“三农”问题的核心是农民收入问题。如何增加农民收入，是近年来农村改革的一大方向。其中，财产性收入在农民收入中占比极低。2017年，原农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇曾撰文透露，我国农民收入的四大构成中，现阶段财产性收入比例仅为3%-4%。

而随着农业经营收入和农民外出务工收入增长的潜力趋于耗尽，农民增收渠道不多的矛盾凸显。在这种形势下，采取各种手段增加农民财产性收入，成为给深化农村改革的重要突破口。21世纪经济报道注意到，近年来，随着集体产权和土地制度改革的不断推进，相关政策不断“松绑”，政府、村集体、农户、资本对农村资产的态度和处理方式不断转变，在农民不断得到增收实惠的同时，一些新的业态也在诞生。

“增值”的宅基地

“终于正式放行了！”今年4月，北京万鸿信息服务有限公司董事长钟鹊飞在朋友圈如此感叹。钟鹊飞的感叹是指北京市当时发布了《关于规范引导盘活利用农民闲置房屋增加农民财产性收入的指导意见》。该意见允许村集体经济组织可以采取作价回购、统一租赁或者农户入股股份合作等多种方式整合本村农民闲置房屋资源，选择适合本村特点的产业，进行自主经营或对外合作。

这意味着，北京的闲置农房对外出租得到了政策层面的认可。北京市农村经济研究中心提供的数据显示，目前京郊农村有闲置农宅的村高达81.3%，闲置宅基地面积占宅基地总面积的5.3%。而2016年，曾有媒体报道，北京周边的农村闲置房屋超过10万栋。

据了解，关于宅基地使用权能否用于出租，我国法律和有关政策并无明确规定，因此农民私下出租房屋的行为较为普遍，尤其是在北京这样的高度城市化的大城市周边，随着近年来养老和旅游需求的爆发，一些城里人开始对田园生活充满兴趣，利用农房改造进行的改革民宿和长租产业开始兴起。

钟鹊飞在2016年创建了“庄家共享农庄”平台，其业务模式是与村集体合作和农民合作，统一长期租赁闲置宅基地，在不改变宅基地所有权的前提下，将农村闲置住房进行个性化改造并对外进行出租，目前，其平台上已有超过2000闲置农房。10月26日，钟鹊飞告诉21世纪经济报道记者，在4月份文件公布后平台关注度迅速上升，APP浏览量和下载量迅速翻番，成交量也持续上涨，“尤其是农民和村集体的态度改变最为明显，现在每天都有农民打电话来咨询怎么和我们合作”。

产业化的运营模式，显然带来了更高的收入。钟鹊飞说，由于经过了设计师的重新设计和大规模改造，“庄家”平台的房屋年租金在3万-5万左右。而一位将自家宅基地租给了 “庄家”平台的平谷区农户告诉21世纪经济报道，“庄家”交付给他的年租金在1万元左右，而同村别的人家也有将闲置房屋租给城里人的，由于房屋品质一般，议价能力不强，年租金在5000元左右，财产收入提高了一倍。

21世纪经济报道了解到，对宅基地使用权的改革探索，北京并非个例。2017年12月，原国土资源部印发的《关于支持深度贫困地区脱贫攻坚的意见》明确，可以在贫困地区探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，目前，多个地方正在酝酿类似政策。

“入股”共赢

实际上，尽管宅基地一直以来是农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权等财产权利中，最受关注的一部分，但却并不是农村产权制度改革中进展最快的部分，涉及集体收益分配的农村经营性资产股份合作制改革，在近年来进展迅速。

农业部公开的数据显示，到2017年底，全国农村集体经济组织拥有土地等资源性资产66.9亿亩，各类账面资产2.86万亿元。如何利用好这些资产？2014年农业部确定了29个集体产权制度权能试点市县，正式开始农村集体产权股份合作制改革。这项改革在2017年新增100个县（市、区）作为试点，并在2018年进一步增加到300个，同时开始了集体产权制度改革“整省整市”的试点。

目前，这一改革进入关键阶段。2017年，中共中央、国务院发布《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》提出，3年内完成对集体所有的各类资产进行全面清产核资，健全台账管理制度。在此基础上，将经营性资产以股份或份额形式量化到集体成员，5年内完成经营性资产股份合作制改革。

据了解，目前清产核资、资产量化等工作进展顺利，而股权设置、股权管理、收益分配等相关内容，各地均有不同探索。

重庆市永川区是第二批全国100个试点县市之一。从2014年开始，该区鼓励村组集体对已经流转的部分土地，由集体反租倒包农民土地经营权，在完成土地整理后，再次连片流转农民土地经营权给农企和规模经营人。

此外，该区还探索把农业领域财政补助资金100万元以上的产业化项目，纳入股权化改革范畴，规定承担项目的农企，将补助资金的一半交由项目所在地流转土地的农民和村集体经济组织共同持股，并且由集体和农户按比例定期分红。

同时，部分企业还同时雇佣流转农户，在流转土地上从事生产。10月26日，一位当地农民向21世纪经济报道介绍，在土地租金+工资+分红的共同作用下，他的年收入从过去的两万余元提高到六万多元。

近日，农业农村部公开表示，在股权设置方面，全国29个农村集体资产股份权能改革试点县中有16个县以人口股、劳龄股等成员股为主，原则上不设集体股。在股权管理方面，《意见》提出，如全国29个农村集体资产股份权能改革试点县中有24个县提倡实行不随人口增减变动而调整股权的静态管理方式。

有深度参与了中部省份某上述29个首批试点县市相关工作的学者向21世纪经济报道透露，目前，也有地方采取了以土地经营权入股的形式。但股份制还存在包括如何应对亏损、集体经济组织被列为特殊法人，兼具行政、经济和社会团体综合属性使其难以与现行的许多法规兼容等诸多问题，有待各地进一步探索。