大从杭州楼市“马年第一跳”到兴业银行停贷传言，2014年的楼市动荡不安。把脉经济运行环境，解读新型城镇化发展思路，分析房地产税何去何从……江苏省社科院院长、全国政协委员刘志彪认为，新型城镇化要依托产业，重点是生活方式的城镇化。此外，年轻人不断涌入的城市房价难以下跌，平抑房价还需从增加供应和限制城市功能扩张等多方面入手。

1亿人进城可腾万顷良田 要以产业为基础和支撑

两会期间，国务院总理李克强指出，“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”在刘志彪看来，从农村转移到城镇的1亿人直接关系到城镇化的空间转移，可以腾出万顷良田。

“究竟是城镇化的居民占用耕地多，还是住在农村占用耕地多？事实上是住在农村占用耕地多！”作为长期深耕长三角的专家学者，刘志彪从江苏省的发展经验经验说开来，“如果通过城镇化、通过居民集中的方式，让一部分愿意进城的人进城，实际上可以腾出万顷良田。”

谈到“进城的1亿人”，刘志彪认为“人的城镇化是基于产业的城镇化，不能仅仅是人口的空间移动，政府把农民的宅基地拿走了，集体用地拿走了，让他们住到楼上去，然后就不管他了，这个城镇化是要出问题的。”

二三线城市在新型城镇规划过程中如何破局？分析江苏省城镇化经验，刘志彪特别强调，“一定要先通过产业的发展，把人逐步的转移到城镇去，这样才是一种健康的城镇化。”他认为，在二三线城市，城镇化需要重点考虑居民的社会保障，逐步实现农村居民与城市居民神会福利、社会保障的均等化和一体化。

“城镇化最关键的问题是，以产业规划来带动人口的迁移。”在他看来，“如果没有产业的规划和发展，没有产城融合，迟早要出事情。因为农民原来在农村有土地，有事做，而进城以后没有就业，他靠什么生活？靠社会保障、救济肯定是不行的，更不能靠国家给的补助寅吃卯粮。”

此外，“生活方式的城镇化”也为就地城镇化打开了思路。刘志彪指出，更重要的不是人住在城里还是农村，而是生活方式怎样城镇化的问题。借鉴发达国家的发展思路，高速公路、高速网等现代化生活方式，将进一步推进农村人的城镇化。

房产税肯定要收 如何征要多听百姓意见

“李总理报告讲了要加快房地产税立法，这实际上说明从今年开始，政府提供房地产税立法。”依据世界各国经验、中国土地财政模式、房地产经济风险，以及解决中央地方政府财权、政权划分等角度，刘志彪分析认为，“房地产税肯定是要收的。”

“但是有一个怎么收的问题。” 刘志彪指出，收税是是必然趋势，因为直接关系到千家万户，“怎么收”应该广泛征求老百姓的意见。“我比较主张用老的办法，因为整个房地产税，真正值钱的是土地。由于七十年的使用期已经交过税，这部分钱是逐年扣掉，还是交过的钱地方不收、到了七十年再收，或者新的土地制度出来之后再收，这可以讨论。”

刘志彪认为，在制定房地产税征收办法时，“比较好的稳定的软着陆的方式，不引起社会动荡的方式，社会利益冲突比较大的这种方式，还是沿用中国人过去的智慧。”他认为，“这是比较新的改革，就像中国这个官员财产申报，地方领导都要什么，你以前的事就不说，或者过段时间再说，这是比较聪明的做法。”

“争议比较大其中一个最重要问题就是认为，中国土地购买的时候就交过之后为什么还收税，七十年的使用期里面事实上有人认为就含有这个税收在里头，那么你如果再交这个税的话，事实上这个税负重了。”

肚子饿了别切胃 要限制城市功能扩张

“要通过增加市场供应来解决中国 尝试市场问题，而打压需求是解决不了问题的。”据刘志彪分析，从90年代开始，中国从商品短缺进入资产短缺，“房地产价格为什么炒那么高？因为资产短缺。肚子饿了想吃饭，不能开一刀把胃做小一点，而要增加供应，从根本上解决问题。

落实到房地产领域，关于兴业银行停贷的传言，刘志彪也表达了自己的看法。 “可能是银行考虑风险。现在市场资源都跑到以房地产为主的虚拟经济里去了，这是中国利率较高，虚拟经济比较虚的原因。”他认为，“解决这个问题不是通过压制需求，而是要增加供应，尤其是这种比较短缺的地方增加供应。对于供给差距比较大的地方一定要抑制，当然银行会自己选择考虑风险，如果不加以提倡的话，结构会更加健康一点。”

“房地产很复杂，一个人城市的房地产价格上涨，还有与城市功能太多有关系。”刘志彪认为，要想调节房地产市场的供需平衡，单纯增加供应难以解决问题。而限制功能扩张，才能根本上起到平抑房价，平衡供需的效果。

把脉2014年楼市，刘志彪给出了自己的判断，“房地产市场是区域垄断的，只要知道供应量和需求量就可以预测。对于任楼不断溜走的城市，房价肯定要下跌；对于城市功能不断扩张，年轻人不断涌入的城市，房价肯定降不下了。”