据房地产时报：淞南板块位于上海市北部、宝山区南部，属于外环线内侧范围。整个淞南住宅区北临吴淞口、蕰藻浜，南接高境镇、杨浦区，西至泗塘河，东到黄浦江、闸北电厂。这个靠近虹口、杨浦的宝山区板块，距离市中心5公里路程，总用地面积为14．6平方公里。按照规划原则，区域将利用轨道交通3号线北延伸段通车契机，形成快速、便捷、通畅、高效的现代化城市交通网络，从而对区域环境进行改善。

早期动迁形成居住区

淞南住宅区从1993年以来，便有大批动迁居民搬迁至此，现淞南有户籍人口6．2万人，常住人口超过8万人，共有29个封闭式小区，近3．5万户家庭定居。随着城市化建设的不断发展，当地楼市逐渐分化为两大类型，一部分是建于上世纪90年代以动迁户为主的动迁房，包括已基本建成淞南一村至十一村居住区，以及华浜新村等；另一部分为近年来开发的商品房住宅。

淞南住宅区的用地现状并不理想，首先，由于早期开发中缺乏系统、完整的规划，房产开发只是以各个行政村为主，开发区之间缺乏配合协调，因此造成了道路不通畅、城市景观不协调；其次，以动迁户为主的动迁房开发，住宅定位往往不高，导入人口消费水平较低；此外，部分居住区与工厂、仓储用地混杂布置，造成土地资源利用率低，居住区总体环境较差。因此，根据居住用地规划原则，将尽可能改善居住区品质，以期盘活房产存量，提高房产开发效益。

地铁缩短到市区距离

作为上海市中心城北分区的一部分，淞南住宅区靠近市中心。同时，由于五角场地区规划成为上海市的副中心、新江湾城的开发等因素，该区域的房地产业发展仍然具有相当利好形势。在交通条件上，淞南住宅区位于上海市内、外环线之间，区域范围的主干道与市中心、港区、宝山区等中心相联系，逸仙路高架长江路下可快速到达淞南，同时南北高架呼玛路转长江路也可到达。目前淞南已形成“三纵四横”道路网络。

今年，轨道交通3号线北延伸段即将通车，该线将贯穿淞南全镇，设有淞发路站和张华浜路站两个站点，快速城市交通的建设，将大大缩短区域与中心的连接距离，方便居民出行；另外还有29条公交线始发或路经淞南板块。

房价攀升后理性回落

2004年由于轨道交通3号线延伸段的建设以及板块紧邻杨浦区新江湾城这两大利好消息的刺激，又加上淞南板块属于较成熟的老区，新房供应量很小，新盘一经推出便受到投资客的追捧，造成该板块投资过热，投资者进入一手房市场，转而将这些新房在二手房市场出售，房价最高时曾一度从6000元／平方米被炒作到9500元／平方米。而目前市场人气滑落，投资气氛的减淡使房屋均价降至8000元以下，与该地段附近板块相比，价格还是偏低的。

该区域内的一些公房新村的居住人口以淞南镇的原住居民自住为主，因此二手房源的挂牌普遍较少。但可以预计未来随着附近新江湾镇板块、上海大学板块的发展，该板块的地区效应会使其有更强的表现。目前位于淞南镇的二手次新房有长宏新苑、逸兴家园和新逸仙公寓等，在建在售楼盘按照开盘先后分别有宝林春天苑、宝宸怡秀园、巴黎时光酒店公寓、万临家园、新城尚景苑、嘉骏香山苑和鎏园，目前售价在6500－7800元之间。

北区中价房的关注区

淞南板块受到的关注度一直不大，而且由于受到交通等多方面因素的制约，发展相对滞后，成规模的房地产开发主要是最近两三年的事情。随着轨道交通3号线北延伸段的建设，以及杨浦区新江湾城效应的扩散，淞南板块的价值开始被重新定位。预计轨道3号线北延伸段今年开通后，淞南板块将带动北区商品房的供应。

按照新规划，将以板块内长江南路、淞良路为界，形成3个居住区，即新二居住区、淞南居住区和华浜居住区，并根据各个居住区不同的发展现状，进行不同的规划调整。

目前，淞南板块在售楼盘均以两房为主打，在控制总价的同时吸引了更多的卖家。如万临家园的主力房型为91－104平方米的两房；嘉骏香山苑，所推房源面积从77－106平方米，皆以两房为主，其中以88平方米为主力房型。而新城尚景苑，以面积紧凑、功能齐全的经济户型为主力，主力两房的面积为73－90平方米，还有部分60平方米面积的一房。总价在80万元左右，迎合中价位消费层的关注。

楼盘亮点

●3号线北延伸线段上海市轨道交通3号线北延伸线工程起自轨道交通3号线江湾镇站，沿逸仙路高架西侧走行，跨蕰藻浜后，沿同济路西侧继续走行，过漠河路后转向西，沿富锦路南侧走行，跨北泗塘河于小游园附近下穿郊区环线富锦路至路北，继续沿富锦路西行，穿过宝钢铁路专线后继续西行并设江杨北路站后折入车辆段。

本工程以高架线路为主，全长15．365公里，设殷高路站、长江南路站、淞发路站、张华浜站、吴淞镇站、水产路站、宝杨路站、友谊路站、铁力路站及江杨北路站10座车站，其中高架车站8座，铁力路站为地下车站，江杨北路站为地面车站。工程概算总额为35亿元。预计2606年12月底开通。

●人均绿化30平方米全镇绿化总面积约120公顷:人均绿地超过30平方米，初步达到园林城区标准。其中，大型公共绿地3块，免费开放的淞南公园占地120亩、获白玉兰奖的振新健身苑占地30亩，淞南八村公共运动场占地8亩，各个居住区集中绿地业已联接成块牷沿江杨南路、长江西路及各条镇级道路沿线绿化逐步成带:业已建成较为完善的绿化系统。今年还将建一块占地30亩的大型绿地休闲广场，使绿化总面积达到200亩，14万平方米。

宝山淞南板块楼盘简介

万临家园：居板块中心位置

位于淞发路500弄，地处淞南镇中心位置，镇政府，淞南公园，淞南地段医院，建配龙、银行、邮局、学校、联华超市就在小区正南面。小区占地面积48926平方米，建筑面积7万平方米，绿化率43．3％。小区由5幢多层和11幢小高层楼房组成，共568套住房。2007年交付使用。

万临家园周边的四条马路各成特色。东面是淞南路：临靠商业街，购物方便，有建配龙和永乐等大卖场。南靠长逸路：有规划中的体育文化休闲中心。西临淞良路的淞南公园。北边是淞发路：公交713、751的公交始发站都集中在此，离轻轨明珠线延伸段（在建中）淞发路站不远。周边还有810、541、95、52、53等十多条公交线路。

新城尚景苑：四大主题花园

位于淞发路、淞肇路口。项目占地43350平方米，建筑面积8万平方米，绿化率40％，住宅户数665户，车位360个。共计2栋小户型公寓、4栋板式小高层住宅和3栋点式小高层住宅。小区还自带有商铺、会所、车库等配套，2006年底交房。

小区布局新颖，主体建筑间栋距开阔（都在50米以上），留下大幅土地作绿化景观建设，尽可能地为住户提供共享的开放空间和窗前景致，建筑间也自然地形成半围合的宅间绿地。并将这些宅间绿地规划成为既有联系又相对独立的四大主题花园。建筑立面多运用现代建筑语汇，体现简约主义建筑风格。房型设计方面追求紧凑、精致，又能满足上海普通市民的居住舒适度和一定的品质要求。房型和面积的选择也较为多样化，从60平方米的小户型到139平方米的大三房，可以满足多种需求。

嘉骏香山苑：高绿化的人文社区

坐落于淞南板块成熟地段，楼盘位于通南路，闹中取静，且能轻松共享周边的成熟生活机能，公建配套完善。众多公交线路四通八达。小区内绿化率达45％左右，将居住文化和都市情节共同寓于绿化景观中，凸现现代生活的韵律和品质。精心规划的景观道路环穿小区，空间序列动静相宜，景观视线层次衔接。

沪上著名书画翰林———香山画院落于其中，社区以人文艺术主题为旗帜，具有浓浓的文化氛围。该案以多层为主，户户朝南。从57平方米的一房到120平方米的三房，体现人本主义和实用主义相结合的设计风格。