上海正面临着新一轮商业格局的调整，而其中原有商业市场的“拆迁换”就是一个重要方面，这同时也是城市商业发展的长期趋势。对此如果投资者能够尽早地去把握，就可能会带来较高的利润回报。  

上海商业格局面临调整  

上海的商业格局面临着大的调整，这是近期公布的一条重要消息。日前，本市正式施行《上海市商品交易市场管理条例》，这一条例的推行似乎并没有商业地产市场引发大的波澜，但是从实质看，它却将对上海商业市场的未来发展带来重大的影响，而且将是深远和长期的。  

据透露，本市一方面要对问题突出的交易市场重点抓规范管理，另一方面将加强商品交易市场的规划、协调，完善标准化菜场建设规划布局。“十一五”期间，随着《上海市商品交易市场管理条例》的实行，特别是在本市中心城区，一些不符合中心城区总体规划和产业定位的商品交易市场将面临搬迁。静安区的威海路汽配一条街，取而代之的将是时尚服饰品牌，承接南京西路高档国际品牌的辐射；襄阳路市场的原址，将被轨道交通枢纽和商务楼宇取代；为配合真如副中心规划，铜川路、曹杨路一带绝大多数市场也将搬迁。与此同时，随着郊区商业规划的出台，青浦、松江、嘉定、宝山等地将依托先进制造业集聚的优势，以及四通八达的高速公路网络，规划一批设施先进、物流系统支撑完备的现代化商品交易市场。  

在投资市场跌打滚爬的人都知道，政府的政策无疑具有风向标的作用，而申城未来这轮商业格局的新变化，无疑给我们的投资者带来了新的机遇和挑战。  

“拆、迁、换”带来新商机  

这一轮商业格局的变化记者把它简单地概括为“拆“、“迁”、“换”，所谓“拆”指的是撤销，比如襄阳路市场的撤销；“迁”指的是迁移，比如铜川路水产市场、曹安市场可能会移居青浦；而“换”则指的是业态的调换，比如威海路由汽配转而经营服饰。  

但无论是哪种方式，它们带来的都是原来一个专业市场的消亡。不过与此同时，大家也可能会认同这样的观点，专业市场虽然从形态上是终结了，但那些商铺的投资者却可能还要经营下去。同样的道理，原来那些专业市场的目标消费群却也不可能就此终结他们的消费欲望，仍然会寻找新的地点来进行同样的购物行为。由此我们可以得出这样一个有趣的结论，任何一个专业市场的“拆迁换”，都可能会带来原来商铺经营者和消费者的大转移。在这种情况下，一些新的市场就有可能因此得到繁荣。  

此前，也时常有投资者抱怨，说是他们总是错过进入一个市场的良机，等到想要进入时，租金成本却往往已经较高了。那么这一轮“拆迁换”却有可能带来新的机会，有些可能被带动的市场或区域现在的售价或租金成本还不高，那么如果能够在充分调研的基础上抢先介入，就能获得事半功倍的效果。而对弈目前的“拆迁换”带来的变化投资者可以从三个方面去把握——原来市场的周边区域，同类的专业市场，再或者是新兴市场的塑造。 

周边区域商铺“因祸得福”  

首先，一个专业市场长期经营便能形成一个固定消费群，习惯性的行为往往会在其周边区域形成良好的商业氛围。在这种情况下，它的搬迁反而会使周边区域的商铺“因祸得福”。精文花市关闭之后，有少部分原精文花市的业主不愿离开，于是在永嘉路市场自然而然地也就形成了一个新兴的花市——永嘉花市。记者近日采访时看到，永嘉花市虽然刚开张不久，却完全不像一个还在培育市场人气的市场，来这里购买鲜花的顾客人数委实不少。  

上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问姜新国分析认为，永嘉花市的出现有它特定的原因，因为精文花市在这里存在了8年多时间，积累了相当的市场资源，虽然市场已经迁走，但是这些市场资源并没有随之马上消失。  

同样，襄阳路市场撤销后，一部分业主也会重新找寻铺位。据伊美时尚广场商业处的有关负责人介绍，目前，已有部分襄阳路的业主前来看铺选铺了。襄阳路周围比较近的商铺选址有香黛地下购物广场、华盛街、老弄堂风情街等，从地理位置和交通便利来说，香黛地下购物广场最可能得益，但其经营面积只有2000平方米左右，店铺不足百，规模有限。而从规模上讲，伊美时尚广场显然要好得多，而且处于静安寺地铁出口有利的地理位置，人气也很高，那里的铺位从2000元/月到7500元/月不等，平均价位在5000元/月左右，比起襄阳路一个8平方米的铺位年租金就要20万元的天价算是便宜多了。而与伊美时尚广场仅一条马路之隔的静安小亭租金就更便宜了，均价在2000元/月左右，算下来每天的租金在60元左右，目前一些投资客已开始吃进小亭铺位。另外记者也从实际调查中发现，还有些业主看中了南昌路，这些业主已经开始在南昌路上考察商铺，准备留在南昌路上继续从事服装经营。  

但是周边区域的商铺由于没有了原来专业市场的整体效应，所以其对租金的带动作用也是有限的，投资者还需对此多加观察。  

同类专业市场将会收益  

其次，专业市场的变迁也会使同类型的专业市场受益。比如曹家渡花市的兴起，显然与精文花市的关闭密不可分。记者近日在曹家渡花市发现，虽然这里尚未达到精文花市当初的人气，但是前来选购鲜花的消费者还是络绎不绝。另外精文花市部分经营者还选择前往浦东双季花鸟市场去经营，该市场是原本就存在的一个专业市场，市场规模较大。由于有了精文业主的加入，这里的人气有所增加。  

而从襄阳路的角度来看，投资者可关注的同类专业市场也有不少。首先是七浦路市场，据该商城物业部门相关负责人透露，目前剩余店铺的经营模式将以租赁为主，已经有许多生意人过来洽谈，此间就不乏一些襄阳路市场上的店主，据说已经有一部分襄阳路市场的店主准备到七浦路上做生意。其次是龙华旅游城，该公司相关负责人表示，他们今后将加大在硬件方面的投入，目前正在筹划为摊主建立一些可移动的棚子，以便于他们更好地经营。另外一些相关的地铁商铺也可能由于这个原因，而使人气和租金得到提升。  

而许多在威海路经营汽配生意的业主则表示，现在正在考虑搬迁到曹安汽配城等一些郊区汽配市场，今后那里会有更多机会。另外，也有一部分业主将会选择进入吴中路汽配城。目前，这两个市场的租金水平目前均比威海路要低一些，这是吸引威海路业主的主要原因。  

当然，这些专业市场的未来还与其本身的发展息息相关，对于投资来说，介入此类市场的商铺，风险相对不大，但收益却可能不低。  

新集聚点具有爆发效应  

而较具爆发力的，就是原来商业市场的变迁带来的新的商业集聚点的诞生，这其中往往蕴含着较大的机会，投资者可以多加留意。其中襄阳路本身就是一个最为典型的例子，经历了一个从无到有的脱胎换骨的历程。  

从严格意义上来说，襄阳路市场应该是在华亭路市场基础上发展起来的，因此，襄阳路市场的成功，应该说与华亭路市场的搬迁密不可分。据了解，襄阳路市场是2000年5月份试营业的，到10月份全部建成并形成不小的规模。可在华亭路个体商户搬来之前，这里的市场人气清淡，当时每天的人流量不会超过两万，租金也不高，每平方米每天大约在10元左右。但是后来发生的事情就是这么离奇，由于原华亭路个体商户搬抵襄阳路，由此也让襄阳路成为了上海商业街的一个神话。这种变化给投资者带来的机会是巨大的，从“零”开始使不少人获得了数倍的利润。  

而在目前的情况下，投资者则可以关注这样几个方面。记者在襄阳路国际礼品市场采访时了解到，目前市场中流传着这么一种说法，即市场中的经营者将会被集体安置到徐汇区龙华，将在龙华机场空地和烈士陵园附近两处择一。而在今年的“两会”上，静安区委书记陈振鸿代表透露，将把威海路汽配一条街“搬迁”到嘉定。当然威海路本身也值得关注，静安区的目标是将威海路在今明两年的时间内逐步建设成高档的服饰商业街，记者从附近的一些中介公司了解到，目前威海路上商铺的租金价格大多在10～15元/平方米?天之间，与附近经营服饰为主的陕西路租金价格尚存在不小的差距。21世纪不动产静安店的纪先生告诉记者，目前陕西路上的租金水平普遍超过15元/平方米?天，靠近淮海路段租金则会更高，达到25元/平方米?天，其中就存在着“套利”的机会。另外，像铜川路市场像青浦战略转移也是可以留意。  

但一个新兴的市场的出现往往还具有较大的变数，其规模、人气能否跟现在的市场相比，还是一个未知数，但是只要市场继续存在，未来的发展前景不可小视。那么对投资者来说，就是一个高风险、高收益的选择。  

先知先觉才能把握机会  

说了那么多市场“拆迁换”的道理，我们更多地是希望为商铺投资者提供一种长线的思路。因为从长远来看，市场不会从上海的版图上消失，而一个个的“拆迁换”却可能会不断出现。上海市商业信息中心副主任朱桦曾表示：“上海市在打造现代化大都市的过程中，不仅需要商场这种业态，其实也需要‘市场’这种比较原始的业态。”  

据分析，中国的人均GDP目前仍旧比较低，消费层次依然多元化，不可能所有消费者都有能力频繁地到商场购物。上海市商业经济研究中心副主任齐晓斋分析认为，即使像柏林、东京等发达城市，也有这种原始的“市场”。而朱桦进一步分析认为，中心城区并不适合“市场”这种原始的业态在此继续发展。他说，从长远角度考虑，它们应该适合在上海的中环线和外环线之间发展。比如，龙华、宝山等地域也许比较适合这种“市场”的发展，这些拥有10万至20万人口的地区，不是大卖场、百货店、便利店就可以解决满足旺盛的消费需求的，“市场”在这些地区的发展，很可能会有较大的潜力。  

而从目前上海现存的大型专业市场看，其数量还是不小的。比如建材装饰类的宜山路建材一条街、金陵东路装潢材料一条街、曲阳家具一条街、赤峰路现代建筑设计一条街；机电用品类的北京东路机电设备一条街、牛庄路建筑五金一条街、天潼路通讯产品一条街等等。它们未来会有一些什么样的变化，就是投资者可以关注的方向。  

先知先觉才能把握商机，一些专业市场商铺的售价涨幅是惊人的。七浦路2004年的售价平均达到6万元/平方米，和2001年新七浦服饰市场刚开业时底层的售价持平，而2004年新七浦服饰市场底层的售价已经高达17万元/平方米，宜山路建成不到一年的商场售价就从1万元左右/平方米涨到1.8万元/平方米。一般在大批商家入驻之前，商场无论是售价还是租价都比较低，但如果市场发展态势良好，投资者就会获得超额的利润。当然投资者对此也要加强风险意识，多实地考察和比较。但无论如何这次上海新一轮商业格局调整的趋势，无疑将给我们带来了新的“淘铺”机会。  

“七铺369”加盟区域商圈  

日前，七铺路服装批发市场“七铺369”正式对外营业。该商业楼位于七铺商业发源地七铺路和山西路交汇处，是七铺路市场的中心地带，由地下1层及地上商场组成，其前期建筑设计及后期物业规划都参照高档商业物业来进行。