阳春三月，春寒料峭，接连而至的楼市重磅政策出台，令一些购房置业者有些猝不及防。“3·18”新政落地后，长沙开启限购限贷模式。如果说，限购前，购房者面临的主要难题是日益上涨的价格；在限购稳定房价后，大家面临的主要难题就是怎样买到房。

　　那么在密集调控政策下，对普通购房者而言，如何正确购房?专家建议，购房前应认清首套、二套的区别及首付问题，作为投资者，更要量力而行，不要“瞎折腾”。

　　刚需型

　　量力而行，买房前了解社保年限

　　长沙限购升级后，让不少人失去了购房资格。特别是对于非长沙市户籍的家庭而言，需要在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明才能购房。

　　“新政出来得让人猝不及防，现在有钱也买不了房！”在长沙工作了三年的周小姐，去年看中了一套悦湖山的89三居室，楼盘均价为6200元/。因为当时资金不足，只能将购房时间一拖再拖，谁知，等来的却是长沙新政，“对外地购房者而言，需连续缴纳1年的个人保险，这对私企员工而言实在困难。”

　　“新政对刚需购房者的影响较小，只需社保或个税达到一定年限，资格不够还可转向二手房市场，或选择浏阳、宁乡和长沙县经开区、星沙城区以外等不受新政影响的房源。”长沙新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾表示，新政对首次置业者而言，主要是限制户口，因此购房者在置业时需根据户籍所在地的情况，不要断缴社保或个税，同时要根据自己的经济实力量力而行，不要让预算大幅超支，从而影响生活。

　　改善型

　　明确首付情况，可弃“小”择“大”

　　去年11月，孟女士就看中了万科金域蓝湾一套99的精装房，房款共计109万元，但当时该户型房源已经售罄，销售告诉她需要等到3月中旬才能加推新的房源，“自从有了孩子之后，就想买套三居室，但一直在等心仪的房源。现在长沙出台限购令，二套房首付改变，这也意味着我们的首付又多了20多万。”

　　“我们之前在河西购置了一套80的两居室，贷款还未还清，再购置一套大点的房子，首付直接从20%飙升到了45%。”孟女士很是苦恼，本想今年住进新房，新政一出，让她的购房计划只能再次拖延。

　　中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢认为，此次限购对购买第三套改善型住房的影响最大，对二套房或已还清贷款的三套房的购房者，首付仅提高了几成，而对没有还清贷款的三套房购房者而言，则需一次付清，资金压力相对较大。

　　“购房者一定要认清二套房的购房标准及首付比例，做好资金计划再入手。或者卖掉面积小的房源，换取大户型或环境更好的房子，因为卖掉第一套房子买第二套仍然算首套。”胡治钢建议，长沙仍算房价的洼地，未来发展潜力巨大，购房者现在能买则买。

　　投资型

　　注意投资配比，鸡蛋不要放一个篮子

　　其实，这次政策的限购、限贷都剑指外地投资客，不少业内人士指出，从差别化的住房信贷政策，到公积金首付比例的提升，无一不是以筛选的方式，将投资客拒之门外。

　　湖南省房地产协会首席经济学家王义高表示，本次“部分限购”的政策，对刚需型和改善型的购房者而言，没有太大的限制，主要限制的是投资型的购房者，一方面控制了市内六区房价的疯涨，另一方面对长沙周边区域的楼市起了带动作用。

　　“鸡蛋不要放在一个篮子里。”有专家指出，本次调控或是对社会资金的引导和调配，通过提高购房门槛，让刚需购房者的需求得以满足，同时也加速了一些房企品牌向非城区或周边城市的布局，加速了城市发展，“建议投资者相对冷静思考，不要执迷于单行业过热投机，让资金资本多行业介入，以实现更好的资金配置。”

　　连线·揭秘

　　多地出台楼市限购政策

　　揭露违法获取购房资质手段

　　对于各地的房地产限购政策，一些人为了房子可谓绞尽脑汁。比如，在北京，外地户籍“刚需族”找到了“假结婚”的方法，并且形成了一个市场。

　　除了“假结婚”，还有哪些违法突破政策取得购房资质的手段？记者对此进行了进一步采访。

　　“补缴5年社保或者补缴纳税，或者办理工作居住证，这三种方式也是取得在北京购房资质的惯用方法。”北京房产律师王树德在接受记者采访时说，“上述三种方式涉及到违法的问题。”

　　“北京目前是不认可通过补缴来获得购房资质的，但市场上的确有人有‘能力’或者有‘资源’，能够通过补缴得到购房资质。”王树德说，“比如，违法补缴5年纳税、违法办理工作居住证(等同北京户籍)等，其中补缴5年纳税的‘黑市’价在15万元左右，办理工作居住证的‘黑市’价在12万元左右”。

　　不可否认，“炒房客”的存在是房价的主要推动力，很多“炒房客”用金融杠杆炒房，多次贷款，频繁换手。“北京‘3·17’新政直指‘炒房客’软肋，二套房标准如果执行到位，可以打压很大一部分的‘炒房客’。但是，针对此政策，已经有人开始做起了‘消除贷款记录’的生意。”王树德对记者说，北京“3·17”限贷新政能否起到作用，还要看对此类行为的打压和处罚力度。

　　“购房市场的资金审核依然是比较困难的。比如，虽然最近不允许首付贷，但银行可能会根据以前的贷款记录打电话给购房者，可以提供装修贷，表面上看与购房没关系，但往往此类资金贷出来以后是否装修就难以监管了。类似消费贷等方式也有类似的问题。”易 居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说，这些方式可以规避诸如“认房又认贷”的北京购房新政。