随着电视剧《安家》的热播，其中涉及的法律问题同样引发热议。房屋作为大多数人一生为之奋斗的目标，买房卖房之下，藏着多少悲欢离合和法律人情。特别是受这次新冠肺炎疫情的影响，在全民战“疫”的背景下，从居家隔离到居家学习、居家办公等等，可以说大部分人都从未宅家如此之久。

近年来，在杨浦区检察院办理的各种案件中，不乏非法侵占他人房屋、黑中介陷阱、套路贷等一系列涉及房屋买卖、租赁甚至人身安全的问题。

近日，杨浦区检察院召开以“检察守护安居法治守护安心”为主题的新闻发布会，发布有关房屋买卖租赁、中介从业者涉案、非法侵入住宅等典型案例，旨在多角度地向大众呈现这一客观存在的社会现象，加强释法说理，通过亲身办案的检察官视角，分析梳理在房产交易、租赁过程中多方的互相关系，以及可能衍生出的借贷问题，提出有针对性的专业提示，以期进一步规范相关行业秩序，促进社会和谐稳定，发挥好检察职能来守护温情的每一盏灯火，守护悉心经营的每一份生活。

案例一

撬锁霸占房屋只因嫌房子抵债太少

自称房主，强行撬锁、驱赶租客、霸占房屋……15年前的卖房人强行换锁搬回房子中居住。近日，杨浦区检察院以涉嫌非法侵入住宅罪对王某某提起公诉。

陈女士是某饭店的员工，与其他三名女子同住在饭店为其租赁的房屋中。2018年11月的一天下午，正在宿舍房中休息的陈女士被一阵敲门声惊醒，发现一名中年男子正在撬锁。“怎么又是你？”陈女士惊呼。“赶紧走，赶紧走。”男子对陈女士等人大呼小叫道。原来，该名男子在几天前就已上门骚扰过陈女士等人。他自称是房屋业主，要求陈女士等人尽快搬离。“你们要是不搬，我就天天来！”陈女士立刻给老板打电话。“当我进门的时候，该男子都已经坐在了小陈的床上。”老板称：“我和房主颜女士签了长期合同，但是陌生男子却频频上门骚扰，我只能带员工搬离并要求退租。”

而远在香港的颜女士在接到老板电话后，因为“山高水远”，在退还租金的同时赔付租客违约金1万元。“2007年我就以19.5万元的价格买下该房，并且该王姓男子也在场。”王某某在霸占房屋后，先是自己住了进去，最后又转租给他人。2019年4月，在多次劝王某某离开房屋无果后，颜女士向公安机关报案。

王某到案后供述多次反复，称15年前，因为手头紧，向小贷公司借款10万元，约定一年内还清，同时许诺若无法偿还借款，对方可以将该套房屋对外出租10年，用租金抵扣债务，并将该套房屋的产权证交给了当时的债权人。一年后，小贷公司催促其还款。王某交代：“我没有还过一分钱，我承认当时是抱着无所谓的心态。”其坚称从未签过抵押协议、委托书，从未去过公证处或房产交易中心。后王某又辩称：“当时约定我将房屋分10年租赁给该公司抵债，并去公证处作了公证。”但经过调取当年办理该房产出售公证的材料及向公证人员询问后，所有证据都显示王某某不仅当时在场，并亲自签名确认。最终王某某承认，2017年曾前往房产交易中心查询，也知道房屋早已经在2007年卖给别人。“我现在知道我的行为是犯罪的，我就是看房屋一涨再涨，到2019年已经100多万了，觉得当初只抵债10万元太不合算，正好自己也没地方住，所以想来‘搞事情’，看看能不能捞点什么。”

检察官提醒

原产权人不仅不可侵犯现产权人权益，同样不得侵害承租人的人身、财产、隐私等权利；此外，在借贷过程中，特别涉及巨额财产抵押时要三思后行，考虑清楚能否承受无力偿还债务时抵押物被处置的后果，更不可像案例中的王某某一样采取撬锁、驱赶他人、霸占房屋等违法方式妄图“捞点什么”，最终触犯刑法。

案例二

他们终于搬走了检察建议助力执行难

“建议严格规范终结本次执行程序结案方式的适用条件；依法及时对当事人提出的执行异议进行审查并作出处理，以保障当事人的救济权利……”这是一封来自杨浦区检察院的《检察建议》。2019年10月，在检察建议的助力下，一起执行难案件圆满结束。

2015年，陈先生将门面房承租给姚某某，约定租期为2015年3月至2017年2月底。后姚某某经营不善，将门面转租给吴某某经营面馆。2017年2月底，吴某某既不与陈先生协商续租事宜，也不预缴房租。为此，陈先生将吴某某诉至法院，法院判决吴某某搬离门面房并补缴相应房屋使用费。

因吴某某未履行判决书确定的义务，陈先生向法院申请强制执行。2018年7月19日，法院以“本次执行中未发现被执行人名下具有可供执行的财产，目前该案暂不具备继续执行的条件”为由，裁定终结本次执行程序。“没有办法了，我只能向检察院申请执行监督。”

“在接待陈某某时，他明显情绪很激动。”承办王检察官称，陈某某多次提到对方有执行能力却拒绝执行。“我尽力平息他的怨气，并针对民事执行监督部分积极引导他补齐材料交我院审理。”

受理案件后，杨浦区检察院根据当事人的申请，审查了该案的执行卷宗，询问了当事人，核实了法院采取的相关执行措施。经审查全部执行案件卷宗发现，吴某某完全具备履行生效判决义务的能力，法院并未穷尽财产调查措施查明被执行人有无财产可供执行，便裁定终结执行程序。

“我们立刻向法院发出了检察建议。”王检察官介绍道，检察建议发出后，我们协同区法院，多次与双方当事人及相关部门沟通，同步向吴某某释法说理，耐心做他的思想工作，告知有能力不履行义务的后果，促使其主动履行。终于，2019年10月，吴某某搬离门面房并补齐相应费用。

“2年了，他们终于主动搬离了！感谢检察官的帮助！”近日，申请监督执行人特意打来电话，向杨浦区检察院王检察官表达感谢。

“很高兴当事人终于等来了迟到的公平。”王检察官笑道。

案例三

“套路贷”案件中的“黑中介”

“套路贷”的手法通常是假借办理房产抵押为名，让被害人办理委托公证，从而获得房产的处分权，再通过房产中介出售房屋，从中牟利。而在这一连环的“套路”中，也有一些“黑”中介的“助力”。近日，杨浦法院对本院提起公诉的被告人陈某掩饰、隐瞒犯罪所得一案作出有罪判决，系杨浦区首例“套路贷”案件中房产公司中介人员获刑事处罚的案件。

经查，在袁某某等人实施的“套路贷”诈骗案中，袁某某等人通过诈骗取得被害人房产处分权后，找到从事房产中介的陈某挂牌出售被害人房产。陈某在明知该房产是犯罪所得情况下，与另一被告陈某将该房产以200余万元的价格出售并从中获利9万元，所收取的中介费明显高于市场平均水平。

综合全案，虽然陈某辩称其只是负责房产买卖的中介人员，并不知道所出售的房屋系他人从事“套路贷”犯罪活动而来，但通过其所收取的中介费明显高于市场平均水平，房款的支付方式与正常的交款流程不一等反常情况分析，认定陈某系明知他人实施了违法犯罪行为而提供帮助，应当以掩饰、隐瞒犯罪所得定罪处罚。杨浦检察院认定的事实和罪名获法院采纳，认为被告人陈某明知是犯罪所得而予以代为销售，出售的房屋市场价值达200余万元，属“情节严重”，对其判处有期徒刑五年，罚金人民币十万元。

当前，房地产交易市场繁荣火爆，房产中介更是房地产业的重要组成部分，为更好规范行业执业，维护市场交易秩序。

检察官提醒

房产中介从业者，在工作过程中严守法律底线、遵循行业规范、保持职业操守，拒绝高利诱惑，以免陷入犯罪的泥潭；房产中介管理者，要加强对员工的教育，结合具体案例提高员工对法律的认识，使得员工对违法行为导致的犯罪后果保持敬畏之心，将法治教育、岗位纪律教育常态化、长效化，为维护市场交易秩序贡献力量；而购房者，在购买房屋过程中要擦亮眼睛，仔细询问、查验房屋真实情况，不受所谓低价房诱惑，遇虚高或虚低的中介佣金，以及不合常理的付款方式，要特别引起警惕，以免花费巨资却购置到产权问题房。

案例四

警惕“黑中介”的租房陷阱

检察官提醒

在房屋租赁交易市场火热的今天，正规中介和“黑中介”往往鱼龙混杂，无法区分，这就更需要我们在租房时擦亮眼睛；为了避免因“黑中介”造成的损失，租客要加强防范意识，审查房屋中介资质，选择正规有合法经营资质的中介机构租房，并且要确认出租的房屋是否有合法产权，是否可以依法出租；对于出近年来，房屋租赁行业蒸蒸日上，尤其是在上海这种外来人口较多的城市，房屋租赁行业更是发展迅速，一个产业在快速上升时期，很容易产生一些问题。有些不法分子利用隐瞒真相，捏造事实实施诈骗的方式侵犯了公民的合法权益，也对房屋租赁行业的健康发展造成危害。近期，杨浦区检察院在办理一起与房屋租赁有关的诈骗案件。

被告人钟某某2018年3月初在杨浦区从事无证经营房产中介业务期间，谎称可以出租定海港路某房屋和代办居住证，先后骗得被害人王某甲2300元、刘某甲2350元、张某某5200元、王某乙1800元、王某丙1100元后逃逸。本案中，钟某某无证经营房产中介，先后数次将被害人带至其并无权对外租赁的涉案房屋内，被害人在看过房屋情况后表示愿意租赁并交付租金。此外，被告人钟某某还虚构事实，编造理由对前来委托办理居住证的被害人实施诈骗行为。

经承办检察官审阅卷宗，核实证据，并依法对被告人进行讯问，认为这是一起典型的“黑中介”利用房屋租赁实施的诈骗案件，而被告人钟某某以非法占有为目的，骗取他人钱财的犯罪行为，符合我国《刑法》关于诈骗罪的构成要件，故依法对被告人钟某某以诈骗罪提起公诉，最终法院判决其拘役五个月，罚金一千元。