物业有纠纷，如何正确处理？9月8日9时30分至11时30分，湖北省武汉市新洲区人民法院党组书记、院长杨俊广做客本报“周二之约”直播间，为大家讲解其中门道。

在直播中，杨俊广院长披露，新洲区首例“降层高”房产纠纷案已有圆满结果。

8月27日，武汉某小区又有17名业主因层高不足，从开发商处分别获得两万元左右赔偿。至此，该小区已有63位业主因此获赔。

据了解，该楼盘于2017年开始预售。2018年，市民韩先生看中了该楼盘8号楼的一套百余平米的预售房。置业顾问带韩先生到6号楼看了样板房后承诺，两套房的楼层、户型、层高完全一样。韩先生看后很满意，就签了购房合同。合约同定，房间建筑面积127.37平米，层高2.9米，总房价54万余元，2019年6月交房。谁知次年接房后，韩先生总感觉哪里不对劲，一量层高，只有2.8米不到，原订的家具摆设也成了问题。他找到开发商和物业公司询问，对方给出的解决方案却无法令韩先生满意。

“开发商私降层高，新买的房矮了一大截！”消息在业主中传开，大家纷纷找到开发商讨说法。

经查，该楼盘共有8栋楼房用于出售。其中，1-7号楼层高均为2.9米。因小区规划要求，8号楼楼下两层作为商铺和社区用房等公共功能性用房。由于受到楼身高度限制，8号楼住宅用房的层高设计为2.8米。但在销售过程中，开发商却并未修改合同中的层高。2019年7月10日，开发商在小区张贴了《关于8号楼层高有关情况的说明》，承认8号楼的房屋层高仅2.8米。但在与业主的沟通过程中，双方在赔偿金额上始终没有达成共识。无奈之下，韩先生等46位业主将开发商告到了法院。

新洲区法院审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》上载明的房屋层高为2.9米，而被告公司实际交付的房屋层高仅为2.8米（或不足2.8米），其行为构成违约，应承担违约责任。但鉴于涉案楼盘现已完工并验收合格，被告公司承担违约责任的方式只能是赔偿层高不足的损失。

韩先生购房价为每平米4295元，按层高2.9米换算，每立方米价格为1481.03元，127.37平米面积房间，层高降0.1米，总共少了12.093立方米空间，折算损失为1.7万余元。

2019年12月，新洲区法院一审判决，开发商赔付韩先生因房屋层高不足的损失1.7万余元。其他45位业主比照进行赔偿。今年8月27日，该小区又有17位业主分别因层高不足得到2万元左右的赔偿。

网友提问

在直播中，为了更好地解答网友的问题，杨俊广院长随身带了一本做满笔记的《民法典》，以便随时查阅解答网友提出的“尖板眼”问题。

在提问中，网友问得最多的问题是物业费问题，并向杨俊广院长“当面”请教了物业维权问题，杨俊广院长一一回答。

网友“yulia”问：新房一直空着，可以不交物业费吗？

杨俊广：不行，业主收房取得房屋的实际控制权后，应履行向物业公司交纳物业费的义务，没有居住并不代表免除了物业公司的服务义务。

网友“869094638”问：楼上私搭阳台，影响他家采光，上门理论未果，向物业公司反映也没人管，可否不交物业费？

杨俊广：邻里之间的侵权，物业公司劝阻，或要求整改，可视为提供了服务。物业公司不是政府行政执法机构，没有行政执法权，邻居违建，责任不能推给物业公司，并以此为由拒交物业费。

网友“wishrei”问：小区开发商未经业主同意，与某物业公司签订前期物业服务合同，业主是否可以不交物业费？

杨俊广：业主委员会成立前，建设单位和物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主委员会成立后，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。这两种情形突破了合同相对性的一般原则，是合同相对性的例外规定，故即使物业公司未与业主本人签订物业服务合同，业主也应受物业服务合同的约束，业主以未签订合同为由拒交物业费，法院不予支持。

网友“mydemo”问：小区下水道反水，导致我家房屋被淹，我花了7000多元买的地板全部泡坏了，该找谁赔？

杨俊广：建议首先要查明反水原因，如果是楼

上住户乱扔垃圾导致公共水管堵塞，应找肇事者索赔；如果是物业公司未及时疏通公共下水管道所致，则由物业公司赔偿。

网友“Jxi@o”问：他家所在小区旁边是家大型商超，人流车流比较大，经常有车辆停放在他们小区，小区收费标准是一小时2块钱，小区收取的停车费，业主有没有资格获取或使用？

杨俊广：物业公司利用小区共有部分、设施设备和相关场地产生的收入，在扣除合理成本之后，依法归建筑区划内的全体或者相关业主所有。

网友“浪里个浪”问：物业公司追缴物业费有期限吗？

杨俊广：从2017年10月1日起，物业公司催收物业费的诉讼时效由2年变为3年，业主欠缴物业费的，物业公司需经书面催缴，未经书面催缴的，法院不予支持，书面催缴后，诉讼时效重新加算。物业公司作为收取物业费的权利人，应积极行使自己的权利，如怠于行使可能丧失胜诉权。

记者陈勇 通讯员李金星董星星

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