民法典之所以强大

是因为它涵盖了近年来社会上

讨论较多、较大争议的内容

说的直白点

民法典覆盖了每一个公民

生老病死的全部生活

那么，接下来

和法哥一起往下滑

看看今天学习什么知识点

第17期： 有权代理与无权代理的区别

看了视频还不清楚的朋友

可以继续往下

看看律师的详细解说

律师说案

武汉市律师协会民事专业委员会

北京盈科（武汉）律师事务所 魏巧灵

提供

案例分析

杨某贵、杨某翠为两夫妇，在盐亭县富驿镇三环道xxx号修建三楼一底房屋一幢（楼顶实际还加建一层）。2008年，杨某贵欲出售该幢房屋，陶某宇岳父知情后，遂将该情况告知一直在外务工的陶某宇及其妻，陶某宇及其妻回家看好房屋并谈好价格后，陶某宇即返回务工地。2008年7月13日，杨某贵与陶某宇之妻签订《房屋买卖合同》，该合同由陶某宇哥哥执笔，陶某宇岳父在场。

合同载明：“一、乙方自愿将位于富驿镇附一路xxx号房屋（壹至伍楼360余平方米出售给甲方）；二、甲乙双方商定上述房地产成交价为叁拾万元（壹至伍楼360平方米）；三、签订本合同时甲方向乙方付购房款贰拾万元，剩余拾万元在08年底付清。乙方必须将房屋所有权证和土地使用证交给甲方，本房所有权就属甲方所有；……七、本合同自甲乙双方共同签字（盖章）之日生效。”在该房屋买卖合同上，乙方由杨某贵亲笔签名捺印，陶某宇的签名由其哥哥代为签字，陶某宇之妻捺印。

合同签订后，杨某贵即收取了陶某宇之妻给付购房款200000元，并将房屋所有权证和国有土地使用证交给了陶某宇之妻等人。2008年8月4日，陶某宇委托其哥哥到房管局将该房屋1-4层过户至陶某宇名下，但至今土地使用权证仍在杨某贵名下。杨某贵称随后因其妻坚决不同意出卖该房屋，杨某贵即找到陶某宇岳父通过其与陶某宇商议解除卖房合同一事。经双方多次协议，2008年11月25日，杨某贵及其妻子与陶某宇岳父签订《协议》一份，由陶某宇哥哥代为书写，协议载明：“关于杨某贵卖给陶某宇房子一事，以2008年11月25日经双方协商同意由杨某贵退还陶某宇房款和利息、手续费共计23万元后，同意终止原合同，双方以签字、按手印为准。”在该协议上有杨某贵及其妻子的亲笔签字捺印，陶某宇签名由陶某宇岳父代为签署。签订协议当天，杨某贵与陶某宇岳父及陶某宇妻弟同往银行，杨某贵在中国农业银行个人账户上取款227000元，其中转存入陶某宇之妻账户167000元，陶某宇妻弟账户上60000元。2008年11月27日，杨某贵向陶某宇岳父支付现金3000元后，陶某宇岳父向杨某贵出具收条一张，载明：今收到杨某贵名下退款230000元，收款人处有陶某宇岳父签名“陶某宇”并注明陶某宇岳父代收。随后陶某宇岳父将以陶某宇名义办理的房屋所有权证书及土地使用权证交还给杨某贵。在整个期间该诉争房屋一直由杨某贵及其妻子居住使用。后杨某贵及其妻子向法院起诉请求确认陶某宇岳父于2008年11月25日代陶某宇签订的退房协议有效，请求确认登记在陶某宇名下的位于绵阳市盐亭县富驿镇三环道xxx号1幢1-4层房屋为两人所有。诉讼中陶某宇称陶某宇之妻的卡及账号均由陶某宇岳父在保管，陶某宇当时对解除卖房协议并不知晓。

以案释典

公民可通过委托代理人来实施法律行为，代理人需在代理权限内行使代理权，被代理人对代理人的代理行为承担民事法律责任。代理通常分为有权代理、无权代理，不同的代理行为产生的法律后果不同。

在本案中，主要争议焦点在于陶某宇岳父的代理行为是否有效。在事情发生期间，陶某宇一直在外务工，买房的事宜一直委托其家人办理，签订的两份合同均由陶某宇哥哥执笔，且并非只有其岳父一人在场，在签订解除协议的当天原告即将相应的房款退还至陶某宇妻子账户，在事情发生后长达五年的时间内，无证据显示陶某宇有任何异议，并应认定为对此事一直不知情。另外，在签订解除协议后，办理退房过程中，陶某宇岳父将房屋所有权证书及土地使用权证交还给了两原告，故两原告有理由相信陶某宇岳父具有代理权。

法律适用：

《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”