全媒体记者  刘学成

随着城市发展，停车难已成为恩施市民关注的焦点。现在很多新小区或规划了地下停车位，或在地面公共部分设置了停车位。市民关心的是，这些停车位产权归开发商还是业主，能否销售，销售后可否办理产权证？为此，记者专访了湖北夷水律师事务所律师谭正标。

地下停车位权属 视具体情况而定

小区地下停车位需要分几种不同的情况，适用不同的法律规定。

属于人防工程的，应当适用《中华人民共和国人民防空法》和《湖北省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，《湖北省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十三条规定，人民防空工程战时必须服从防空需要，统一调配使用，平时开发利用的收益归投资者所有。因此房地产开发项目的地下空间属于人防工程的，其权属归开发商所有。平时可当停车位用，在没有法律强制性规定的情况下，也可以设置为地下商场、超市等生活服务性场所，其收益归开发商所有。根据《恩施土家族苗族自治州地下空间管理办法》第二十二条第二款的规定，用人防工程改建的地下停车位只能租赁给业主停车使用，不得出售所有权。房地产开发项目在申报规划许可的时候，将地下空间规划为地下停车位的，其权属归开发商所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的停车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内规划用于停放汽车的停车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用若干法律的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处理给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款应当首先满足业主的需要的规定。

从上述规定可以看出，规划停车位的所有权和处置权均归开发商所有，地下停车位可以出售、可以出租，也可以在销售房屋时附带赠予。对于地下空间是否为规划的停车位或者是规划的人防工程，均可以在小区所在地的规划部门进行查询。

社会上有种说法，认为地下空间的建设成本已经分摊到所销售房屋的单价中，因此地下停车位应当属于全体业主共有，这种说法是错误的，也没有法律依据。但是，如果开发商将地下空间面积分摊到了业主购买的房屋面积中去了，则分摊的这部分面积属全体业主共有，开发商无权处置。

对于因历史原因已经建成的地下空间既不是人防工程，也不是地下停车位的，则要根据其地下空间面积是否纳入公摊面积而另行评判，未纳入公摊的归开发商所有，纳入了的归业主所有。

地面规划的停车位产权属开发商

地面规划的停车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用若干法律的解释》第五条的规定，其权属属于开发商所有，开发商可以采取出售、附赠或者出租等方式处置给本小区业主。

对于非规划为停车位的部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，在实践中有部分开发商将公共绿化面积或者公共道路改建为停车位的，属于全体业主所有。根据《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用若干法律的解释》第六条之规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位，这些车位属于全体业主共有，开发商无权收取任何费用，但是物业公司对于该类停车位所停放的车辆实施了有效的管理，物业公司可以收取机动车停放管理服务费。那么小区内公共绿化面积属于其他场地，开发商在设置地面停车位时，是否占用了公共绿化面积和小区内公共道路在小区所在地规划部门可查询。

地下规划的停车位可以销售

对于停车位的销售是否可以办理产权证，谭正标说，地下规划的停车位根据《恩施土家族苗族自治州地下空间管理办法》第十八条和第十九条的规定，可以办理不动产初始登记。

值得注意的是，停车位买卖合同中应当注明购买人已购买该房地产开发项目中房屋买卖合同备案编号、房屋所有权证号或不动产权属证号。合同还应载明车位的建筑面积和价格等。