我市物业管理从１９９８年开始兴起，至２００５年１１月底，全市注册物业管理企业达３７家，从业人员５９３人。

目前开展物业管理的项目１１２个，４万平方米以上的住宅小区６个，已实施物业管理面积２２６．７３万平方米，物业管理覆盖率达５０％，新建小区９５％实施了物业管理。物业管理的管理项目从住宅小区不断向机关、市场等不同类型物业延伸。

为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，不断提高我市的现代化文明程度，在物业管理行业的迅速发展中，我市主要加强了以下几方面的管理。

建立了物业专项维修资金制度

随着住房制度改革的深入，我市住房分配已实现商品化、社会化。住房售后维修已不再是国家、单位包修，它已成为社会问题。

为此，为保持和提高房屋的完好程度与使用功能及物业的保值、增值，我市根据《江西省城市居住小区物业管理条例》和建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，于２００２年１１月２０日开始了物业专项维修资金的收缴。目前已收缴物业专项维修资金项目４６个，金额１３３９万元。

建立了前期物业管理项目招投标制度

为规范前期物业管理工作，我市从２００５年６月开始，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，要求前期物业管理项目实行招投标制度，通过招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业实行物业管理服务。

建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》，未经招投标签订的，合同一律无效。此举改变了物业管理由房地产派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决建管不分的弊端。

我市现有４个住宅小区（商住楼），面积９４５３３平方米，实行了前期物业管理招投标制度。

建立了业主委员会备案制度

引导建立业主自治机制。为规范业主大会召开和业主委员会的选举等问题，我市制定了《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》示范文本，建立充分尊重业主意愿的业主大会民主协商议事规则。

为通过业主大会和业主委员会实现小区业主自治自律，在物业管理工作中加强了业主委员会成立的指导工作。

现在，我市已有东湖家园、院里小区、王家小区等１２个小区成立了业主委员会。

实行了物业管理企业资质管理制度

我市要求从事物业管理的企业除取得工商营业执照外，还必须取得省、市主管部门批准颁发的物业管理资质证书，方可在我市开展物业管理经营活动。

对未取得物业管理资质证书从事物业管理的企业、房地产开发企业和业主委员会不得聘任。市计委（物价局）不得给予发放物业管理服务收费许可证。

目前，我市取得物业管理资质证书的物业管理公司有３７家（其中市区３０家，贵溪７家），南昌来鹰注册公司１家。

建立了物业承接验收制度

我市要求开发建设单位按照项目规划进行建设，物业管理企业按照建设部接管验收标准进行共用设施设备的接管验收，明确和强化两个主体在物业管理活动中的法律责任。

对建设费用已列入商品房成本的车库、底层架空层、地下室等共用设施设备，要求开发建设单位移交给物业管理企业，切实保护小区业主的合法权益。

原则上要求建设单位按建筑总面积３‰的比例在物业管理区域内配置必要的物业用房。

在房地产开发项目竣工时，物业用房移交我市房管局代管，小区业主委员会成立后，物管用房移交业主委员会管理。

规范物业管理行业发展

为规范我市物业管理行业的发展，市房管局先后出台了《关于规范市区商品房专项维修资金管理的通知》、《关于进一步加强我市前期物业管理工作的通知》、《关于进一步加强物业管理工作的通知》《鹰潭市住宅小区物业管理考核评比标准》、《关于市区房屋装修垃圾清运收费的通知》等规范性文件。市房协物业管理专业委员会编印了《物业管理资料汇编》。

我市物业管理在行业发展中还存在较多不足，主要表现在：业主物业管理意识不强，维权意识和主动交费意识较弱；物业管理企业服务水平较低，优秀物业管理人才馈缺；小区业主委员会成立后未发挥应有的作用等问题。

鹰潭日报  （冯传远）