别墅区遭遇物业“抛盘”，高端服务眼看不保，高行镇申江名邸小区业主在业主委员会的组织下聘请资深物业经理担任“职业管家”，小区物业服务升级为业主自治的全新模式。在自治管理的大半年中，小区内盗窃案没了，门口乱停车的少了，小区环境大为改观，物业费还盈余了20多万元，小区业主一片叫好。

浦东首家自管模式别墅区

去年3月，因收支不平，为高行镇申江名邸小区提供服务的一家物业公司宣布退出，小区面临物业“抛盘”危机。原物业退出、新物业报价又偏高，对此，业委会联合东力新村居民党总支、高行社区服务中心等单位，经过收支测算，多方考量，向全体业主提出了这样一个方案：在上调35%的物业费基础上开展业主自治的方案。 

小区业委会先后于去年3月、5月召开业主大会，对自治方案进行讲解、说明，并征求意见。在5月7日举行的业主大会上，近90%的业主表决赞成小区业委会提出的物业自治章程。 

上调物业费，聘请资深物业经理担任“职业管家”，设立主管财务的独立监事，签署服务外包等几项决议，浦东首家业主自治自管模式的别墅区诞生了。 

依据业主自治管理章程，小区自治管理暂定3年，每年进行业主评价。每月定期公布小区物业管理工作报告和小区财务报告和报表。小区东区物业费原每平方米2.8元，上调至3.78元；西区原每平方米3.6元上调至4.86元，两区平均上调35%。 

申江名邸小区业委会主任焦克诚告诉记者：“业委会不直接参与物业管理，而是通过聘请专业的保安、保洁、绿化、维修团队来为小区提供物业服务。业委会目前是5人的建制，但5人外又设秘书长、主管财务的独立监事和参与决策的业主一人。业委会明确，事权与财权分开。”

他说：“原物业退出前，小区内发生过多起盗窃案件，后来警方查明有些是小区保安监守自盗。小区环境也不好，绿化带内遗留了大量生活垃圾和建筑垃圾，小区内还有30多个路灯已经损毁。”本是高端住宅小区，却并未有相应配套的优质物业服务。对此，小区业主有不少意见。 

聘请“职业管家”自管 

水电费大幅下降，盗窃发案率为零，积压的垃圾一扫而空，门口乱停车现象得以改观……申江名邸首任职业管家黄振元甫一上任就给业主们带来了不少惊喜。 

“小区聘用的物业经理必须是持物业管理上岗证的专业人士。”焦克诚透露，黄振元是业委会从14个优秀物业经理候选人中精挑细选出的“大管家”。 

黄振元从控制成本入手，通过调整用电、改造照明灯、修复渗漏管道，在大半年时间内，小区的公共用电费用节省了3万多元，水费也从每月的5000多元下降至每月几百元，大幅降低了业主们的公共开支。 

针对小区堆积已久的生活垃圾和建筑垃圾，黄振元组织保洁人员进行清理。通过设置隔离栏、放置花盆，发放通知单，小区门口的停车乱象得以缓解。业委会还结合小区实际制定了环境维护的长效管理方案，小区环境大为改观。 

此外，通过招聘保安重新签订安保合同，小区的治安环境得到改善。自从小区启动自治自管模式，小区盗窃案发率直降为零。 

与此同时，在业委会的主导下，小区维修团队“巧修巧用”的服务品质也得到业主好评。有一次，维修人员仅用发泡剂就彻底解决了困扰5户小区业主多年的房屋渗漏问题。除了帮助业主处理水管、热水器漏水等问题，维修人员还在上门维修中为业主着想，避免可能发生的电器损坏和经济损失。“我们直接外包维修团队为小区业主服务，减少物业公司这个环节，意味着成本的下降。并且，如果维修团队的服务让小区业主不满意，我们也可以随时更换。自治模式下，‘职业管家’不再代表物业公司，而是代表全体业主。”业委会一位工作人员表示。 

值得一提的是，小区业委会除了在宣传栏定期公布费用开支、物业自治工作情况外，还创立微信公众平台，建立业主微信群，并通过电子广告灯等新媒体方式，滚动公告业主自治账目、物业经理工作情况及工作计划，建立起业主自治公开透明运作机制。费用公开透明，工作随时报告，申江名邸的自治模式赢得了业主的广泛好评。 

业主自治模式的突破 

物业费存放在哪里？发票怎么解决？自管模式下，申江名邸业委会一度不能提供收费发票，收取的物业费也没有地方存放，若存放在业委会处则不符合财务规定，这些在物业包干制模式下不存在的问题，在业主自治模式中，都成了大问题。 

小区业委会经反复探索和咨询，最终与上海市政府搭建的公共服务平台——付费通公司签订合作协议，解决了小区物业费的存放和支付问题。付费通单独为申江名邸开发收支软件，每户业主有一个独立账户，方便业主缴费。除了通过付费通平台支付，小区业主也可以用POS机刷卡或用现金支付。 

另外，针对部分业主需要开具发票的请求，在高行镇政府的帮助下，业委会依据《物权法》、《物业管理条例》和市人大通过的物业管理办法的相关条款，向浦东新区税务局咨询，寻求支持，最终获准由浦东新区税务局代为小区开具收费发票，这开创了浦东先例。 

“小区面貌确实发生了很多变化，非常支持业主自治。”2014年底，在申江名邸小区业主座谈会上，很多小区业主表达了对业主自治模式的支持。通过业委会大半年的努力，小区物业费不仅做到了收支平衡，还盈余了20多万元。 

申江名邸试水业主自治服务，已经初见成效。“对于物业公司来说，如果小区总户数较多，盘子比较大，物业公司还能‘有利可图’。反之，户数越少，物业公司的管理成本会越高，这种小区容易遭遇物业公司抛盘。业主自治管理具有诸多优势，一方面，业主是小区居民，出现紧急情况可第一时间联系到人。这样既节约了管理人员的成本，也方便居民互相沟通。未来，我们考虑在高行镇的微型小区内推广这种模式。”高行镇社区服务中心相关人士对记者表示。