2013年8月3日，上海中心封顶。在刷新“中国高度”的同时，陆家嘴20年前的蓝图变现实——三幢超高层建筑成鼎立之势，楼宇经济“更上一层楼”。 

经过20多年的发展，陆家嘴从一片棚屋，变为高楼“丛林”。更为重要的是，在这样的都市摩登背后，蕴含着巨大的经济能量——2012年，陆家嘴216幢商办楼宇中，单幢楼内税收超过亿元的“亿元楼”有74幢。 

就如大学不在于大一样，陆家嘴的高楼，不是钢筋水泥的高高堆砌。74幢“亿元楼”的背后，有着一个个活色生香的故事，也由此造就了金融城的一道道风景。　

□本报记者  陈烁/文　本版摄影  朱泉春/摄

单幢楼宇税收最高达27亿元 

比起上海中心和环球金融中心，金茂大厦是“小老弟”了。就像一位老贵族一样，眼看着身边的新贵不断冒出来。 

但是，这位“老贵族”凭着岁月历练，气质更显沉稳，更重要的是，它依然“宝刀未老”——在陆家嘴2012年74幢税收“亿元楼”中，金茂大厦稳居“头把交椅”，单幢楼宇税收达到27亿元。 

作为陆家嘴头号“亿元楼”的金茂大厦，其建设可谓是与浦东开发开放同步推进。在改革开放的大背景下，当时的外经贸部和上海市委市政府牵头多家央企，为响应浦东开发开放，兴建了金茂大厦。 

中国金茂（集团）有限公司写字楼部总经理张玮介绍，自1998年开业以来，在过去的15年里，金茂大厦写字楼已先后吸引了440家中外资企业入驻，其中500强企业数量超过35家，包括IBM、通用汽车，法国兴业银行、比利时富通银行、德国安联集团、苏格兰皇家银行等行业巨头。 

张玮表示，目前金茂的出租率超过98%，趋于满租。拥有各类优质客户约130家，行业主要分布在银行、保险、基金、股权投资等金融业，以及以律师事务所为代表的专业性服务机构。其中，在金茂大厦的中外优质律所的数量在沪上首屈一指，如美国贝克麦坚时律所、英国富尔德律所、美国高特兄弟等。 

与金茂大厦比邻而居、作为目前国内第一高楼的上海环球金融中心，则致力于成为一座垂直的花园城市。 

负责整个大楼运营的森大厦（上海）有限公司副总经理山下努表示，目前，上海环球金融中心的办公楼出租率已经达到了95%以上，入驻租户包括了外资银行、保险公司等跨国金融机构以及会计师事务所、律师事务所、大型商社等。现在，大厦内有130多家中外资企业，1万多名人员办公。 

据陆家嘴金融贸易区管委会介绍，在陆家嘴金融贸易区31.78平方公里的区域，包括金茂和环球这两幢地标性建筑在内，共有216幢商办楼宇，每一幢楼都像一台台动力澎湃的经济“发动机”。2012年，216幢楼中税收“亿元楼”有74幢，税收超过5亿元楼宇有22幢，税收超10亿元楼宇有7幢，金茂大厦单幢楼宇税收达到27亿元。 

众多企业与写字楼一起，获得了长足发展，也成为成就“亿元楼”的能量来源。2003年成立的中怡保险经纪有限责任公司，是首家获准在中国境内从事保险、再保险经纪和风险管理咨询业务的中外合资保险经纪公司。从成立开始，这家公司就进驻金茂。最开始，公司只有20多个人，租用面积300多平方米，现在，已发展到300多个人，租用面积接近2个楼层。 

中怡公司副总经理杨勇说，公司在具体挑选写字楼时，也看了浦西和陆家嘴的其他写字楼，最终选了金茂大厦，最主要就是看中了它作为地标性建筑的地位，以及由此对企业形象的襄助。 

另外，金茂大厦临近地铁线交通便利，以及大厦内众多的保险机构、金融机构，也是吸引中怡落户的原因，“金融类的企业一般都会往金融机构扎堆的地方去。” 

因母公司华宝投资购买了三层楼面而进驻环球的华宝兴业基金公司，则对环球的国际氛围、人文氛围、安全及便利设施很“受用”。 

华宝兴业基金公司总经理黄小薏说，环球内汇集了来自全球的众多知名企业，展现出接轨世界的全球化气质，同时，在营造人文氛围方面可谓别具匠心，安全演练及便利设施对于员工则大有裨益。 

“搬进上海环球金融中心一年半来，公司充分受益于环球的产业环境，在平稳经营中获得了较快发展。”黄小薏说，目前，华宝兴业基金的资产管理规模，已从最初的几十亿元增长到400亿元左右。 

据统计，在陆家嘴现有户管企业中，来自楼宇企业贡献的税额占总体税收的80.61%，来自楼宇企业的财力贡献额占总体财力的88.48%。也因此，在《中国楼宇经济发展报告（2012）》中，浦东新区位列全国十强之首。 

金茂大厦的预租率曾只有7% 

一幢幢亿元楼彰显陆家嘴的活力与实力，但“罗马不是一天建成的”，其光鲜背后，也有着不为人知的曲曲折折。 

金茂大厦和上海环球金融中心这两幢超高层地标性建筑，就都遭遇了著名的“劳伦斯魔咒”：大厦建成，经济衰退。 

在金茂大厦建成运营的1998年，正值席卷亚洲的金融风暴。“由于东南亚金融危机，写字楼市场一塌糊涂，供应量远大于求。”张玮说，金茂大厦的预租情况很不理想。“经济环境好的时候，甲级写字楼在预租阶段一般能达到40%，但当时金茂只有7%。” 

而且，当时整个陆家嘴区域的环境都不是很理想。“因为金茂建设得比较早，周边还全都是工地；交通也不方便，那时从浦西到浦东过江还要收取路桥费；餐饮配套也没跟上，白领午饭问题没有得到很好的解决，因此，当时企业员工对于到浦东工作还是有比较大的抗拒心理。”至今张玮还记得，当时自己吃饭也要一直走到浦东大道。 

找客户成为当时最紧急的事。“当时想的是一定要快速给大楼提升人气，引进一到两家旗舰客户。”张玮说，公司与政府招商部门、中介机构合作，挖掘客户。同时，通过做配套餐饮、开设班车等措施，解决客户的吃饭出行等问题。 

华为是最早的“引进对象”。张玮回忆，因为华为是科研单位，对成本和环境的要求都比较苛刻，商务谈判进行了不下十轮，各级别的现场考察不计其数，技术调查要求细到每一项数据，还有餐饮问题，“因为他们员工人数多，不能解决吃饭问题，让他们进来是几乎没可能的。” 

因此，金茂大厦开始大力改进配套设施，把后勤用房改成便利店、员工餐厅、洗衣房、邮局等。同时还大打“感情牌”，强化华为对“金茂”这一民族品牌的认同感。 

通过一系列的谈判，金茂大厦1999年成功引进了这家高科技企业。此后华为的发展也证明了金茂当初的正确判断。“最开始租2个楼层，最后发展到6个楼层，承租面积总共1.6万多平米，人员1000多人。华为大量的研究人员在这里上班，金茂的人气一下子提升了不少。”张玮说。 

2003年，随着国内金融市场的开放，大量的金融机构开始进入中国，金茂大厦抓住机会，调整客户结构，引进了国内第一批外资银行、合资证券、合资基金、合资保险中介、合资寿险、融资租赁、外资律所、金融保理等公司，获得“垂直的金融街”的美誉。此后，又引进了首个世界500强企业的全球总部——IBM新兴市场总部，使其客户结构进一步优化。 

与金茂类似，赶上了2008年全球金融危机的上海环球金融中心，也是通过一家关键企业的引进，使一开始的窘况得到扭转。 

上海环球金融中心运营之初，受金融危机影响，出租率也只有50%左右，直到2010年安永的入驻。 

2010年前，安永会计师事务所的2500名员工分布在长乐路、中山公园和静安寺三处办公场所。办公地的分散，使安永花费了不少额外的办公成本，交通不便也造成同事之间缺乏沟通。 

为了解决这一难题，安永在上海的办公楼市场内进行了漫长的找寻之路。安永中国主席兼大中华首席合伙人吴港平曾称，将三个办事处统一在同一栋写字楼，是他们寻楼的最终目的。而且，目标是上海最好的甲级写字楼甚至是超甲级写字楼，有良好形象与品质，有足够多的停车位，交通便利，离他们的客户近一点再近一点。 

安永这次始于2008年的寻楼，成为当时正处于寒冬中的上海写字楼市场的一块“大肥肉”。想得到这单生意的，不止环球金融中心一家。据当时媒体报道，能够满足安永标准的几十家写字楼，进行了激烈竞争。虽然环球方面不太愿意透露具体细节，但业内人士表示，租金下调、延长免租期等都是比较通用的做法。山下努也表示，在与安永达成租赁协议时，就给安永预留了扩租面积。 

对于安永员工担心的搬到浦东后交通不便等问题，环球金融中心也努力进行了说服，比如楼下有定点出租车供应点、金融城巴士等。另外，安永的很多客户是在浦东的，安永搬到浦东后和客户的联系更紧密更方便，也是环球吸引安永的一个因素，“安永有些客户恰好就是楼内的，这样他们根本就不用出楼，上下楼就能拜访客户，完成业务商谈。”山下努说。 

不管是租金优惠，还是扩租权的优先，以及其他优惠条件的提供，安永入驻后对环球金融中心人气的提升，都证明环球做出的这些努力是值得的。达成协议后，安永一举租赁下环球8个楼层共2.7万平方米的面积，使环球金融中心的入驻率一下子提升至70%。 

此后，上海环球金融中心办公楼的出租情况逐渐好转。山下努表示，目前环球在办公租户之外，还有不少商业租户，大楼发展逐渐趋向多元化。 

幢幢楼宇正形成不同特色 

横看成岭侧成峰，远近高低各不同。目前，陆家嘴金融贸易区的200多栋商务楼宇，正逐渐形成不同的定位和特色。总部楼、航运楼、商贸楼，楼外有楼，各具风格。 

去年3月，中国银行上海人民币交易业务总部正式落户陆家嘴，开启了国有大型商业银行地区总部落户陆家嘴的序幕，也使陆家嘴一批办公楼将成为银行总部楼。正在建设中的陆家嘴滨江金融城，规划了8幢高级写字楼，将来就是提供给银行等金融机构作为地区总部使用的。 

随着现代服务业在陆家嘴的集聚，有些大楼成为大宗商品交易平台、电子商务、航运企业等集中的办公楼。比如，阿里巴巴集团在陆家嘴购买的办公楼，未来就将开展其电商业务和支付宝业务。沿着浦东大道两侧的众多办公楼，则是航运企业及相关服务企业的集中之地，使浦东大道向“航运一条街”转型。 

记者从陆家嘴管委会获悉，为进一步鼓励楼宇引进高能级、有品牌的大企业，今年，陆家嘴出台了楼宇招商奖励办法，设立突出贡献楼宇业主奖，对金融等功能性机构集聚度高、经济贡献达到一定规模、在引进和服务企业方面作出突出贡献的业主，经认定给予一定的奖励，以充分发挥业主、物业的作用，激发楼宇业主招商引资的积极性和资源整合的主动性，使得入驻企业不仅为楼宇提供租金，也能强化金融贸易区的整体功能定位。 

与此同时，在推动楼宇经济发展过程中，对符合产业导向的业态达到一定比例、经济贡献达到一定规模、为引进和服务企业作出突出贡献的楼宇，经认定授予“金融服务特色楼”、“航运服务特色楼”、“商贸服务特色楼”、“新兴产业服务特色楼”等称号，并给予一定的奖励。对入驻楼宇、符合陆家嘴金融、商贸、高端航运服务产业导向的企业或具有总部功能的机构，还将给予重点服务和政策倾斜，从而将重点产业、重点企业进一步向楼内集中。