■本报记者 陈洁

在“熊市”时坚守，在“牛市”时专注。在上海，提到产业地产就不得不提星月投资。作为民营企业中运营产业地产的“高手”，星月投资十年如一日，用专注造就专业，让星月产业地产在全国遍地开花。

政府第二招商平台

“朋友都是民营企业家，一开始做产业地产只是看好民营经济的发展。”谈及为何早年选择进军产业地产，星月投资董事长、浦东工商联副主席吕彪告诉记者，自己出生于浙江，那里民营经济十分发达，促使市场对产业地产的需求也日益扩大。

2004年，星月投资在沪成立，其运营的第一个项目就是“星月·大业领地”，项目共拥有100余座集研发、展示、贸易、财务结算于一体的低密度、智能化、生态型花园总部群落。

通过第一年免租、第二年减半的租赁优惠政策，“大业领地”成功吸引了近百家国内外大型企业、近千家优秀创新企业和上万名高科技人才的“入驻”，包括斐讯科技、安琪酵母等都是在发展初期就入驻园区，逐渐成长，直至上市，年纳税额超过2亿元人民币。

截至目前，星月投资在上海拥有超过10个产业园区，总面积超过150万平方米，总投资约220亿元，这些园区分布在全市，其中绝大部分在浦东地区。包括陆家嘴创业街区、星月·总部湾、星月·金融湾、星月·智慧湾、张江·海豚湾、虹桥摩8、珠玛星宇项目等均出自星月投资。

试水内部合伙人制度

管理十余个园区，门类覆盖建设、运营、投资、孵化等多个板块，吕彪的生活却比一般人还要“轻松”。他表示，只要不出差，自己一天只工作5个小时，大部分时间在运动。

秘诀在于星月投资拥有一套成熟的内部合伙人制度。“一个好的管理机制应该让大家都成为公司的主人，一旦公司遇到了什么问题，我的下属可能比我还着急。”他说。

就星月投资旗下聚焦共享办公业务板块的“星空间”来说，其对内是部门，对外是公司，由星月投资公司副总裁担任“星空间”的董事长，采用团队持股模式进行内部创业。

不过，吕彪告诉记者，由于内部创业首先意味领导层要降低自己的工资标准，因而所有内部创业都基于团队自愿选择。

目前，“星空间”已拥有孵化器、加速器以及办公租赁等业务板块，且已在申请国家级孵化器，预计未来将向南京和杭州地区拓展自身业务。

内部合伙人制度近年来屡见不鲜，星月投资却早在2010年就开始施行。吕彪透露，星月投资此前在南京拥有一个产业园项目，由于该项目5年内换了4个职业经理人，间接和直接导致项目在第7年才实现盈利，时间远高于星月计算的回报周期。

他指出，开发类项目涉及概念规划、招商资源等，只有高管入股才能保障项目运营的持续性和稳定性。

十年专注换来专业

十年来，国内住宅市场发展如火如荼，回报率也远高于产业地产，星月却坚持始终选择“驻守”。用吕彪的话说，只有专注了才有专业，只有专业才能造就品牌影响力。

2017年，平安不动产在产业地产领域寻求多时后，星月有幸成为其产业地产合作伙伴，并拟成立总规模上限达500亿元的城市改造基金。与此同时，星月投资与中信国安达成了50亿元产业并购基金，与华融融德达成了100亿元园区开发基金的战略布局。

资金的加入促使星月投资的运营模式有了前所未有的改变。吕彪告诉记者，目前星月的团队每天都在外看项目，且每个项目都在500亩以上，体量远高于星月以前的项目。

“一个产业地产的成功七分靠筛选项目，很难想象如果没有前十年的经验积累，盲目寻求规模化会给星月带来什么结果。”吕彪说。

他告诉记者，2020年星月投资将实现开发项目累计达25个，开发体量达300万平方米，持有量120万平方米，投资额达400亿元的目标，并计划成立海外投资部，以国内研发办公领域团队为依托，在美国、英国、以色列等国家著名高校周边拓展孵化器或研发办公项目，最终实现上市目标。