上海新增供应办公面积将在2015-2016年达到高峰，其间多项大型商办综合体包括上海中心、外滩金融中心、世纪大都会、世纪汇等都将会进入租赁市场。大规模新增供给涌入，或将给租赁市场带来一定的变化。

■本报记者  陈洁浦东报道 

日前，全球最大的私人房地产资讯服务公司高纬环球发布《2014年第三季度上海写字楼市场报告》称，三季度由于核心地区写字楼供应面积的上升，推高了沪上写字楼空置率，其中，浦东陆家嘴地区空置率上升至3.4%。 

浦东核心商圈租金平稳 

《报告》显示，今年三季度受到陆家嘴地区东方汇经及静安地区688广场两幢写字楼入市的影响，上海中心城区甲级写字楼空置率小幅上升至6.8%，环比上升0.9个百分点。 

其中，浦东陆家嘴地区在今年三季度由于上海交通银行决定将去年购买自用的东方汇经对租赁市场重新开放，为陆家嘴商圈可租赁面积意外新增4万平方米，现有存量为148万平方米。且该地区甲级写字楼本季度空置率环比上升3.2个百分点至3.4%，有效租金环比上涨1.6%至11.06元/平方米/天。 

而在浦东竹园地区，《报告》显示，本季度竹园甲级写字楼空置率环比上升0.5个百分点至5.5%。与此同时，本季度竹园商圈甲级写字楼有效租金环比略降1.0%至7.34元/平方米/天。 

《报告》指出，从租金来看，本季度沪上甲级写字楼的有效租金未受到空置率上升影响，稳定在9.86元/平方米/天，环比仅轻微下滑0.8%。其中，黄浦和静安这两个中心城区租金略有调整下滑势态，分别下降3.3和2.5个百分点。相较之下，陆家嘴和虹桥商圈的租金依然保持稳定上行，环比上季度分别上涨1.6%和2.8%。竹园及徐汇CBD本季度租金水平保持稳定。 

对此，高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山表示，上海新增供应办公面积将在2015年至2016年达到高峰，其间多项大型商办综合体包括上海中心、太古大中里、外滩金融中心、长宁来福士、世纪大都会、世纪汇等都将会进入租赁市场。大规模新增供给涌入，可能会给租赁市场带来变化趋势。而高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰则认为，新项目的流入将对核心商圈的租金产生下行压力，但骤降情况并不会发生。 

购物中心大幅整改 

不仅如此，《报告》还指出，由于受到互联网的不断挑战，上半年沪上百货零售额跌至历史低谷，购物中心目前已进入全面调整的时代。 

数据显示，直至8月，上海今年社会消费品零售总额达5661亿元，比去年同期增长8.4%。其中，餐饮业增长速度居首位。 

对此，高纬环球亚太区零售商租户代表部董事宁孝言表示，目前多家购物中心正将进行大幅整改，着重发展轻奢潮牌。 

《报告》指出，本季度来福士广场引进以潮牌和轻奢的多个品牌接替原Novo百货，一楼位置现由IDo， 

Miss Sixty，G-StarRaw，CalvinKlein，FolliFollie等品牌组成，二楼则为I.T旗下八个服饰品牌新店。而在浦东正大广场，其五楼潮流馆正式对外开业，1楼也逐渐调整为护肤品，且每个楼层的业态分布更为主体化，通过浓郁的潮流时尚气氛吸引年轻潮人。 

《报告》称，目前购物中心业态改革趋势持续扩张，各购物中心的业态调整策略成为租金走势的主要影响因素。本季度，南京西路和徐家汇租金报价于环比和同比均有上扬。南京东路和陆家嘴商圈虽年度同比略下跌，但较上季度仍有回暖趋势。而淮海中路租金水平表现较弱，呈下行趋势。 

林荣杰认为，未来，购物中心将向“社区化”或“个性化”两端发展。其中，“社区化”以满足周边消费群体需求，调整业态保障租金收入为主。而“个性化”指购物中心通过突出自身定位或主题特色，针对目标消费群体采取差异性市场营销方式。