发展需要转型，转型需要动力。转型发展的动力来自何处？历史和逻辑告诉我们，转型发展的内驱动力主要来自于改革和创新，尤其是体制的改革和创新。启动创新，才能驱动转型，释放巨大的发展动能。浦东的系列实践样本就是一个最好的说明。

文/蓝辉

“总部经济”为什么能在浦东开花？

“总部经济”为什么能在浦东开花？那是因为浦东有其适宜生长的“气温”和“土壤”。

截至2011年底，浦东新区已集聚了171家跨国公司地区总部（其中亚太区总部54家），100家国内大企业总部，分别占全市总量的一半。根据144家跨国公司地区总部年检资料显示，目前已经形成投资总额100亿美元，年营业收入超过1500亿元，年税收100亿元的较大规模总部经济集群，且每年保持30%以上的增长速度。

十年，浦东“总部经济”升达千亿级营收规模，这主要源自于浦东能率先洞察并把握住此轮全球产业的升级机会，并率先跟进了一系列扶持政策，加上浦东得天独厚的区位优势、文化优势和人才优势，天时地利人和，浦东“总部经济”自然就开花了。

为了集聚“总部经济”，抢占产业发展的战略制高点，2002年、2005年、2011年，浦东先后三次颁布和修订促进总部经济发展的扶持政策，积极落实“外汇九条”，不断提高贸易便利化和国际化程度等，像保税区空港直通、保税延展、分批出区集中报关等贸易便利化措施均属国内首创。

推出“战略招商”、“集成服务”等整体服务举措也至关重要。比如，在总部经济重点招商目标中筛选一批高潜力、龙头型的目标企业，组织专题招商团组到目标企业海外母公司总部拜访，游说企业把资源和业务整合到浦东来。

再比如，围绕客户需求，建立“老总沙龙”、“首席联络员”等制度，通过餐叙会、政策宣讲会、座谈会等形式，搭建企业之间、政企之间的沟通平台。开展专业服务，如邀请银行专门为跨国公司制订投融资方案，咨询公司为企业设计整体方案，以及组织既熟悉国际惯例又熟悉中国法律的律所为企业服务等。同时提供人文关怀。为高级管理人员、高级技术专家提供就医、子女入学入园等方面的便捷优质服务等。为“总部经济”落地生根营造出得天独厚的“土壤”和“气候”。

浦东的实践告诉我们，在产业结构调整和经济转型过程中，对于产业发展特别是新业态、新模式要早研究分析、早发现规律、早出台针对性的政策措施，抢占战略制高点，这样就容易取得快一步则步步快的先行优势和事半功倍的效果，而且一旦发展形成产业集群后，其他地区介入门槛就更高。

在“总部经济”战略招商过程中，浦东瞄准拥有决策权的跨国企业母公司，引导其在浦东设立中国总部甚至全球事业类总部。根据不同类型的总部需求，提供有针对性的差别化服务等举措，对集聚和发展总部经济起到了关键作用。优质服务表面上是“给予”，实际上是“取得”。

对此，复旦大学企业研究所所长张晖明教授的评论是，大量跨国公司地区总部入驻，测试出一个地区对外开放的水平，对企业运作相关方面的政策环境、对政府服务经济的工作方式、对官员自觉依据工作规范和作业流程的施政行为都起到积极的推动改革完善的作用，这无疑促进了市场经济运行机制的不断深化和优化。

为了大宗商品交易话语权

2011年8月25日，是个普通的日子，但对中国大宗商品交易来说却具有里程碑的意义。这一天，在上海洋山保税港区，期货保税交割全流程顺利走通，这意味着从此打通了国内期货市场的国际化通道，实现了保税交割兼顾国内国际两个市场的目标。

大宗商品是影响一国经济发展的战略性资源。虽然国内的期货成交量已位居全球商品期货交易所第一，但是目前国内与国际市场价格因缺乏联动而难以准确反映国际市场的供求变化，无法成为国际基准价格，大宗商品的全球定价权依然掌握在发达国家的手里。我国企业经营还必须通过各种途径在国外商品期货交易市场进行套期保值，致使经营活动陷于高风险与高成本并存的境地。

税制的差异是国内外市场脱节的重要原因。目前国际市场大宗商品的期货价格都是不含税的，而我国境内期货市场的价格都是含税的，期货保税交割试点正是为了消除这一差异所作的一项制度性探索尝试，这也是为渐次赢取全球大宗商品交易话语权所作的一次创新实验。

考虑到期货保税交割功能推进涉及到海关、外汇、财政、税务、证监会等多个国家主管部门，均需要出台相应的政策措施，难度大、周期长。于是，浦东转变原先全面政策突破的思路，提出了一种模式、一种商品、一个地区、一个交割仓库的“四个一”项目试点方案。

一种模式，即针对期货交易所现有交易品种，在不改变现行交易模式、会员范围情况下，在原有完税状态交割形式外，增加保税状态交割，让参与期货交割的会员多一种选择。一种商品，即在已经经过测试的三种有色金属品种（铜、铝、锌）中，选定一种作为试点。一个地区，即首先在上海开始试点。一个交割仓库试点，即在上海综合保税区内选取一个交割仓库和一家交割库运营商作为试点。在操作中再根据实际情况作适当调整。

截至2011年9月初，有意向投资注册洋山保税港区的大宗商品运营企业已经超过20家，首批获得营业执照的10家企业已经正式入驻，总注册资本超过4.6亿元，其中包括全球领先的金融服务集团花旗集团，国内最大的铜产品生产基地江西铜业，国内最大的有色金属贸易商西安迈科，国内最大的再生金属资源经营商中金再生，全球大宗商品仓储物流运营商、LME制定仓储会员NEMS和GKE等，涵盖了大宗商品生产、贸易、金融、仓储物流等诸多领域，集聚效应初显。

洋山保税港区依托期货保税交割功能创新，拓展了大宗商品产业价值链，吸引大宗商品运营企业集聚区内，走出了通过功能创新带动产业集聚的第一步，也走出了通过启动创新驱动经济转型发展的一大步，助推了上海国际金融中心和国际航运中心的融合发展。

期货保税交割探索实验的成功，启示有三：一是创新以试点的形式分阶段推进，以便能容易争取到国家有关部委的支持，其中有创新安排的策略和智慧在。二是复杂创新要在机制上调动相关监管部门的积极性，要设法将自身的诉求与监管部门的改革意向相结合，为主管部门提供改革创新的试验田。三是以点带链，以功能创新带动产业集聚。

“银政合作”的浦东模式

中小企业融资难，是当下乃至今后一段时间都存在的困局。面对这样的困局，政府应该扮演怎样的角色？发挥怎样的作用？

浦东“银政合作”模式初步回答了这个命题。

2010年8月19日，按照“风险共担，限额补贴，征信支持，专业运作，监管创新”的原则，浦东新区政府与上海银行正式签署银政合作项目，开启了“银政合作”的新模式。该模式以最多21250万元的贷偿和奖励，撬动高达50亿元的中小企业贷款。

“银政合作”模式取得了显著的成效。截至2012年2月底，银政合作项下中小企业贷款存量为61.3亿元，受惠中小企业为467家。

浦东“银政合作”模式的运行机制是：一、风险共担安排。新型银政合作在控制信贷风险的前提下鼓励银行开展信贷创新，放宽原有贷款标准，由此生成的超额不良贷款损失，政府给予一定补贴。具体做法是：上海银行对1%的坏账率全额承担贷款损失；超过1%的坏账部分由新区政府和上海银行按约定比例分担，随着坏账率上升，新区承担比例逐步下降，具体安排见表1。

二、梯度递增奖励。根据中小企业贷款增长情况，剔除贷款增量中10%的自然增长部分后，政府确认发放贷款符合有关标准后，给予银行梯度递增奖励，50亿元奖励标准为1.5%，即7500万元（见表2）。同时实行奖励转换补贴，即发生超过1%的坏账时，先行将最高不超过50%的前期奖励资金转为由政府承担的信贷补偿资金。

三、信贷业务创新。一是提高抵押融资比例，一般的抵押率不超过60%，通过银政合作提升至最高100%；二是丰富质押融资手段，支持知识产权、股权和应收账款质押融资，积极探索影视版权、新药证书新型质押融资；三是优化信贷流程，提高审批效率，实现“小规模融资超车道，中规模融资快车道”，对中小企业融资项目7个工作日内出具审批决议，其它项目10个工作日内出具初步审批意见。

四、及时止损机制。在政府承担部分贷款损失情况下，为避免银行过度放松风险控制标准，产生道德风险，银政合作建立及时止损机制。当双方合作项下整体信贷资产逾期超过6%，或者当季新增贷款不良率达2%时，双方合作暂停并启动阶段性协商处置程序。银行继续对逾期贷款进行处理，追讨贷款，处理抵押品，根据贷款追回情况，双方按比例分担损失。

五、专业机构培育。为保障银政合作有序推进，浦东新区与上海银行各自组建专业服务团队。上海银行还成立我国首个总行层面的小企业金融服务中心，探索小企业业务专业评审机制。

浦东拥有各类中小企业15万家，它们是浦东最具活力的经济成分，是推动浦东开发开放的重要力量，也是浦东“二次创业”最有希望的生力军，因为它们的创新欲望最强。通过金融创新，解决它们的融资饥渴，这就意味着用创新解放创新，用创新驱动经济转型和结构调整。

国资创投“四两拨千斤”

科技型中小企业融资问题是个世界性的难题。

政府的资金怎样有效投向科技型中小民营企业并发挥其引导市场资本的风向标作用？财政资金怎样引领更多的社会资金进入科技型中小企业起到“四两拨千斤”的效应？国有资本支持自主创新能否有效解决市场失灵问题？

在国外，天使投资的资金规模往往是风险投资的2倍，投资的项目数至少是风险投资的20倍。而目前我国的天使投资资金规模仅为风险投资资金规模的20%左右，而且其中很大一部分是政府资金。

在中国，国资创投公司的投资行为受到体制束缚较为严重。国资监管制度主要是针对实体国有企业，依据生产型企业的经营特点制定的，而创业风险投资属于金融领域，具有虚拟经济的特点。因此当国有资本拓展到创业风险投资领域的时候，原先的监管制度“失灵”了。

一是项目评估方法陈旧，程序复杂，不能完整反映项目的市场价值和成长性，构成国资创投公司运作的重要障碍。

二是国资创投机构在投资团队形成投资建议书后，还要经过“三会”决议，并将资产评估结果报国资评审中心确认，最后报国资管理部门备案或审批。整个决策审批过程漫长，而且相关各方因角度不同而难以达成一致，常常丧失进入项目的机会。

三是苛刻和僵化的退出方式制约了国资创投公司灵活退出，使国资创投公司不能及时地规避风险和有效地进行资产管理。

四是考核方式不适应于创业风险投资领域。市场化的投资基金都设有一个封闭期，以整体投资项目的绩效为准。而当前国资监管制度对国有资产的考核方式，以年度为单位，对资产逐项进行审计。

五是激励机制欠缺。国资创投企业激励机制严重不足，导致人才流失，专业能力提升也难以跟上市场化创投机构的步伐。

浦东国资创投的变革创新，打碎了国资创投的体制性枷锁。

一、优选具有丰富运作经验的国资投资公司作为投资平台。目前选中的是浦东科技投资有限公司和张江科技投资有限公司两家公司。安排初始资金20亿元，明确规定，浦东科投、张江科投在投资项目退出后的本金及收益，作为后续投资资金补充，循环用于支持科技创业。

二、重点关注和支持国家战略性新兴产业领域早期科技项目以及“市场失灵”环节和领域。投资原则上限定于产业化初期，即研发后期到第一批产品推向市场；或在3年内有明确的市场化前景；或经营已达盈亏平衡点、即将进入快速增长期的浦东科技型中小企业。对单个企业的投资原则上不超过浦东科投或张江科投年度投资总额的10%，不超过所投资企业实收资本的30%；对同一行业内的总投资金额原则上不超过浦东科投或张江科投年度总投资计划的30%。

还是看看浦东国资创投的运行机制吧。

1、设立科技投资理事会作为推进该项工作的指导和协调机构，与国资监管部门共同负责创投领域的监管。

2、试点平台按照市场化的投资流程开展业务，尽量邀请市场上的投资机构共同投资，双方分别进行尽职调查，调查结果相互印证，提高项目遴选质量和水平。在投资损失、项目清算时，允许浦东科投、张江科投先于市场创业投资机构承担损失。

3、在投资的一定期限(3-5年)内，浦东科投和张江科投可按照“成本+利息”的方式将投资股权部分转让给企业创业团队，以吸引优秀的创业团队集聚浦东创业。

4、对两个试点平台的投资效益进行周期性、封闭式考核，以功能性指标与经营性指标相结合，重点考察所投资企业发展状况及对新区财力和产业发展的贡献。对于出现的投资损失，在尽职调查程序和决策程序完备的情况下，经过理事会讨论，由国资委批准核销；如果投资损失超过已投金额的30%，应暂停投资。

5、遵循创业投资的市场规律，借鉴市场化创投机构的激励机制，允许两试点平台提取整体投资收益的一定比例对投资团队进行激励。

与传统的无偿资助方式和政府指令性投资不同的是，浦东国资创投不仅为企业提供资金支持和多方面的增值服务，还能调动创业团队的积极性；而且还将吸引市场中后期投资基金等社会资本的介入，社会资本的集聚必将带来优质创业项目的集聚，从而推动浦东战略性新兴产业的跨越式发展，实现财政资金“四两拨千斤”的杠杆效应。

人才公寓是一把“开锁”的钥匙

近年来，像北上广这样超大型城市正陷入一个人才“城堡怪圈”：城市越来越大，越来越好，人才蜂拥而至，于是，商务和生活成本越来越高，特别是房价，俨然成为卧在人才进城路上的一只猛虎，令人才望城生畏。于是，越来越多的人才又被挡在了城外，甚至出现“逃离北上广”的风潮，于是大城市又出现了局部的人才短缺。

用上海大学教授顾俊的话来说，就是出现大城市“自锁”效应。这无疑不是一件稀松平常的小事，而是事关城市竞争力、事关全局、事关城市未来发展的大事。今天越来越多的人已经深刻地认识到，人才是竞争之本是活力之源。因此，城市要发展，必须冲破“城堡怪圈”，打破“自锁”效应。

浦东人才公寓创新就是交给进城人才一把开锁的钥匙。

浦东作为上海最大的人才集聚地之一和先行先试地区，从上世纪90年代中期就开始了人才公寓的探索和实践。1995年，管委会租用海军某部营房作为单身青年人才临时过渡住房，开创了全市人才公寓之先河。1997年，管委会决定在“以房抵价”房屋中划拨一部分作为青年公寓，用以解决来沪青年人才过渡性居住困难。

2006年浦东结合“聚焦张江”战略，在张江试点通过市场方式建设人才公寓，解决了一部分园区青年人才的居住问题。

近年来，随着房价不断上涨，无房青年人才基数不断增大，住房问题已经成为制约人才集聚发展的一个重大障碍，人才向外流失的现象也比较突出。2008年，浦东提出实施“金梧桐”工程，确定了规划建设3.7万套、230万平方米各类人才公寓的目标。截至2011年年底，浦东已投入使用的人才公寓共102万平方米，在建88万平方米。到“十二五”期末，浦东人才公寓保有量将达到400万平方米。

人才公寓建设是一项系统工程，开发主体涉及到政府、开发区、企业集团，房源筹措渠道包括了新建、改建、收购、代理经租等，管理方式涵盖了自建自管、委托管理以及专业细分式管理等多种形式。

浦东人才公寓的创新举措是怎样运作的呢？

一、政府引导、市场运作。在开发方式上，注重“政府引导、市场运作”；在开发步伐上，注重“梯次发展、逐年递增”；在开发布局上，注重“区域平衡、适当调剂”。政府引导体现在三个层面：一是产业引导。二是配套引导。三是市场引导。以市场需求引导企业参与公共租赁房建设、管理和运营。

二、建立保障机制。一是建立区政府、开发区、街（镇）三级推进机制。区政府负责总体统筹推进，开发区作为开发建设主体，街(镇)承担前期动迁等相关工作。二是纳入实事项目机制。将目标细化为指标，细分到每一个建设责任主体，细化到每一个年度指标计划。三是形成补贴和供应机制。为帮助企业减轻运营成本和负担，区政府从公益性事业收费、租金税收返还和地方财政补贴等方面对人才公寓建设运营予以补贴。

三、规范管理，便利运营。一是出台管理规定。对人才公寓的租赁价格、租赁期限、申请条件、审批程序和运作模式进行细化明确。二是运营便利化。为方便人才申请入住，大多数公寓均采取了全装修配套，基本实现了“拎包入住”。除物业管理服务外，保洁、家政、咨询等管理服务机构和餐饮、交通、体育、文化娱乐等配套设施都及时到位。三是运作人性化。针对青年人才年轻、活力、向群的群体特点，一些人才公寓管理单位还不时组织开展丰富多彩的各类文化体育活动，促进入住人才之间的交流和往来，营造温馨和谐的“大家庭”氛围。

文化贸易第一大港雄姿初显

文化要“走出去”，怎么走？

上海在探索，浦东在“先行先试”——在外高桥保税区搭建上海国际文化贸易平台，将文化与贸易有机嫁接，建成国际文化贸易进出口第一枢纽港。

2007年7月27日，由上海市委宣传部、浦东新区人民政府、上海市发改委等十几家单位组建的上海市国际文化服务贸易促进委员会正式成立。

在这个崭新的平台上，他们要做什么？历经5年的运行实践，他们已经做出了什么？

请听来自浦东的报告。他们要做“五个基地”。

一是要做文化产品进出口贸易基地。发挥外高桥保税区的功能优势，利用其国际中转、国际配送、国际采购和国际转口贸易等服务功能，建造文化产品的进出口贸易基地。

二是要做文化品牌企业集聚地。集聚一批国外知名的影视、传媒、出版、网络、演艺娱乐等文化产业，尤其是从事文化产品进出口业务的企业以及国际文化采购商、跨国文化中介公司、国际知名文化投资商，共同推进中华文化产品和服务“走出去”。

三是要做文化贸易金融政策实验基地。引进国内外投资促进机构，创新出口信用机构业务经营与政府政策性担保或财政补贴之间相互联通的运行机制，为国内文化企业“走出去”项目提供投融资和保险等服务与支持。

四是要做文化产品展览展示推介基地。利用外高桥保税区海关特殊监管区域的优势，建立国际文化产品交流展示、交易集散和文化设备租赁中心，形成固定长效的文化展览展示中心。

五是要做文化贸易经营人才培训基地。吸引和集聚一批文化培训和智囊机构，培养一批符合文化“走出去”需求的具有金融、贸易、文化等知识结构的文化产业复合型经营人才。

为了实现“五个基地”的蓝图，他们已经做了很多。

首先建造良好的硬件环境。总投资13.8亿元，建造两座大楼。A座总建筑面积5.7万平方米，共38层，拥有3000多平方米的展示厅及不同类型的会议室，是集办公、展示、商务、交易、制作等多种功能为一体的5A甲级写字楼。B座（四星标准会展公寓酒店）总建筑面积3.9万平方米，为A座的功能配套建筑，拥有各类客房及格式餐饮服务，并有会议及休闲健身等一系列服务设施。

要建造文化贸易枢纽港，光有硬件显然不够，还需有政策扶持。首先是资金扶持。上海市委宣传部和浦东新区政府共同设立“上海市文化‘走出去’专项扶持基金”，扶持基金每年5000万元，连续三年。上海综合保税区管理委员会对新引进的文化类企业，其实现的增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力部分两年内给予100%补贴，其余年度给予50%补贴。其次是部、市、区等合作。再次是建立协调机制。

接下来的关键就是服务了。一是完善游艺机设备及零配件的进出口服务功能。二是境外文化资产的保税仓储服务功能。三是大型文化设备的临时进出口服务功能。四是艺术品保税展示功能。平台积极推进与国外顶级艺术品机构进行合作，开展海外艺术品、古董家具的保税展示和展卖业务。五是产权交易市场功能。平台积极与入驻的上海文化产权交易所联动发展，发挥文交所在要素市场培育、产权交易服务等方面的功能优势，在招商引资、服务企业、对外宣传等各领域形成合作机制，同时引导和培育产权交易相关产业在保税区的集聚。

近三年来，平台已先后组团参加了多个重要国际文化展览与展会，像“法兰克福国际书展”、“香港国际影视展”等，并与这些展会组织机构建立了长期战略合作关系。

经过这几年的努力，平台已吸引了业内一批著名企业、名人、名产品和名项目，初步形成了文化“走出去”的集聚效应和氛围。目前，平台已集聚企业70余家，注册资本近8亿元，其中外资注册资本4000万美元，形成税收近亿元。文化市场会员总数达45家，仅2011年1-6月增值税开票金额就达14263万元，同比增长163%。世博期间，平台受上海世博局委托成为其指定的舞美设备租赁集成服务供应商，为世博园区33处活动场地2万多场演出提供舞台舞美技术设备租赁和运营保障服务。

外高桥保税区国际文化贸易平台的搭建，有望成为全国乃至全球第一个文化与贸易相嫁接的公共服务平台。它是浦东“先行先试”的又一个成功案例。

今天，中国已然是一个制造业产品出口顺差的大国，但是较之西方发达国家却面临着文化产品和服务贸易的巨额逆差。以演艺产品为例，中国引进和派出的文艺演出每场收入比约为10:1，中国全部海外商业演出的年收入不到1亿美元，不及国外一个著名马戏团一年的海外演出收入。这个令人沮丧的现实，不久的将来将有望被逆转，起点就在外高桥国际文化贸易第一大港。

康桥工业区为什么要“二次开发”？

康桥工业区为什么要“二次开发”？

在今天的中国东南沿海地区，开发区意欲“二次开发”是一种个案诉求还是一种普遍倾向？

改革开放三十多年来，开发区热从东南刮到西北，至今似乎尚未退潮。热潮过后，开发区上的土地已基本上被一扫而光，东南沿海尤甚，上海尤甚。康桥工业区的现状只是一个缩影。

20年前，伴随着浦东开发开放，作为南汇县的康桥地区，凭借着紧邻浦东的地域优势，建起了康桥工业区，大张旗鼓招商引资之下，难免会饥不择食。

20年后的今天，并入浦东的康桥工业区要实现转型升级，但工业区上的土地早被瓜分殆尽。一方面是土地资源短缺，一方面是土地综合利用效率不高。前者是历史的原因，后者是人为的因素。于是，伴随着产业转型升级的土地二次开发就自然提上了议事日程。

康桥工业区于1992年成立，规划面积为26.88平方公里，分为东康、西康地区。东康地区为新开发区域，基本不存在土地二次开发问题。西康地区尤其是上世纪90年代初最早开发的西康北区，110公顷的土地上，持证企业55家，其中低效企业25家，户管税收为零的企业有24家，占企业总数近一半。鸠占鹊巢。因此亟待对土地资源进行重新整合规划和二次开发，以提升园区土地综合利用的效率和能级。

康桥集团在对西康北区土地利用情况进行深入调研和分类分析基础上，提出了土地集约利用二次开发的“四种模式”。

一、集团收购。康桥工业区已开发区域特别是西康北区，绝大部分土地使用权都归持证企业所有。康桥集团要进行土地二次开发，就必须拥有土地的支配权或管理权，收购土地是最佳也是最容易操作的方式。如果土地价格合适，康桥集团会优先考虑收购，但目前基本没有企业愿意将土地直接转让给集团公司，通过收购持证企业间接收购土地将是一条可行的途径。

二、合作开发。对于有意进行土地二次开发但又不愿进行土地转让的持证企业，康桥集团努力寻求与其合作。合作开发模式为：利用2.5产业(即生产性服务业)用地政策，在不改变土地性质的前提下适当提高容积率，容积率提高后增加的面积，由康桥集团与持证企业产权均分，同时新增面积的办公楼宇招商须经康桥集团审核同意，确保新引进的项目符合园区产业发展导向。

这种开发模式是目前康桥工业区土地二次开发最有效也是最可行的一种模式。通过这种合作开发模式，既能有效引导企业进行土地二次开发、实现园区产业升级，也有利于保障集团公司的经济利益、实现集团公司的良性发展。

目前，有多家企业有意与康桥集团进行合作开发，其中最典型的案例是久泰储能材料公司（以下简称“久泰公司”）。二次开发前，久泰公司持证的土地面积约为2.3万平方米，建筑形态为一层和多层厂房，容积率为1.0，厂房出租给3家企业，租金为1元/平方米/日，年租金约800万元。

该公司有意进行改扩建，康桥集团得知后立即与该公司进行深入沟通，并已达成初步合作意向：如果容积率提高到2.0，久泰将与康桥集团合作进行二次开发，并且平分新增加的2.3万平方米建筑指标；容积率调整获批后，办公大楼将由久泰负责新建，康桥集团以建安成本购买约1.15万平方米的楼宇面积，并分割办理房地产权证；新建成的办公楼宇招商控制权掌握在康桥集团手中，主要用于园区现有制造企业的总部办公用房。初步估计，如实施该方案，重建办公楼宇的静态回收期不到4年。

三、牵线招租。对不愿意被收购和改扩建合作开发、但有意进行产业升级的企业，康桥集团通过搭建招商引资平台牵线招租，确保新引进项目符合园区产业导向。

典型案例是汇丽地板与利乐包装。由于经营不景气和环保标准限制等因素，汇丽地板公司在康桥开发区的厂房一直处于闲置状态，不仅使公司蒙受损失，也极大浪费了园区有限的土地资源。获悉情况后，康桥集团牵线由利乐包装租用汇丽的闲置厂房，促进新项目落地生根。

四、规范税源。康桥集团积极引导税收户管不在园区的企业将户管迁至园区，为防止税收不随企业在区内转移的现象产生，建议采取“存量锁定、增量分成”的税收结算方式等，以鼓励区内产业结构调整。