关于房地产去库存与宏观经济之间的关系，我一直在思考，大概总结了几个方面，和大家做一些交流。

理性看待“去库存”

首先说说对于现在大家热议的“去库存”这个问题的个人看法。

我觉得，目前对这个问题的看法可能还是存在比较大的差异。现在这个话题非常敏感，似乎作为一个重大的任务提出来了，然后各个方面闻风而动，要促使房地产去库存。事实上，我们还是应该先从现在的库存情况来分析问题。

第一个，到去年年底的时候，全国房地产待售面积是7.2亿平方米。如果把在建的计算进去，大概现在的总体库存是在40亿到50亿平方米。

还有一种算法，就是把土地购买了以后，即将要建住宅、还没有建的，但是建造可能性很大的也算进去。可能会有七八十亿平方米的面积。

要建未建的，目前来说只是一个潜在的、可能由于种种原因推迟建设，或者是拉长建设步骤的，这只能说是一种潜在的问题。我们要关注的是前面两个数据，从7.2亿平方米来看，还算不上大问题，因为去年出售面积就达到12.8亿平方米。2013年的时候，曾经达到一年销售13亿平方米，所以7.2亿平方米压力还不太大。

但是，四五十亿的库存是需要关注的。目前政府在各个方面进行推动，采取了一系列的措施，推出了“组合拳”。同时我们也注意到，银行在按揭贷款的投放上也比较积极。今年年初，有一个现象没有出现，就是在前三年曾经出现过的年初按揭贷款遇到很大障碍，放不出去的状况。我在银行工作过，经常有一些朋友亲戚或者更远的人打电话过来说，在12月份就签了按揭贷款合同，到了3月份还不放贷款，这种现象前些年非常普遍。银行在按揭贷款上非常保守，是有几方面的原因：首先是按揭贷款不赚钱，而且年初的时候因为有存贷比的管理，更多的信贷资源投向了企业，尤其是年底结存了很多需要照顾的大客户，像这种小贷款，能推就推，通常三四月份才能解决这个问题。这样往往会使得按揭投放的数量受到影响。但是现在不一样，局面大为改观，流动性多了，存贷比也没有了，银行要找到很好的资产很难，很多能找到愿意出高价让银行贷款的，银行也不敢投，按揭贷款就变成了不错的投向，所以商业银行是比较积极的。一到二月份，尤其是1月份，信贷天亮了，按揭贷款放的比较多，一改前些年一二月份按揭贷款投放总量偏低的状况，这就促进了一二月份房地产成交量比较大的状况。而这一点，对于未来库存的消化是比较好的。

同时，我们也看到，房地产的投资在2014年已经出现了明显下滑。投资从2013年底的20%到2014年底的10%，再到2015年底的1%，比例迅速回落。投资回落后，房地产新开工面积也持续回落，一直是负增长。去年年底大概有15%的负增长，这使得未来库存增长速度放慢。去年年底的时候，库存增加是比较有限的。关于库存，我还想说一下，看房地产的库存和看处理产能过剩，我觉得应该要区别开来。房地产库存现在来说确实存在，但是也不要加以无限夸大，似乎这个问题解决起来非常困难。从更大更远的角度来看，毕竟中国城镇化水平还是偏低的。严格地说，城镇化的水平只有45%，稍微宽松一点，把外来人口计算在内可能也就是50%，到了“十三五”规划末期可能要达到60%。60%的城镇化，在国际上发达国家来看，还属于比较低的水平，还会有非常多的人口流向城市。

因此，我们看房地产库存的时候，还是要比较理性，不要把它看成是洪水猛兽，到处都说压力山大，这就容易在决策上形成许多偏差，对去库存需要的政策方向以及政策力度产生影响。

现在不同的城市差异比较大，我觉得这中间，特别需要关注三四线城市。这些地方事实上有很多库存是无效库存。2009年的时候，大量的投资涌现，一方面是融资平台基础设施类的投资，还有一类就是房地产投资。房地产投资中增速最快的就是三四线城市，因为一方面融资便利，另一方面也是经济增长的需要。这样，三四线城市在那个阶段就做了一件非常不好的事情——把土地大量卖出去。开发商一算，土地这么便宜，造了房子之后，只要卖两三层，钱就可以赚回来了，至于之后的房子卖得掉卖不掉也无所谓了……因此，这些房子就留在那里，地方政府现在去想办法处理。但是，这种住宅是有效需求吗？可能五六十年都卖不掉。城市化当中还夹杂着大城市化，三四线城市在城市化过程当中的机遇是不多的，主要是一二线城市以及和一二线城市靠的比较近的小城市，很多三四线城市未来相当多的库存都是无效的。在观察库存的时候要留意，保守估计有一到两成库存是无效库存。这中间还有一点，就是去库存和促投资需要联合，不要说整个一股脑去库存。事实上，我们在很多地方还是需要有投资，比如说几个主要的一线城市，现在缺的是增加土地供应，尽快投资，增加供给，但这方面还是比较弱的。

还有一个问题，就是一线城市确实需要抑制泡沫，因为房价的上涨会对其他城市产生一个推动效应。所以，还是需要抑制一线城市所出现的泡沫。但在这中间，又要注意去泡沫、抑制泡沫的过程，不要简单的和去杠杆结合在一起。在我个人看来，房地产金融领域，恐怕需要非常谨慎地看待去杠杆，整个中国的经济杠杆率较高，现在又进一步走高，在政府、企业、居民中间，居民的杠杆率是比较低的，我们的发展方向是企业的杠杆要降下来，地方政府有些杠杆需要降下来，但是居民的杠杆应该上去。居民的杠杆上去靠什么？主要还是按揭贷款，最终是居民按揭贷款在整个融资中的比例明显上升。一组数据显示，前些年，按揭贷款在银行的整个信贷余额中的占比，大概是在13%—15%，开发商贷款占6%，加在一起占信贷余额的20%。但是从目前来看，按揭贷款的增速明显加快，到了去年年底的时候，比例已经到了15%以上。房地产信贷在整个信贷中的占比在上升，而在利率市场化背景下，未来我们认为这个比例继续上升是大概率事件。从各国来看，尤其是与发达国家对比，这个比例是偏低的，还有比较大的发展空间。

去库存与宏观经济的关系

去库存对于经济的影响，我觉得非常大。讨论房地产投资和经济整体运行的关系，我们看到一个数据：固定资产投资中，房地产投资的占比，长期是在20%左右，有五分之一左右上下波动。去年年底比例下降，从20%降到10%，从10%降到1%，只占17%的比重。但是其对投资的间接影响很大，房地产投资对制造业的投资、对服务业的投资，都会有比较大的影响，尤其是影响到十几个行业。直接和间接的影响加在一起，就影响了固定资产投资接近50%。所以当投资持续回落的时候，固定资产投资明显下降，毫无疑问。

从这一点来看，回顾一下最近几年经济增长，事实上压力比较大的是2014年到2015年。2012年是温家宝总理任期最后一年，两年的GDP增速都在7.7%，2014年开始下行，因为房地产投资增速从2013年年底的20%，到2014年下降了10个百分点，这对于整个投资有非常大的影响。此外还有房地产对消费的影响，在2015年出现了非常好的回升。之所以这一年消费增速平稳且较快，还在GDP当中的比例有所上升，其中重要的原因就是房地产销售。不过，房地产的投资从2015年开始下降。

毫无疑问，短期经济运行中最大的优势就是房地产。中国作为一个发展中国家，一个城镇化水平还比较低的国家，住房是最重要的消费品，也是价值最大的消费品，还是需求持续不断增加的消费品，其对经济影响大是正常现象。如果说我们的城镇化率达到了75%以上，人均GDP达到发达国家的水平，到那个时候房地产还是这样影响经济，那就不正常了。现在是正常的、合理的，是规律的，也改变不了。

所以有人说房地产“绑架”了中国经济，这没有意义。上世纪六七十年代美国什么行业最好？建筑业、基础设施，这是美国当时的两大支柱行业。我们认为，房地产投资出现了比预期好一点的变化，接下来不排除有波动的可能，但是出现房地产投资负增长的可能性已经很小。也就是说，可能有所波动，有所反弹，但是不大可能出现像过去那样10%，甚至于20%这样高的增速。而且这次的投资反弹，对其他投资的拉动、对于整个GDP的拉动力度没有过去这么大。或者说，没有像三四线城市投资来的那样快且量大。道理很简单，因为一二线城市房价高。投资需要计算金额，在一线城市造一幢房子可以在三四线城市造三四幢房子，哪个对经济拉动比较大？所以，这次尽管出现反弹，对经济企稳有好的作用，但是拉动大规模投资的可能性不大。有人问今年第一季度中国的GDP会不会暴涨，出现大幅度反弹？我说可能性不大，现在虽说已经出现了一些星星点点的转好迹象，但是总体来看，下行的压力还是不小的。