21世纪不动产的统计显示，今年外高桥板块内新房成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，而同期上海全市新房的均价涨幅仅为57%。有媒体据此称，中国（上海）自由贸易试验区的获批，引发了外高桥地区的住宅价格大幅上涨。 

业内分析称，自贸试验区政策的落地，从长期来看将会对楼市产生明显拉动作用，其中外高桥、临港新城和浦东机场周边三大板块受益最大。不过，这一影响的显现需要经过长时间的酝酿。 

事实上，外高桥房价的大幅上涨和房价整体走势有关，也受板块新房供应、市场成交主体变化影响。 

外高桥板块涨幅明显 

据了解，自贸试验区主要涉及的三个板块（外高桥、临港新城、浦东机场周边），到今年8月25日为止，今年这些区域合计成交新房面积为31.9万平方米，占整个大浦东区域新房成交的19.1%。 

在这几个板块中，目前上涨最快的是外高桥板块。截至8月25日，今年外高桥板块内新房成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，而同期上海全市新房的均价涨幅仅为57%。 

其中，即将启动销售的森兰雅苑二期，住宅起价4.3万元/平方米，别墅起价6.5万元/平方米。即便扣除超过10%的开盘折扣，真实成交价格也可能较此前开盘价上涨近15%。 

另一个已经呈现明显上升通道的楼盘是江苏新城旗下新城碧翠。2012年，该楼盘房价多数在2.7万至2.9万元/平方米间徘徊。而到今年8月，该板块的最新月度均价为3.5万元/平方米，较去年同期涨幅超过20%。 

涨幅受成交结构影响 

不过，对于自贸试验区获批导致外高桥楼市上涨的说法，业内人士却给出了不同的意见。 

外高桥板块目前在售新盘较少是房价上涨的原因之一。据了解，2009年至今外高桥区域住宅类用地仅有3幅，合计出让土地面积仅为2.9万平方米。另外，最后一幅宅地出让至今已经两年半。 

成交价格的上涨也和成交结构的变化有关。“显然，这4年外高桥板块新房市场成交主体已发生变化，成交结构逐渐向中高端房源转移。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析。该机构统计，今年以来，外高桥板块成交房源的套均面积为163.9平方米，较2009年同期有69.5%的涨幅；同时，2009年外高桥板块均价在3万元/平方米以上的新房成交面积仅为322平方米，去年该价格段的新房成交面积已经达到7.4万平方米。 

“外高桥板块楼市价格只是上海近几年楼市价格的一个缩影。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，从2009年以来，上海的楼市价格一直处于上升状态，只不过，有的地方涨得多，有的地方涨的少而已。。” 

自贸试验区影响或在长期 

从长远来看，自贸区建设对楼市的影响无疑是利好的。不过，这种影响的显现需要经过长时间的酝酿。 

“从长期来看，随着自贸区的建设，板块价值获得提升是大概率事件，楼市发展潜力大。”黄河滔认为，根据自贸区的功能定位，未来将对企业、人口、贸易、消费产生聚集效应，这将提升自贸区所在板块土地价值，对楼市也将产生拉动作用。 

“这就和当年开发陆家嘴一样，对区域楼市的影响十分明显，但效果显现的时间周期却很长。”易居中国高级地产分析师薛建雄指出，自贸区政策落地，或能促使上海浦东海岸线的全面繁荣，不过这可能需要经历十年到二十年的不断发展，对楼市的影响也是如此。 

薛建雄指出，自贸区落地后，从浦东机场到世博前滩这条线受益最大，受益速度也会最快。因为，自贸区中效益最高的免税零售等服务或会设在机场，而企业、服务业等配套将会聚集世博前滩，从而使得该条线受益最为明显。 

而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，自贸区具有促进楼市发展与刺激房价上涨的效果，但是否能够带来新一轮楼市发展“黄金期”，关键是自贸区的规划与政策及释放出的住房需求。