“沪版”房产税细则未出，但多种版本在民间流传，这或多或少释放出一些信息。本届上海“两会”中，房产税的话题引发了人大代表和政协委员的热议，他们纷纷表示，开征房产税的主要目的应是遏制投机，千万不能“误伤”百姓的改善性住房需求。

前后出现多个版本

根据上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍统计，有关上海房产税的版本在短短1年内就前后出现过多个，具体征收标准各不相同。第一个版本的征收范围较广，主要内容是第一套免征，从第二套起征，住宅先从豪宅、别墅和大户型起征。 

第二个版本的主要内容是以市场估值确定房产总价，在房产税出台前已购的存量住房均不征税，对新购的增量住房超出人均70平方米的面积部分征税，税率为房产估值价的0.8%。 

第三个版本的主要内容是以市场估值确定房产总价，对人均70平方米以下面积不征，并且对第1套和第2套普通房不征，从第三套住房起征，税率为房产估值价的0.8%。 

而复旦大学房地产研究中心副主任陈杰透露，上海房产税的最新版本是初步只针对增量住房征收，以后过渡到对存量住房征收；针对新购房者人均面积超过70平方米以上部分征税，税率是房价的0.5%到0.6%。

诸多细节难点待解

一位接近政府的人士透露，上海政府部门已经就开征房产税的时间听取过多方意见，目前大多数学者建议在今年二季度推出，即先看看一季度楼市反应再作决定。但政府部门则较倾向于在一季度推出。 

有消息人士进一步补充，上海版房产税细则中还有众多难点。 

首先是起征面积。此前，上海市政府法制办副主任顾长浩曾表示，对到底以房屋人均面积多少为起征点——60平方米还是70平方米，还没有定论，这还要和财政部沟通。这和此前媒体报道的按照户均200平方米以上的部分起征，有较大出入。 

对此，一位不愿透露姓名的人士表示，简单地用面积来划分起征点并不合理，面积要和实际的价格相对应，市中心的200平方米和外环以外同面积的房源，价值显然不对等。

在征收税率上，各方也发表了不同的观点。 

中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，上海版房产税征收的税率有传0.4%、0.8%，最高的有传按1.2%征收。事实上，征收房产税不应该简单地一刀切，而是应根据超过起征面积的不同，设置不同的税率，才能有效调节房地产形成机制中不合理的地方。 

某财税专家坦言，税率如何确定大有学问。假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。 

此外，由于不少地区的房地产信息尚未联网，外地人士来上海买房，其名下的房源如何统筹计算，也是问题之一。 

在此之前，被视为房产税试点准备工作的房屋状况信息中心进入筹备。房管局的相关人士曾透露，房屋状况信息中心成立以后，上海市房管局可以从该中心查到个人名下所有的不动产记录，理论上还可以查到某个身份证名下在全国的房屋信息。 

问题不仅限于此。上海第一太平戴维斯物业顾问有限公司在最新研究报告中指出，在房产税出台之前，尚有一些系统和制度有待完善，其中包括明晰的产权制度、房产登记制度、独立评估机制、强制征税系统（例如全面的信用体系）以及税收服务体系。报告同时指出，中国目前尚未建立可以服务于房产税征收的系统。“市民尽可能规避缴税、政府各部门间缺乏沟通等问题也有待解决。” 

不能误伤合理需求 

从市房管局相关负责人的表态来看，上海房产税可能仍在几套方案中“做选择题”，例如只对增量房进行征收，还是无论增量、存量都要征收等。 

房产税到底是要调控谁？一家人想改善住房条件，于是用多年积蓄买了一套200平方米的大户型商品房，是否也被纳入房产税征收范围？市房地产科学研究院副院长徐益超态度很明确：不该收，“正常的居住需求和投资、投机是两回事，因此政府就不应向合理改善住房条件的市民收税。” 

徐益超表示，上海房地产发展的调控原则一直是“三个为主”，以市民为主、以居住为主、以普通商品房为主，因此市民改善性合理需求是被鼓励的。打击投机，自然也会涉及一些投资类购房。“如果200平方米的大户型里只住了两个人，就该征税，但如果祖孙三代都住在里面，就属于合理改善住房条件，不该征税。”

不少老百姓有一种期盼：房产税的出台能迅速平抑房价。对此，绿地集团董事长张玉良认为：“单靠房产税不能抑制房价，调控房价关键是调整供求关系。” 

在张玉良看来，开征房产税后，房东有可能把增加的税费转嫁到下家身上，如此一来，房价可能再被炒上去。因此，在开征初期，单靠在税率上“下猛药”来平抑房价可能效果不大，“即便达到3%、4%，也可能无法让房价降下来。”但张玉良认为，从长远来看，房产税还是可以起到打击投机炒房的作用的。 

民建市委副秘书长庄子群今年多次参加过由市政府和市房管局牵头组织的关于房产税的咨询会。庄子群指出，“房产税的主要作用有两个：政府稳定的财政来源和均衡贫富的工具之一，房产税虽然能够一定程度起到抑制房价的作用，但这不是主要的。”

更深层次调控是趋势

昨天，《人民日报》发表署名评论指出，房产税至少还有三道关。这篇署名评论首先指出，开征房产税是必然趋势，有许多积极意义。随后说，由于房产税制度在我国是从无到有建立起来的，要更好地发挥其积极作用，在起步阶段，还需要解决不少操作层面的实际问题。文章指出，首先是避免“误伤”中低收入家庭。如实行起点税率较低的累进税率制，住房面积越大、套数越多，税率就越高。要解决的第二个实际问题是“怎么收”。必须设计出一套稳妥的征收方案，确保房产税能按时足额征收，否则又会变成纸上谈兵。第三道关是，如何做好房产价值的评估。到底是在财税部门里直接建立房产税评估机构，还是由政府组织非营利性机构进行评估，孰优孰劣，还需要通过制度设计和实际的试点工作，进一步论证和完善。 

财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，随着去年多项调控措施的出台，目前一个比较清晰的双轨统筹调控框架已经形成。但是，限购房、抽紧信贷等强硬的行政手段只是治标的方法。从制度创新的角度来说，调控新政策的前瞻要强调标本兼治、治本为上，开征房产税在制度建设上是顺理成章的。 

随着2009年、2010年国内楼市的持续升温，一系列旨在遏制房价过快上涨，稳定房地产市场的调控政策在过去的一年中不断出台。在严格的差异化信贷政策、限购政策的打压下，国内房地产市场出现了短暂的回调，但年底多个城市成交量和成交价格的再次走高，以及全年土地出让金创下2.7万亿元的历史纪录，仍旧引发了人们对房地产深层次问题的担忧。 

在投资、投机动力不减，“土地财政”问题依旧突出的情况下，房地产调控向更深层次方向发展已经是大势所趋。 

2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。 

在2010年末的最后几天里，住建部部长姜伟新在住建部年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。在既有的调控政策之外，住建部还会进一步加大打击捂盘惜售的行为，同时抑制境外热钱进入房地产市场，特别在一些热点地区和热点城市，房屋的“限购令”将进一步加强。另外，2011年还将进一步细化已经有的调控政策，并储备调控政策。 

本报综合《人民日报》、《青年报》、《东方早报》、《新闻晨报》等报道