——复旦大学新闻学院学生居（村）委自治系列报道之三

最近物价在上涨，我们小区的物业费太低了，是不是该调一调？” 

一大早，南城盛族家园小区外的空地上，王小芳一边伸伸胳膊、拍拍腿，一边和周围同来晨练的居民们讨论物业费的事儿。 

老王这是在为提高物业费做“民意调查”。 

“平时多和居民聊聊天，我心里就有底了，再次上调物业费是有很大可能性的。”老王说。 

王小芳今年71岁，原来是上海船厂的调度室主任。“爱管闲事”的他退而不休，和居民打成一片，为大家办了不少事，深得大家信任，已经连续两届被业主们选为盛族家园小区的业委会主任。 

南城居民区的其他小区业委会也在他的带动下，常常聚在一起讨论小区自治存在的共性问题，有事大家商量，互相出谋划策，组成了业委会沙龙。业委会沙龙已成为南城居民区自治工作的最大特色。

□撰文  王坤朔  任云  朱雷鸣

小区积弊低收费导致物业“抛盘”

塘桥街道南城居民区由10个小区组成，面积大，老公房、中高档商品房、涉外小区并存，“老浦东”、“新浦东”、“洋浦东”共同生活在一起。 

长期以来，在小区的治理中，物业公司与业主之间一直存在着不少分歧，这在有众多小区的南城，更是个让业主、业委会和居委会都头疼的大问题。由于小区多，涉及到的物业数量也多，整个南城由7家物业公司管理，各种各样的麻烦事儿接踵而来，其中最难解决的矛盾就是物业费问题。 

“讨论最多的就是这个问题，2008年的时候，我们第一次成功地上调了盛族家园小区的物业费。”王小芳介绍说。 

3年前，由于物价上涨，物业公司的人力成本、管理成本提高，然而盛族家园小区的物业费却仍然是最初的1.35元/平方米。物业公司为了维持经营，便在服务质量上“打了折扣”：保安和保洁人员数量减少，小区的治安松懈，进出车辆、人员没有人来登记；路上的垃圾不按时清理；业主报修长时间得不到回复……盛族家园小区的业主们很明显地感受到了物业公司服务质量的下降。 

“我接到了很多业主的反映，实际上，当时的物业公司已经进驻小区两年多，服务一直不错。物业费太低应该是导致他们服务质量下降的主要原因。”老王分析说。 

最终，物业公司由于亏损严重准备退出盛族家园小区。小区面临着引进新物业问题，过低的物业费使得其他物业公司也望而却步。 

老王得知情况后，组织业委会成员进行讨论。大家普遍认为要解决小区物业“抛盘”问题，关键还是要制定合理的物业收费标准，否则小区留不住物业公司，小区的安全成问题、小区的环境卫生以及居民的正常生活都会受到影响。 

然而，根据物业法规定，小区的物业费标准制定须由全体业主协商，未经业主大会表决通过，物业公司不能擅自提高物业费。很多业主也对提高物业费的建议存在质疑，到底该收多少才是合理的，业主并没有这个概念，“谁知道他们是不是乱涨价，乱收费呢？”76岁的小区居民周老太一语道出了业主们普遍担心的问题。 

成本核算涨价原因让业主看个明白 

“关键在于让业主们了解涨价的原因，明明白白地知道自己每分钱的去处。”老王说。 

为此，业委会的9位委员做了一系列的工作：他们先到物业公司了解有关物业费的详细情况，并且要求物业公司向业委会提交一份运营成本的全面测算。同时，业委会成员也根据物业公司提供的资料和数据进行逐一核对，“保安的工资是多少，保洁人员的工资是多少，小区经理的工资是多少，办公费用是多少……这些繁琐的项目都要一笔笔算清楚。”老王说。 

“与南城同档次的小区相比，盛族小区的物业费偏低，并且住户相对较少，管理要求也相对较高。通过对物业公司的成本核算，按原本1.35元/平方米的标准收费，物业公司确实是亏损的。”业委会还结合了当年上海市最低保障工资和社保金不断提高以及物价不断上涨，而物业费并没有增长的情况，来说明物业费上涨势在必行。业委会的一位成员退休前从事律师工作，他说：“根据上海市物业管理的相关标准，盛族家园的收费确实偏低。” 

物业公司向业委会提交了相关测算报告，业委会在对报告进行了细致评估后,综合考虑了行业的平均毛利率、未来企业成本继续上升等因素，在街道和南城居委会的指导建议下，同意将物业费单价上调0.2元，这样物业公司每月就能有9000元的纯利润。

单价涨0.2元，就意味着每户业主平均每年要多掏400元左右。提价这事也不能由业委会说了算，还须征得多数业主同意。 

业委会将测算结果向小区全体业主公示，让业主清清楚楚地看到物业费的开支明细情况，1.35元/平方米的物业费确实无法保证物业公司良好运营。老王说，“我们的工作做到位了以后，业主也是通情达理的，基本上没有什么反对意见。对于一些还不是特别清楚的业主，我们不厌其烦地登门，反复与他们沟通。”准备工作就绪之后，业委会向业主发放了意见征询单，征求业主意见。 

对提高物业费的提议进行表决时，为了保证投票的公正有效，业委会对没有及时返回意见表的业主，还通过邮局挂号信的方式再次送达意见表。通过这些努力，最终盛族家园小区以84%的高通过率通过决议，物业费从原来的1.35元/平方米提高到1.55元/平方米，成功解决了小区管理中的一大难题。同时，业委会还探索出顺利提高物业费的法宝——物业成本核算，向业主公布结果，与业主多沟通或召开听证会。 

服务满意居民与物业公司亲如一家 

物业费调整后，物业的服务质量明显有了提高，居民们对物业公司现在的服务水平也基本满意，居民和保安、保洁人员也相处得很融洽。 

保安们平时对居民也都很热心。因为小区里老人很多，有的保安就经常帮老人提米、拎油上楼。 

“我们有些业主把那些小家伙当儿子一样的。”老王乐呵呵地说。他口里的“小家伙”，便是小区里年轻的保安。 

小区3号楼902室住着一位吴姓老太，与一位叫李爱平的保安关系很好。李爱平今年21岁，小伙子平时话不太多，但是却很热情，经常会帮吴老太做点事情，并陪老太太聊天，说说自己家里的事情和小区里的事情。吴老太对小李像亲儿子一样，经常会给他烧菜吃，有时会把他叫到楼上家里去吃饭，有时直接送下来给他。 

“我们业委会首先是要保障业主的利益，另外也要考虑到物业公司的利益。”王小芳介绍，今年夏天，业委会经过业主们的同意，用小区的停车费、广告费等收入，为保安、保洁人员每人发了200元钱的高温费。“业委会是要做一些人性化的事情，要让物业公司看到业主对他们的关心。”业委会在王小芳眼里，就是一座业主和物业公司沟通的桥梁。 

示范效应其他小区成功借鉴 

盛族家园小区成功上调物业费以后，为其他小区提高物业费提供了可借鉴的案例。 

南城的另一个小区宏润公寓，住户少，相对管理成本高，但是物业费自从定下来以后就没有改变过。原来的物业公司“抛盘”后，宏润小区陷入了没有物业公司接管的真空状态。由于物业费过低，物业公司都不愿意进驻。考虑到上一个物业公司的服务存在质量问题，业主也不肯轻易提高物业费。 

面对这种情况，业委会沙龙通过集中讨论，得出了一个折中的办法。“先将物业公司引进来，试运营一年，如果业主普遍感觉满意，我们就提高物业费”，老王说，“果然，一年过后，小区的居民觉得物业公司做得不错，也就愿意上调物业费了，最终也上调到了1.55元/平方米。” 

业委会沙龙活跃在前台，南城居委会则在后台给予默默的关注。“只要业委会的决定是正确的，我们都会支持，物业公司有困难，我们也会伸一把手。”南城居民区党总支书记潘亚平对居民自治的新局面感到十分欣喜。 

2008年的收费标准延续到现在，物价又经过几番上涨，如今，盛族家园小区正在酝酿新一轮的物业费上调。王小芳透露，到今年年底，他们小区的物业费可能会再次提高，业委会的成员们正忙着与居民们沟通呢。