丰树集团的成功主要归结于其集开发商、投资者和资本管理者于一体的经营理念，充分运用私募房地产基金和房地产投资信托基金这些市场化的投融资工具，采用轻资产经营策略的商业模式——房地产投资信托基金（RE-ITs-RealEstateInvestmentTrusts），这种商业模式需要我们国有开发类企业去探索和尝试，也需要国家和政府相关职能部门的重视，抓紧制定与其有关的法律法规，并在税收制度、房地产登记制度、上市交易的审批流程等方面进行改革和突破，以开辟出一个门槛低、风险小、收益稳定的投资新渠道，从而让社会资本真正流向实体经济，并发挥出最佳的经济效益和社会效益。

在新加坡挂职实训的最后一周，我去了新加坡淡马锡公司全资的丰树集团。短短一周，收获不小。

丰树集团起步于对其所持老旧物业的改造，侧重于投资亚洲具有良好发展潜力的房地产市场。充分运用房地产投资信托基金和私募房地产基金，助力丰树集团在近15年时间里飞速发展，业务已覆盖新加坡、中国、日本、美国等9个国家。过去5年间，年平均投资股本回报率为13.9%，净资产复合年增产率为12.3%。

丰树集团的成功主要归结于其集开发商、投资者和资本管理者于一体的经营理念，充分运用私募房地产基金和房地产投资信托基金这些市场化的投融资工具，采用轻资产经营策略的商业模式——房地产投资信托基金（REITs-RealEstateIn⁃vestmentTrusts）。

房地产投资信托基金起源于20世纪60年代的美国，目前在很多发达国家已经是非常成熟的商业模式了。目前发达国家90%以上的房地产投资信托基金属于“权益型”信托基金，信托基金持有房地产所有权，保障了信托持有人的利益，通过委托资产管理人对房地产的运营，获得长期稳定的投资回报。

浦东开发开放25年来，陆家嘴、金桥、张江和外高桥四大集团分别从金融、出口加工、高科技和国际贸易四个产业发展方向，承担起了各自所负责开发区域的开发建设和招商引资重任。除了开发区域地理位置和面积不同、产业侧重不同之外，作为房地产开发商的实质几乎一样。时至今日，浦东新区的“开发类”国企必须转变经营理念，要从单纯的“开发商”的局限中走出来，思考如何兼具“投资者”和“资本管理者”功能。

浦东新区“开发类”国企要做房地产投资信托基金商业模式的推动者和尝试者。以我所在的新发展公司为例，作为外高桥集团股份旗下的工业房地产开发商，受注册资本较小的局限，一直以银行借款和计划性的土地及物业出售作为主要开发资金来源，这种“滚动开发”的模式经营，始终面临着资产负债率高、投资回报周期长、资产流动性差、现金流紧张、整体开发建设强度和进度受限的局面。除了追加注册资本，有没有其他办法改善这种现状呢？

对比新加坡丰树集团的实践，我们缺少的其实不是资金，而是一种更开放的商业模式。房地产投资信托基金这种直接融资模式对“开发类”国企具有十分积极的作用和社会意义：一是为“开发类”国企从重资产经营模式向轻资产经营模式转型提供了渠道，有利于“开发类”国企获得持续的现金流，从而加快开发进度，加大开发力度，拓展开发区域；二是“开发类”国企作为房地产投资信托基金的发起人和指定资产管理人，将继续主导并引领产业发展方向，同时获得资产管理服务费收入；三是房地产投资信托的上市，将真正实现不动产资产的证券化，实现不动产的流动和交易，有利于“开发类”国企向“投资者”和“资本管理者”转型；四是房地产投资信托的上市，为中小投资者以较低门槛参与不动产市场投资、获得租金与增值所带来的稳定收益创造了条件，有利于分散社会资本投资单一的股票市场的风险。就工业房地产投资信托基金而言，将直接起到社会资本支持实体经济的作用；五是房地产投资信托基金将促进房地产行业从项目策划、规划设计、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务到资本运作的专业化分工和合作，有利于房地产行业的规范化发展。

房地产投资信托基金（RE⁃ITs）属于“四新”经济中的“新模式”，这种商业模式需要我们国有开发类企业去探索和尝试，也需要国家和政府相关职能部门的重视，抓紧制定与其有关的法律法规，并在税收制度、房地产登记制度、上市交易的审批流程等方面进行改革和突破，以开辟出一个门槛低、风险小、收益稳定的投资新渠道，从而让社会资本真正流向实体经济，并发挥出最佳的经济效益和社会效益。