“看来我很难摇到号了。”在成都从事房地产行业的刘文（化名）看到新鲜出炉的摇号政策之后，发出了这样的感慨。她今年想置换一套学区房，给即将小升初的小孩做准备。和刘文有一样担忧的人不少，摇号新政倾向无房户和棚改货币化安置住户，对于置换的客户来说，一旦看上的楼盘过于火爆，登记人数超过推盘数量的3倍，则连摇号的机会都没有。

11月24日，成都市住房和城乡建设局联合成都市司法局发布《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》（简称《通知》），对购房资格预审、销售方式、制定及发布销售方案、报名登记、购房资格复核、公证摇号及选房七大购房流程进行内容补充。

其中最受关注的是，当登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%；而当登记购房人数在当期准售房源数1.2倍至3倍之间的，无房居民家庭房源不低于棚改货币化安置住户优先后剩余房源的60%。

实际上，不久前的9月份，成都就已经出台了《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“楼市新政十五条”），在支持合理自住需求方面，除了大力实施租赁补贴扩面提标，进一步提高了公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。此外，在热点楼盘销售中，优先保障无房居民家庭购房需求。

很显然，这一次成都对无房户的政策倾斜力度空前。对于热点楼盘，阻隔了普通用户和预算有限的刚需客户一起抢“剪刀差”的可能。同策研究院分析师丁垚分析指出，今年以来，已有杭州、南京等多个重点城市针对“摇号难”的问题采取规范措施，虽然细则有所差异，但其核心要义大致相似，都是要进一步贯彻“房住不炒”，保证特定人群的购房权益，重中之重是无房刚需家庭。

房企云集西南重镇

成都为何在此时迫切解决无房户的购买需求？一方面是，这个号称“休闲之都”的城市，一向给人温和印象的楼市，也出现了万人摇号。今年3月，成都恒大天府半岛、自在轩等多个楼盘报名摇号人数超万人规模，普通购房者中签率在1%左右；4月中旬，成都新盘凯德卓锦万黛超2.2万人抢194套房，普通购房者中签率0.3%。

4月26日，成都新房楼盘川发天府上城取得项目预售证，共推出786套房源，超过 4万人报名摇号，创下年内单个新盘摇号购房人数新高，普通购房者摇中概率仅0.7%；成都凯德卓锦万黛楼盘于7月13日取得预售证，推出774套房源，报名摇号人数超过5.8万人，普通购房者中签率仅为0.48%。

另一方面，或许与成都是房企兵家必争之地的市场情况有关。一名当地业内人士反映，成都不光大房企多，四川本土也有很多年销售额100亿-200亿左右的房企深耕这个市场。成都本土的规模稍微大一些的有蓝光，规模小的比如领地、阳光大地、邦泰、圣桦等，都在200亿级以下。一个现象是，成都本土300亿-500亿量级的房企存在断档，外来房企则不存在这个问题，各梯队的都有，一梯队的有中海、万科、保利、龙湖等，二梯队的有金科、中梁等，还有千亿路上的三盛、弘阳等等。

冲千亿房企中也有把西南地区作为突破口的，比如禹州集团位列成都前三季度企业拿地金额第二和拿地面积第一。前三季度销售排名十强中，外来房企占了六席。房企都想借成都进军大西部。全国化发展的头部房企中，除了新城控股“西南分舵”因成都、重庆公司合并，管理团队设于重庆之外，其他几家的“西南分舵”都在成都。这就不难解释成都市场为何受关注度持续上升了。

当然，网红盘的“摇号热”一方面源于其自身的性价比，另一方面与成都市场预期乐观也密切相关。同策研究院数据显示，10月，成都一圈层商品住宅均价约23728元/平米，同比环比分别增长11%、8%；二圈层均价约17026元/平米，同比环比分别增长30%、4%。作为网红盘集中的二圈层，近年价格涨幅较大，这也给市场注入了强烈的乐观预期，一定程度鼓舞了投资投机需求。

“成都还有大量的刚需客买不到房子。”中介人士李婵（化名）透露，这个政策出来之后，对于有房但是想要置换的家庭来说，影响会较大。这两天，李婵接待了不少改善型客户，他们早年资金不够充裕，买了一、二或者小三房户型，“现在有了娃想换改善或者学区的，就不好弄了”。李婵透露，这些必须置换的客群，不得不去考虑符合条件的二手房，但是二手房更难买到，因为9月的政策包含了二手房满五年才能减增值税这一项，此前是满两年就可减增值税。

一个事实是，今年10月，成都二手房价同比上涨了11.84%，市区的二手房价更是上涨12.03%。实际上，今年价格涨幅较高的城市均会出台新政，以平抑市场热度。典型的，如徐州、绍兴新政。据同策研究院数据显示，新政前的8月，徐州和绍兴辖区商品住宅均价分别为12412元/平米和23349元/平米，同比涨幅分别为14%、16%，环比也呈现连续上扬态势。在此背景下，两城市于10月初果断出台新政，缓和市场预期。

而成都并未出现全域的价格突涨，二圈层表现相对突出，一圈层限价平稳，三圈层市场热度不够。因此丁 垚认为，成都不会采取类似徐州、绍兴这般直接干预价格的措施。

成都坚持贯彻房住不炒

成都此次新政还有一个亮点：经预审符合购房条件的，购房登记系统赋予“购房资格预审码”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这样可以真正使得购房房源导入到有购房资格的人群之中，杜绝了各类炒作现象，值得其他城市借鉴。此次政策提出了购房资格预审、购房登记等内容，其客观上有助于规范房屋认购流程，对于刚需购房者也具有较大的保障功能。丁垚则指出，从新政的背景和目标看，主要还是针对一些网红楼盘，它们通常价格较便宜，性价比极高，摇号热度较高，新政将抑制网红盘的投机需求，进一步巩固“房住不炒”。同时，精确到“区”的认定标准也有引导自住平衡的作用。

值得一提的是，作为“休闲之都”，成都的改善户型大部分都直接奔四房去了，大多数人觉得三房只算刚需。据了解，成都只有城东有少量楼盘有90平方米以下的小户型，城南一个小户型楼盘都没有。据了解，成都的楼盘以大户型为主，网红盘基本都集中在高新区。中建天府公馆等也是120平方米以上的大户型。天府新区中的川发天府上城、恒大天府半岛、远大中央公园等，因为一二手倒挂，基本是“万人摇”。这些盘相对来说偏刚需，但也都是以超过100平方米为主的户型。

反观成都近几年的楼市调控，可以说是顺势而为。一开始是严格按区限购，比如高新区和天府新区，原来是社保、户口符合其一均可以买房，后来天府新区大量供地之后，天府新区并没有那么多购房资格，其他区的人想买又没资格，就放开了一部分。2019年底，高新区户口的客户也能买天府新区的项目了。今年，则因应整体市场，坚持房住不炒推出多项举措。中指院一份研报指出，今年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并从多个方面部署调控举措。中央就房地产产业召开三次座谈会，分别针对接下来的房地产工作开展、重点房企以及部分热点城市。

比如成都，9月份出台楼市新政十五条，就是结合当前实际，综合运用土地、金融、税收和必要的行政手段，围绕加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六方面提出了针对性措施。

21世纪经济报道 2020年11月27日