瓯江口新区、瓯海新城、龙湾中心区等规划建设正在紧锣密鼓地进行，城市快速轨道交通线网规划中间报告已通过专家评审，明年或将进入实质性工作阶段——随着“十二五”发展大计谋划在即，我市大都市区推进战略正在加快实施。城市框架的拉大为我市的经济形势带来了前所未有的变化，同时也为我市的房地产发展带来新的机遇。

从规划蓝图展望大温州

近期，《温州瓯江口地区(灵霓半岛)规划》举行专家评审会。该规划研究范围是整个瓯江口地区，包括灵昆、浅滩围垦区、洞头县、乐清市柳白片、永强片区、总面积约380平方公里。瓯江口地区是我市中心城市转型发展的新平台，是中心城区疏散人口和新的拓展空间，规划重点突出现代服务业的集聚与发展，把工业经济向城市经济转型，向智慧型、生态型、枢纽型、宜居型的城市发展。

今年9月，瓯海区委常委会研究决定，对瓯海新城进行规划研究。原规划用地规模为7.19平方公里的新城范围，被扩至40平方公里。未来的新城，将以行政管理、文化娱乐、交通枢纽、物流中心、商务购物、金融办公和生活居住七大功能为主导进行发展。高铁的通车将瓯海的发展带入了快速通道，同时金丽温铁路的扩建改造以及高速公路、104国道改线等项目的加快建设，使瓯海的区位优势日益凸显，对温州主城区的承载功能进一步加强。随着瓯海区行政管理中心的率先开发建设，其他配套工程也同步跟进。新城核心区内，五个大型公园以及滨水绿化带将大大提高宜居指数和城市品质。

龙湾城市中心区从2004年开始建设，规划总面积14.58平方公里，由核心区、永中旧城区、瑶溪南片区和永昌北片区(奥体中心和永昌堡)等四大区块组成。做为城市东移的主战场，龙湾城市中心区除为龙湾本地居民带来高品质生活外，还将承担温州城市副中心的任务，建设集行政办公、商务商贸、文化体育、生活居住和旅游休闲五大功能为一体的充满活力的城市副中心，打造温州城市东部现代化新城区。

大都市区战略机遇无限

“可以说城市框架的拉大给房地产业带来很大的发展空间，”朗兆房产专业机构总经理叶维坚称，“一线城市市场趋于饱和，二三线甚至四线城市的市场开始启动。随着我市退二进三工作的开展，城市化进程的推进，将会很大程度支持房地产业的发展。”

从近期的土地出让情况不难看出，我市的版图正在不断地扩大，“接下去环瓯江口片区（滨海围垦、半岛片区、滨江商务区等）、林里片区、瓯海、龙湾中心区大量土地投放降低供求关系，在近郊会有大量中低价位楼盘上市，缓解高价压力，”三角洲投资顾问有限公司副总经理陈好表示，“从土地指标来看，城区土地投放及开发走高端路线，如师院地块的‘套型建筑面积在90平方米以下占总建筑面积的比例不低于30%’；重点发展区走中端，如南湖板块的‘套型建筑面积在90平方米以下占总建筑面积的比例不低于50%’；次中心区走中低端路线，如龙湾中心区的‘套型建筑面积在90平方米以下占总建筑面积的比例不低于70%’。从指标上就进行平衡，这样有利于开发不同层次的产品，供投资置业者选择，也更有利于对楼市不同需求的释放。”

叶维坚表示：“此次政策推行的速度相当得快，土地出让量也远超往年，在龙湾及瓯海区又将有500余亩的土地出让，到年底前出让1500亩的计划也并不是遥不可及。”在土地供应量大增，城市化进程大力推进的环境下，开发商要改变以往供应量短缺时期的发展模式，将眼光放远，结合城市产业结构的调整方向、结合区域产业结构的调整方向。瞄准产业功能中的机遇，开发合适的房产。

业内人士指出，大都市区战略的推行，让开发商更多的考虑从市场需求出发，在开发之前或者在获取土地之前更多的理解政策、大环境规划、板块发展及客群需求，针对特定群体定制产品，而不是以往的卖方市场，不管做出什么产品来都有人买单。比如说在城区师院地块就决定了他的豪宅属性，如果是在龙湾中心区，不妨遵从“90/70”规范，考虑一些90平方米的小三房，满足“温州刚需出城和郊县实用主义置业”需求。

轨道交通拉近空间距离

“轨道交通与洼地效应吸引城区客户郊县投资置业，从近期洞头假日公馆、乐清铂金湾吸引不少城区客户置业可见一斑。”陈好称，“交通拉近距离，大温州圈的居住选择面扩大，受市区高房价影响，瓯海中心区、龙湾中心区，南湖板块、林宋山坡地板块、茶山板块都会进入购房者视野。”

泰和房产营销专业机构总经理林育说：“大都市区战略带来轨道交通的开发建设对于房地产业的拉动是有目共睹的，我国各大城市在轨道交通发展的同时也带动了房地产行业的发展。交通是改变生活的一种方式，当郊区与市区的空间拉近，将空间距离转变为时间距离时，就能大幅带动郊区房地产的快速发展，促进新区和老城市区的快速接轨。同时轨道沿线和轨道站点的住宅地产和商业地产都获益匪浅。”

李尖