最近《关于适用<中华人民法共和国婚姻法>若干问题的解释（三）（征求意见稿）》（下称《解释（三）》），被高挂在中国法院网上征求各方意见。其中夫妻关系存续期间房产所有权归属的认定，以及离婚时财产分割如何处理等问题，更是引起广泛的讨论。本报邀请浙江嘉瑞成律师事务所高级律师姜周健对该意见稿进行解读，来帮助读者一起理解：

解释（三）第七条：

婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。

律师解读：这条规定是涉及撤销权的问题，其与《中华人民法共和国合同法》第186条规定的精神是一致的，即在赠与财产的权利转移之前，赠与人可以撤销赠与，享有任意撤销权。也就是说，只要赠与的房产没有变更登记，对该赠与也没有办理公证的，赠与人就可以随时撤销。而这种任意撤销权的行使，即使在夫妻之间也是能被法庭认可的。

解释（三）第八条：

婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。

律师解读：原先对婚后父母为双方购置房屋出资的，该出资购置的房产一般都被认定为对夫妻双方的赠与，若是要仅赠与自己子女一人，需要明确表示仅赠与一方，并严格地进行约定。而事实上，绝大多数父母都是想将自己出资购置的房产仅赠与自己的子女的，但由于中国以和为贵的传统美德，父母担心过分明确地约定，会酿致家庭不睦。但却为事后可能出现的离婚留下争议隐患。新解释对这个问题进行了修正，凡是婚后一方父母出资购房写在一方名下的，默认情况下，都被认定为明确为一方所有，为个人财产。而对于双方父母共同出资，产权登记在一方名下的，默认情况下，该房产则按双方出资比例按份共有。也就是说此类房屋的所有权区分，在默认情况下，将完全按照购房资金的来源加以确定。

解释（三）第十一条：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。

律师解读：对于这个问题，司法实践中做法不一，有的法院是将房产进行评估后，根据当事人婚前和婚后出资比例来进行分割财产；也有的将婚前购置的财产视为一方个人财产，婚后还贷部分作为共同债权来处理，离婚后由财产占有的一方给对方作一定的经济补偿。

新解释非常明确规定，婚前一方签订购房合同，支付首付并办理按揭贷款，产权登记在其名下，该房产为个人财产。婚后共同参与还贷的，根据还贷所占总贷款的比例，以及其参与还贷的比例获得补偿。

例如，女方婚前购房需要100万元，其中首付30万元，另70万元通过银行房产抵押贷款支付房款。婚后夫妻共同还贷20万元，还欠贷款50万元。此时若发生离婚，该房屋因为首付30万由女方支出，产权登记在女方名下，该房产为女方所有，剩余的50万元债务也由女方承担。但是，共同还贷的20万元，女方应对男方还款比例部分进行补偿，即支付男方10万元，并加上房屋增值的部分。原则上，可比照男方按份拥有该产权的10%来进行处理。假设此时房屋已经涨价至约200万的，男方实际应可以获得约20万元补偿。

上述解释实施后，对于离婚案件中一方婚前购房，婚后夫妻共同还贷的情况，提供了一种财产分割可操作性的解决方案。

解释（三）第十二条

登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

律师解读：该解释规定了物权法善意取得制度在婚姻关系上特殊的除外制度。物权法原则上支持善意取得，即使夫妻一方擅自处分，另一方也无权要求善意取得者返还物权，而只能产生对另一方的赔偿请求，即债权。新解释引入了保护人民基本生活需求的原则，当夫妻一方的擅自处分夫妻共同财产，致使另一方的基本生活需求无法得到保障时，法院将率先保护其基本生活需求，而不是善意取得者的合法利益。它是面对当前社会严峻房产泡沫状态下的价值平衡。

但是该新解释的出台，可能会导致不法分子利用该规则欺诈善意第三人，使得“善意取得”成了名存实亡，结果损害了善意第三人的合法权益。

在实践中，要求善意第三人在购买已婚人士房屋时，应更加审慎，在做一般房屋性价比的考虑之余，还应要求出卖人夫妻另一方有直接、明确表示愿意出卖该房屋的行为，否则更要查明该房屋并非出卖人唯一的房产，以避免风险。

解释（三）第十三条：

婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。

律师解读：夫妻出资为一方父母购买房改的房屋情况非常普遍，离婚时往往涉及如何分割该一出资房改的房屋，成了近几年当事人为此争议较多的问题。其实，房改房是与人身身份联系在一起的，只有具有一定身份的人才能成为该一房改房所有权人的适格主体。因此该物权是不能因为资产来源而发生改变的，出资人至多只能对产权人产生债权。

在实践中，要求该法律关系中的弱势一方，即非房改房产权人之子女，在出资时应明确考虑到出资行为中自己的风险。

新解释作出了以上一系列的明确规定，该解释实施后，相信司法实践中这些争议不休的问题将会画上句号。 李尖