近年来，为解决农民融资难、融资贵问题，从中央到地方采取了大量行之有效的方法政策，特别是在盘活农民现有固定资产方面做了大量尝试。泗洪农商银行围绕农村农房、土地承包经营权抵押，做了大胆探索，创新推出了农村房屋所有权抵押贷款和土地承包经营权抵押贷款。通过“两权”抵押贷款创新运用，实现了让农民“沉睡资源”变成“流动资本”，打造出一个贷款手续便捷、担保空间广阔、融资成本低廉的融资平台，有效解决了农民贷款担保难题。截至2016年9月末，江苏泗洪农商银行累计发放土地承包经营权抵押贷款364户、11996万元，贷款余额249户、金额6239万元；累计发放农房抵押贷款8346笔12.12亿元，余额2809笔、3.2849亿元。

一、主要做法

（一）充分调研，摸清需求。随着新农村建设的快速推进，大量农户向人口集中居住点聚集，土地大规模流转。截至目前，泗洪地区实现新建农村集中居住区125个，实现集中居住农村人口37691户，实现土地流转193万亩。人口、土地的快速集中产生了大量大宗消费、创业等信贷需求。由于人口集中打乱了原来的熟人文化，农户间相互不熟悉，农户和小微企业、个体工商户符合贷款条件，却因为缺少抵押物、找不到担保人最终无法贷款，形成了农户一边有固定资产，无法贷款抵押，另一方面是银行农户贷款主要依靠信用方式，风险无法保障的两极市场格局。针对这一情况，我行组织合规、风险、市场等部门形成调研小组，对“两权”抵押市场需求、办理程序、风险控制等开展综合评估，研究“两权”抵押贷款可行性，认为“两权”抵押可以较好的满足农户信贷需求，风险总体可控。

（二）建章立制，规范流程。在充分调研的基础上，组织合规、法务、风险等部门认真研究相关的法律规定，相应对产品推进中可能遇到的问题积极研讨风险控制对策，完善相应的制度流程，分别制定了《江苏泗洪农商银行农房抵押贷款管理暂行办法》、《江苏泗洪农商银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》，对借款申请人、贷款利率、期限、额度、抵押率、操作流程等具体内容进行了明确。

（三）银政联动，共筑平台。通过与县委县政府汇报协调，由县委农工办制定《农村土地承包经营权抵押登记管理办法》，对未流转的土地承包经营权办理抵押登记，应取得县政府颁发的《农村土地承包经营权证》；对已流转的土地承包经营权办理抵押贷款，应提供合法有效的土地流转合同；同时，由县委县政府牵头搭建两权抵押创新工作平台，由各乡镇农村经济技术服务中心颁发《农村土地承包经营权证》，农村土地承包经营权由县政府农工办负责确权登记，农村产权交易中心负责抵押登记，并向抵押权人颁发《农村土地承包经营权抵押登记书》；农民房屋财产权，由新农办负责颁发《村镇房屋所有权证》，并办理农村房屋抵押登记工作。

二、产品定价

（一）价值确定。针对目前缺乏专业的土地、农房评估机构，江苏泗洪农商银行采取模板测算、双方协商方式进行“两权”价格确定，对土地承包经营权价值，按照贷款期限内已付土地租金＋贷款期限内预期纯收入进行测算；年平均预期纯收入按同类种植、养殖产品在当地市场的上年平均价格和近二年平均产量确定；未流转的土地主要根据贷款期限内预期纯收入及土地承包剩余年限内价值（参照当前流转土地租金）确定；对自建农房价值，主要根据地理位置、建筑成本等与农户协商确定；农户集中居住区房屋主要根据农户房屋购买价格确定。

（二）抵押率确定。土地承包经营权抵押主要以其土地承包权转让金及土地附着物预期收益为基础，受天气、市场、管理等影响较大，区分不同类型，对土地承包经营权抵押率，原则上不超过农村土地承包经营权抵押确认价值的60%；对于参加农业保险和办理小额贷款保证保险的，抵押率不超过农村土地承包经营权抵押确认价值的70%；对农房贷款抵押率，按照房屋评估价值或购房价格的50%进行确定。

（三）利率执行。综合考虑“两权”抵押一定程度上改变了农户贷款缺少抵押的传统模式，信贷风险上得到有效控制，贷款利率在农业贷款同档次利率下优惠10-20%。其中：10万元以下（含）通过纯土地经营权抵押方式发放的单个农户短期贷款，利率执行6%；10万元以上的可执行存贷通利率。农房抵押贷款利率执行商品房抵押贷款同等利率。

三、风险防控

（一）土地承包经营权抵押贷款。一是关注土地流转真实性。为防范风险，掌控土地流转的真实性，江苏泗洪农商银行建立《农村土地承包经营权抵押贷款台账》，指定专人负责对接服务，及时与县农工办、乡（镇）农经站、工商部门以及村组干部跟进了解土地承包经营者的生产经营状况和发展前景、农户土地是否确权登记、村民是否与村委会签订自愿转让合同、流转大户是否与村委会签订流转合同，流转合同有无乡政府鉴证等进行核实，防止出现承包合同超过农民承包土地剩余年限，确保用于抵押承包土地无权属争议。二是关注承包金缴纳真实性。在核查承包金缴纳情况时，不仅要核查村里开具收据真实性，核查银行的转账记录，重点查看是否真正把收取的租金分配到农户手中，根据转账流水保证土地流转真实性。同时为加强风险防范，要求土地承包经营权抵押贷款的到期日要早于流转费缴纳时间半年以上，以便贷款出现风险后有足够时间进行处置。三是关注合同签订有效性。在土地承包权抵押贷款发放时，严格执行面谈、面签制度，严格对借款人身份信息、信用状况的真实性和有效性调查。四是关注经营主体资格审查。在土地承包经营权发放上，坚持对有长期种植经验的农户优先办理承包权抵押贷款，对外界资本进入，缺少种养殖经验的审慎办理承包权抵押贷款，防止由于管理经验不足造成经营风险。五是关注经营风险。积极引导适度规模经营，鼓励适度规模的家庭农场、高效农业等发展，严格大规模承包准入，重点支持100-500亩土地承包经营，确保土地承包经营户管理能力、经营水平、盈利能力有效匹配。

（二）农房抵押贷款。一是审慎设定农房抵押率。在充分考虑抵押物受让范围有限、农房市场成熟度相对较低等因素，农房抵押贷款较一般商品房抵押贷款抵押率下调10%-20%，一般控制在50%左右。二是严格控制农房抵押区域。根据《土地管理法》规定，农民房屋属于该农村的集体经济组织成员居住，经集体经济组织同意，可以在本集体经济组织范围内进行交易和转让。根据这一规定，拟抵押农房原则上只能在当地申请贷款，防止跨乡镇处置抵押物的现实困难。三是分散缓释贷款风险。对新购的农村集中居住区农房，根据借款户综合还款能力，对农房抵押贷款实行整贷零偿，由农户自主确定还款期限、额度，分散贷款到期一次性还款压力，最长可以贷款5年。

四、利民成效

（一）简化了贷款手续。为有效提升“两权”抵押贷款服务效率，对土地承包经营权抵押贷款，江苏泗洪农商银行主动与县委农工办对接，获取全县流转土地名单，实行专人跟踪服务。对已取得产权证和集中居住区房屋所有权的农户，逐户上门收集授信资料，填制农户授信调查表。通过开展阳光授信，保证农户及时能够通过“两权”抵押方式获得贷款。

（二）降低了农户融资成本。土地承包经营权抵押贷款较同档次利率优惠10-20%，农房抵押贷款实行与商品房同等抵押利率，“两权”抵押贷款推出以来，农户累计少支出利息3000余万元；同时，对于房屋、土地价值，对已经购买农民集中区房屋的农户，实行免评估，由江苏泗洪农商银行在充分调研基础上制定简易授信模板，直接生成拟授信额度，不再需要委托评估公司进行价值评估，既减少了农户往返于评估公司之间的麻烦，又减少了评估费用，切实减轻了农民负担。

（三）解决农户贷款担保难问题。以前农户贷款主要采取自然人联保、担保方式发放贷款，借款人与担保人之间人情成本较高。“两权”抵押贷款是以农户自有资产进行抵押贷款，有效解决农户贷款担保难的问题，让农户生产、创业融资变得更方便。

（泗洪农商银行）