“上海的土地资源稀缺，增加租赁住房不能完全靠新建。转化类的18万套主要靠非居住房屋的改建和转化，如闲置的工业厂房、存量商业商办资产等。”上海市房管局建管处处长冯钢花告诉《瞭望》新闻周刊记者，“我们调研发现，非居转化类的租赁住房出租率高达90%左右，在很大程度上解决了职住平衡、供需适配的问题。”

记者走访调研发现，上海近年来加快完善住房租赁政策体系，已探索出多主体、多渠道扩大供给租赁住房的模式。业内人士建议上海市有关部门尽快细化《关于加快发展保障性租赁住房的意见》配套政策并加快落地，扩大保障性租赁住房有效供给。

多主体、多渠道扩大供给租赁住房

记者采访了解到，上海市住房发展“十三五”规划确定的新增租赁住房70万套已超额完成。其中，新建转化约40万套，代理经租约30万套。在新建转化的40万套租赁住房中，新建类有22万套、转化类有18万套。

为增加租赁住房供应，上海从2018年10月份开始，试点集体建设用地建设租赁住房。截至目前，上海共推出10块集体用地、未来可形成近8000套供应，目前已有3500套开工在建，今年有1400套可以入市。

“集体建设用地相对比较偏，其上建设的租赁住房更加注重适配性，基本都是在一些园区的周边，主要是为了解决职住平衡的问题，如科创园区等员工加班较多，交通出行相对并不便捷，因此基本都是就地消化。”冯钢花表示。

目前上海非居转化和集体用地上建设的租赁住房房型以25至30平方米的小户型为主，有少部分50和70平方米的户型，总体呈现小户型占比约70%，中户型20%，大户型10%的梯度分布，可满足管理层、蓝领、劳务人员等各类职工的租住需求。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授表示，从“十二五”开始，上海开始聚焦廉租住房、共有产权房、公共租赁住房和征收安置房“四位一体”住房保障体系建设；“十三五”突出租赁住房建设；“十四五”期间，供需平衡、职住平衡、民生功能与经济功能的平衡成为上海住房发展的重点。

精准供给“一套房”　“一间房”“一张床”

从目前最类似于“保障性租赁住房”的上海“公租房”来看，该产品主要分为两大类：一类是政府筹建面向社会的公租房；另一类则是园区企业筹建为员工提供的单位租赁房。

从2010年起，上海市区两级政府投入200亿元建设4万余套公租房。“上海的廉租房对应的是国家层面的公租房，主要保障户籍人口中的困难群众。上海的‘公租房’主要保障新市民和青年群体，其中很大一部分是非户籍人口。”上海市房管局住房保障处负责人介绍说，上海约有1000万外来人口，各区政府均提供公租房保障部分符合条件的新市民和青年人，这部分被保障群体必须持有劳动合同、有居住证等。

“4万余套公租房并不能解决上海这么多外来人口的居住需求。政府没有充足财力、人力一直投资建设管理公租房，全靠财政资金的力量对1000万外来人口进行全覆盖比较困难。”该负责人认为，因此上海也鼓励单位自建租赁房。“很多央企、大国企有自有用地，政府允许企业将自有土地中的15%建设员工租赁房，可接入水电气且享受民用收费标准、税收给予减免。经政府认定，部分单位租赁房也可认定为公租房，纳入住房保障体系，享受各项支持政策。”

2012年起，上海启动配建政策，开发商必须在新拍商品住宅地块上划出不低于5%的建筑面积用于建设保障性住房，建成后无偿移交给政府。从目前来看，开发商配建的保障性住房中约有九成用于公租房。目前开发商配建的公租房数量有3万多套。

在价格方面，公租房的租金约为市场价格的7折至8折。在保障对象方面，上海目前主要是保障青年人才、产业工人以及为城市运营提供基础服务的一线劳动者。上海市房管局有关负责人介绍说，政府公租房里有80%的比例是保障人才，单位自建的公租房以保障产业工人为主，占比也约八成。

值得一提的是，2020年起，上海开始探索“一张床”供应模式，2021年计划提供1万张床位。“一张床位的价格在每月500元至800元之间，这是一位蓝领工人、一位快递员，或者环卫工人月收入的约10%。”上海市房管局局长王桢表示，上海要用好用活公租房，在合适区域拿出部分公租房拆套后提供合租，加强宿舍型房源筹集，增加“一间房”“一张床”的租赁供给，从而精准解决一线公共服务人员的租赁需求。

王桢认为，近年来，公租房为解决上海青年职工、引进人才、来沪务工人员的阶段性居住问题发挥了积极作用。“快递小哥、家政服务人员、环卫工人、公交司机等，为上海提供了不可或缺的基础性服务，但是此类一线务工人员住房难问题目前较为突出，其对租金更加敏感，对居住地与工作地的通勤时间也十分重视，未来保障性租赁住房在解决该群体的住房困难方面应再进一步、有所作为。”

加快配套政策细化落地

多位受访人士指出，各地可加快细化《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相关政策，尽快落地金融税收等优惠政策，推动保障性租赁住房建设。

划定一定比例归类为保障性租赁住房。在上海新增租赁住房中，通过直接出让土地集中建设的部分占比超过三成，几乎全部由央企及地方国企竞得，拿地成本较低。专家建议，划出一定比例纳入保障性租赁住房的范畴。

“有些租赁用地并不是按照市场价格拿的地，而是政府让利，按照保障房的楼板价出让。政府既然给了支持，那就应属保障类。”上海市房地产科学研究院院长严荣认为，从大局来看，建议相关部门将一定比例的租赁住房强制划为保障性租赁住房，并纳入住房保障体系。

加强租金指导。“租得好，一是要安全，二是租金要稳定。未来通过市场化的方式、以保障的理念来把保障性住房做好，地方政府必须要在租金标准上加强引导。”受访业内人士建议。

上海地产“城方”CEO郑华认为，宜发挥国企压舱石作用。“保障性租赁住房实际上是一种理念，哪些是政府直接出手，哪些是通过市场化手段，初期应主要依靠国企‘压舱石’来进行调控，使之真正起到保障的作用。”

细化金融税收等优惠政策。在采访中，不少拿地企业反映，希望细化保障性租赁住房的配套政策并尽快落地。