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【案情简介】

王某通过房屋中介公司，与余某签订了《房屋居间买卖合同》，约定王某支付余某两万元定金，双方于签订《房屋居间买卖合同》之日起15日内签订《房屋买卖合同》。《房屋居间买卖合同》签订5日后，房屋价格上涨，余某要求退回王某定金，解除《房屋居间买卖合同》。王某不同意，要求余某继续履行合同，按期签订《房屋买卖合同》。双方因此发生争议。

在房屋价格不断上涨的今天，因房屋价格上涨，导致卖方违约的案例，无论是在一二线城市，还是在小城市，都已屡见不鲜。此类合同，一般都有个共通之处，一般虽都约定有定金和违约金，但定金和违约金的支付成本远远小于房价上涨所带来的利润，而通常，本着息事宁人的态度，买方也在愿意与卖方达成协议，收取一部分赔偿金后，解除合同。而采取这样的解决方式，往往卖方因违约成本低，肆意违约，扰乱了正常的诚信交易的市场环境，同时对于买方也非常不利，买方基于此，浪费了大量的精力，同时还因错过了交易时间，而造成再次购买房屋时交易成本的增加。

【律师点评】

广大市民在遇到此种情况时，除了要求卖方支付违约金或者定金之外，还能通过以下方式维护自身权益。

一、要求继续履行《房屋买卖居间合同》约定，签订《房屋买卖合同》

《房屋买卖居间合同》约定的是今后一定时间内签订《房屋买卖合同》，在签订《房屋买卖合同》方面，《房屋买卖居间合同》具有预约合同的特性。预约，是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向本约的缔结。那么，作为《房屋买卖合同》的预约合同《房屋买卖居间合同》效力如何？《最高院关于买卖合同司法解释理解与使用》规定：“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，乙方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《合同法》第110条明确规定对非金钱债务享有合同履行请求权，但有法律上或者事实上不能履行的除外。《房屋买卖居间合同》作为预约合同，其要求履行的对象是签订《房屋买卖合同》，办理过户登记手续，而这种行为，法律上和事实上都并非不能履行的行为。

二、主张赔偿损失

预约相对于本约而言，其本身就是缔结本约的一个过程，以本约为参照，预约总体上处于本约的缔约阶段，因此，相对于本约而言，违反预约的行为也可以视为本约之缔约过失行为，违约的损失在总体上相当于本约的缔约过失责任范围，即为信赖利益损失，包括所受损失和所失利益。

一是主张所受损失的赔偿。包括缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等。

二是主张所失利益赔偿。即因丧失机会而导致的损失，如因卖方违约，买方丧失了在同等情况下与其他卖方订立房屋买卖合同的机会，由此增加了卖方违约之后重新购买房屋的成本，违约方应当就此间差价承担损害赔偿责任。但此时，买方应当注意证据的收集，对违约前后时间段，同地段小区的房屋成交价格进行固定。

综上，对于房屋买卖的违约行为，除了主张定金和违约金之外，可以要求继续履行合同，主张信赖利益损失，从而保护好守约方的利益，维护诚信的市场环境。

·孙晓萍·-->