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连日来，笔者在走访调查后发现，目前中心城区老旧小区无人管理形成原因各不相同，但基本可以归结为三类。一是早期建成的老旧小区，建成后一直没有物业管理。第二类是一些单位集体宿舍房改之后，因管理人员撤离，进入无物业状态。还有一类是原本有物业的小区，出于各种原因，物业公司撤离，变成了无物业状态。前些年，为破解老旧小区常态化管理难题，屯溪区几经探索，但成效并不明显。

症结：陈年旧账多

无人来埋单。污水管道老化堵塞、绿化带成菜园、小区停车难、环境卫生脏乱差等几乎是老旧小区的“通病”，无论小区居民或街道社区，都希望老旧小区能早些有个“管家”。然而，请了“管家”却有留不住的尴尬，在老旧小区中非常普遍。像徽山路社区怡馨园小区曾先后入驻物业两次，最终都以失败告终。

老旧小区为何成了大多数物业公司不愿接手的“烫手山芋”？笔者通过走访，梳理出的问题，或许能说明原因。

徽山路社区是老旧小区集聚区，而且不少都是老企业宿舍区。自打企业改制，管理单位撤离后，小区便失去了“父母”，加上当年没有征缴维修基金，“出现问题修理费谁来出”成为老大难。

在柏树街社区，老旧小区里的居民多数是老年人，一些生活习惯和理念一时难改变。“我们一直没有物业费的概念，自觉的人家就交点卫生费。”居民张庆福坦言。此外，一些老旧小区“租房户多、空房户多”也为小区的管理增加了不少难度。

以上问题对于物业公司来说，组合在一起，就意味着“管理难度大、费用难收齐”。“根本没法接手，也不敢接。”某物业公司负责人告诉笔者：一方面是基础设施差，前期投入的资金太多，风险太大；二是老旧小区因各种原因收费率不敢保证；三是很多老旧小区规模太小，最初建设时并没有配备物业办公用房，没有办公地点。

因此，中心城区不少老旧小区长期处于所谓的“社区代管”状态，但苦于精力、财力有限，效果不尽如人意，也非长久之计。

时机：政府清欠账

居民俱欢颜。路面平整了，绿化补栽了，车位新增了……就在几个月前，程小仙生活了二十多年的阜安新村小区，突然焕然一新。她说：“这次帮我们搞得这么好，我们特别感谢政府，接下来我们自己应该珍惜，维护好。”

与程小仙有相同感受的人还有很多。去年以来，随着我市文明城市创建活动纵深推进，很多市民发现，身边的居住环境有了明显的变化。而过去，老旧小区里的问题着实不少：毁绿种菜、垃圾遍地，不夸张地说，一些小区黑漆漆的楼洞里堆满了居民不要的杂物，连电线上都缠满了丝瓜藤。

为彻底解决老旧小区因各种原因遗留下来的历史欠账，屯溪区根据市委、市政府的安排部署，计划利用三年时间对中心城区203个老旧小区实施升级改造，主要包括违章建筑和占用公共空间现象整治，各种管网、停车位、架空线路整治，以及道路设施改造、小区风貌改造、绿化改造、服务功能提升等。

“目前有10个小区已经进场施工，推进很顺利。”屯溪区住建委有关负责人表示，实施老旧小区改造，群众热情很高，也非常支持。最近，屯溪区经纬商厦小区改造工程正在如火如荼开展中，居民黄秋芬十分看好眼前这项民生工程的实施，同时也对未来是否会出现反弹感到担忧。“改造好后，我们最大的希望是政府能牵头帮我们管起来，否则迟早变成老样子。”黄秋芬坦言，每家每户交点物业费也应该，咱不能只享受不付出。

随着人们生活水平的提高，引入正规物业管理服务，改善小区居住环境，成为广大居民的迫切需求，也为破解小区管理难题创造了良机。

施策：重群众意愿

分类精准管。眼下，随着老旧小区改造工作的深入推进，老旧小区在基础设施方面的历史欠账将得到有效解决。与此同时，居民参与小区管理的意识和热情也普遍增强。如何在后续管理上精准发力？据悉，屯溪区已着手推进此事。

“在这次老旧小区改造过程中，我们根据区里的统一安排，在100户以下的小区成立了自治组织，100户以上的小区成立了业主委员会，为下一步落实后期管护打好基础。”昱中街道今年将改造老旧小区40个，街道办事处相关负责人告诉笔者，无物业小区管理主要有业主自治、引进物业，至于选择何种管理方式，社区会根据小区实际及大多数业主的意愿来确定。

在居民自治与引进物业的选择上，许多业主认为，把老旧小区推向市场是最好的选择。曾经一度瘫痪5年之久的秀水豪园小区就是一个很成功的例子。但对于一些规模小的老旧小区来说，运营成本很难保证。为此，笔者采访了一些物业公司。不少企业均认为，规模小的老旧小区，如果单独管理，投入太大，必然面临亏损的窘境，导致难以维系。但可以借鉴外地经验，将老旧小区“打包”给物业公司服务，值得尝试。

当然，对于规模较小的老旧小区，居民自治不乏也是一条可行的路子。目前三华园北苑、泰丰花园二期都通过居民自治走上了常态化管理轨道。

无论是何种模式，政府加强监管、执法十分重要。“我区着手在街道、社区成立物管机构，组织专人负责对老旧小区的管理进行指导和监督。”屯溪区住建委负责人表示。据悉，屯溪区还将探索城管执法重心下移，将执法工作延伸到小区，形成工作合力。

黄山学院教授郭宏斌十分关注社会建设与社会管理。他认为，在做好以上工作的同时，眼下，提升居民素质，增强业主自治的积极性和主动性，是形成小区管理良性循环的根本。

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