秦淮区最大的保障房项目观门口保障房初具规模。

南报融媒体记者

杜文双摄

焕然一新的武定门北巷小区

小西湖片区新貌

午朝门绿地公园

明外郭百里风光带（高桥门节点）

汇景和园小区

小桥流水人家，粉墙黛瓦入画。人居环境是最直观的城市名片，更是最真切的百姓幸福感和满意度。作为南京的中心城区、全国首批全域旅游示范区，面对“保护更新老城”的时代课题，“十三五”以来，秦淮围绕“特而精、最南京”目标追求，在保留城区历史风貌的同时融入现代元素，努力拓展老城承载能力，提升文商旅融合发展水平，促进人居环境改善，全力打造全国中心城区有机更新示范样板，塑造最文化、有情怀、高能级的精致城区。

“十三五”期间，小西湖片区有机更新已成为全国城市更新优秀典型示范案例，石榴新村城市更新（安全消险）项目成南京首个城市更新试点项目，金城花园、四方新村等多个小区成为南京老旧小区综合环境整治的典范……从“拆改留”转变为“留改拆”，秦淮区的老城更新重在留住文脉、留住风貌、留住城市记忆、留住人们的乡愁。

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小西湖留下“烟火气”

引发关注点赞

青砖小瓦马头墙，回廊挂落花格窗。在小西湖片区，街巷蜿蜒曲折、无规则延伸，典型的江南民居式建筑蕴含着浓厚的老城南历史文化气息。然而，在时光的冲刷下，小西湖片区逐渐落败为棚户区，房屋年久失修、布局混乱、居住拥挤，私搭乱建存在严重隐患，缺乏养老设施、公共广场、绿地公园等，水、电、煤气等设施布局均不完善，公共配套服务难以满足居民需求。

作为南京22个历史风貌区之一，小西湖片区的改造肩负着历史风貌区保护和棚户区改造的双重使命。2015年谋划改造时，探索了全新的老城更新思路，决定由“拆改留”转向“留改拆”，为采用逆向思维、自下而上的更新思路留下了空间。相关部门、专家和居民一起商量，最终确定了“自我更新、有机更新、持续更新”的保护新路径。

2019年正式启动改造以来，小西湖片区一直是外界关注的焦点，从“小规模、渐进式”保护开始，坚持“延续生活、延续传承”的持续改造，还有“尊重民意、自主选择”的自我更新。今年6月，中宣部“走向我们的小康生活”主题采访报道活动聚焦报道，引发全国关注，外地考察学习频频来此取经，更多普通市民和游客口碑相传，结对打卡……

在这里，原居民自愿的去留成为了可能。目前，近一半居民选择了留下。更令人期待的是，小西湖片区的变化，不仅在于环境和基础设施的改善，还将引进新业态，打造原居民与新业态“共生共荣的历史文化休闲街区”。小西湖片区业态定位为文化展馆、非遗工坊、文创零售、民宿餐饮、休闲娱乐，并融合“夜宿”“夜食”“夜娱”等业态，丰富夜间精神文化生活。腾讯打造的腾讯棋牌IP场景“欢乐茶馆”、上海美术电影制片厂打造的“大闹天宫艺术馆”、艺术家朱赢椿老师及艺术跨界人士设计打造的虫文馆、精品民宿花间堂等一些新文创项目已经落户。

“十三五”以来，秦淮积极推进老城“整体性、全面性、原真性”保护和“小规模、渐进式、多样化、微循环”更新，使老城逐步向内涵式、集约化、品质型发展，累计改造棚户区310万平方米，整治老旧小区192个，惠及居民6.8万户；改造产业载体50万平方米，修缮文保建筑41处。

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石榴新村首批试点

城市更新模式新探索

“盼了几十年，终于要改造了。”石榴新村居民陈强说。今年11月26日，石榴新村城市更新（安全消险）项目开始进入为期45天的正式签约阶段。该项目占地面积1.6万平方米，房屋总建筑面积2.36万平方米，权证居民388户，人口约1428人。

石榴新村是全市首个城市更新试点项目。石榴新村距离新街口商圈大约1公里，房屋始建于上世纪50年代非成套住房，后经陆续翻建，通道狭窄，“一线天”“握手楼”的场景多见，空中管线凌乱，成了繁华都市里的危房片区。2000年和2002年，石榴新村地块曾两次计划拆迁，但均未成功。2008年起，南京先后启动三轮大规模棚户区改造，石榴新村均未被纳入其中，成了难啃的“硬骨头”。今年，南京市下决心采取城市更新的办法，在石榴新村进行试点，告别以往“老百姓拿钱拿房走人，地块留给政府运作”的老城改造模式，而是政府和居民一起商量着进行拆除重建。

石榴新村目前正处于签约阶段，未来是采取更新改造，还是采取消险加固，将和居民商量着办。对于更新后的房屋户型，也是设计人员和居民一起商量，目前设计稿已修改60多次，形成了20个面积段共31种户型，基本能满足居民选房需求。按照城市更新的愿景，未来，石榴新村原址将翻建多层和小高层的成套住宅，并通过“原址回迁”让原居民住上好房子，并留住城市“烟火气”和“人情味”，开启城建新场景，并催生更多的可能。

石榴新村的未来值得期待，秦淮区八宝前街72号院小区11幢居民楼翻建项目也进展顺利，居民已经准备拿钥匙装修。这里的改造模式略有微调——抽户改造。这一建于1954年的3层小楼，入住了44户居民，最小的住户只有16平方米，最大的也不过50平方米。重新翻建中，设计者想提高房屋宜居性，最终做通了3户居民的工作，他们迁出，这3户的建筑面积分摊给其他住户。目前每户增加了2—3平方米面积，原来的筒子楼优化成套房，厕所、厨房一应俱全，居住环境全面提升。

“治国有常，而利民为本”。作为南京首例原地回购安置拆迁项目，今年10月11日，大阳沟30号地块危旧房改造项目的667户回迁居民完成了重新选房；今年11月21日，申家巷43号5幢危房住户搬离完毕……仅2020年，秦淮区就完成了141幢住房“人房分离”的工作，居民居住条件持续改善。

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共谋共建

有“面子”更有“里子”

拥有89幢楼房、5212户居民、占地面积68万平方米的四方新村，在南京小有名气。它的今非昔比，让73岁的刘鸣凤感慨万千。他在这里住了20多年，曾经的脏乱差是他心中无言的痛，刚开始以为环境综合整治就是刷刷墙，没想到真的让小区旧貌换新颜，而且是有“面子”更有“里子”。

四方新村始建于20世纪90年代，常住人口近2万人，小区大，居民多，出租房多，难管理，违规住人地下室、小餐饮的油烟和噪声扰民引发的投诉也很常见。小区硬件日渐老化，道路坑洼不平，楼栋外墙污损脱落，雨落水管破损老旧，路面破损积水……四方新村成为“老大难小区”。

2018年4月，作为当年南京市规模最大的老旧小区整治项目，四方新村环境综合整治工程开工。秦淮区以此为契机，持续发力，拆除800余处违建，新建、改造休闲广场25处，安装楼道灯1838盏，整治老旧路灯，新增太阳能路灯32盏，规划建设停车位1600个，新建非机动车车棚15处，安装充电桩60个，新建污水管10.4万米、雨水管8451米、污水检查井1649座和雨水检查井1062座……一系列的举措让小区旧貌换新颜。同时，四方新村综合整治还融入了物联网+、AI等科技元素，打造智慧社区，比如，为70岁以上的独居老人家里安装了天然气监测报警器。“以前受不了脏乱差搬走的邻居，有好几户现在又搬回来了。”刘鸣凤说。

“十三五”以来，秦淮因地制宜探索城市更新新路径，完成352万平方米棚改任务、227个老旧小区的整治，惠及居民约8.7万户。同时，秦淮区积极破解建管矛盾：专业的物业服务对小区实现长效治理不可或缺，无物业老旧小区556个引进物业，实现了全区991个小区物业全覆盖；坚决整治电动车“飞线”充电以及楼道堆放杂物现象，在全市率先推出电动自行车安全管理举报奖励举措；基本实现居民小区垃圾分类设施全覆盖……从“住有所居”到“住有宜居”，秦淮正在实现精彩蝶变。

本版撰稿

秦萱