一、制定商品房预售款监管制度的背景和必要性？

商品房预售制度的确立和实施，促进了房地产市场的发展。但在商品房预售环节，仍存在一些违法违规现象，尤为突出的是商品房预售款使用问题。由于缺乏对预售款使用的有效监督，暴露出了如逾期交房、无法办理“两证”、

“烂尾楼”等现象，直接导致购房者利益和公共利益受损，不仅扰乱了房地产市场的健康有序发展，而且影响了社会稳定。正是由于预售制度本身存在缺陷和风险，基于对相关主体尤其是购房人和贷款银行合法权益的保护，近几年来，国务院出台了一系列宏观调控政策，要求未建立商品房预售款监管的省市要抓紧该项工作的推进。国务院要求各地制定商品房预售款监管办法，其实质是要求对现行的商品房预售制度进行有效补充和完善。因此，我市制定商品房预售款监管办法十分必要，有利于完善商品房预售制度；有利于保障当事人的合法权益；有利于防范市场风险，确保预售款专款专用，促进我市房地产市场健康发展。

二、建立商品房预售款监管制度的法律依据是什么？

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令72号）第四十四条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。

2、《城市商品房预售管理办法》（住建部令第131号）第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。

第十四条规定：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”。

3、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等房地产调控政策。

由此可见，建立和实施商品房预售款监管既是法律赋予政府部门的职责，也是房地产市场发展的客观要求。

三、市区商品房预售款监管的原则是什么？

《办法》规定，市区商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管的原则。“政府监管”是明确监管的主体；“专户专存”是明确预售款收存要求；“专款专用”是明确监管的预售款用途；“分类监管”是明确预售款监管实行的是分类监督管理。

四、商品房预售款监管主体是哪个部门？

根据《办法》规定，市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门，负责市区商品房预售款监管工作的组织实施。并委托徐州市住房置业担保公司（以下简称“监管机构”）具体负责市区商品房预售款的日常监管工作。

五、市区商品房预售款监管范围？

凡在市区（不含铜山区、贾汪区，下同）申请办理《商品房预售许可证》的商品房项目其预售款均纳入监管范围。经济适用住房、公租房、棚改和征收安置住房等保障性住房不纳入监管范围。商品房现售和在此之前已经取得《商品房预售许可证》的商品房项目不需要办理预售款监管手续。

六、商品房预售款监管期限是怎样规定的？

基于监管工作的目的考虑，在监管项目完成房屋初始登记后，购房者就能办理“两证”，有效地保护了当事人的合法权益，防范了市场风险。因此，《办法》规定了预售款监管期限应自取得《商品房预售许可证》开始，至完成房屋初始登记终止。

七、纳入监管范围的商品房预售款有哪些？

购房人按《商品房买卖合同》约定支付的全部房价款，包括首付款、一次性付款、分期付款等各种款项。

八、《办法》确定了什么样的监管模式？

按照《办法》的规定，市区商品房预售款监管实行全程全额监控，分类监管的模式。全程是指自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。全额是指购房人的房价款全部存入监管账户。分类监管是把预售款监管分为重点监管预售款和非重点监管预售款，对其中用于保证监管项目取得房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关工程建设费用进行重点监管，除此范围以外的是非重点监管预售款。这种模式具有监管资金适量、使用效率高、服务简便、快捷等特点。

九、如何确定重点监管预售款？

重点监管预售款的标准由工程建安费用、配套费用以及前两项之和的20%不可预见费构成。工程建安费用结合建筑结构、用途等因素，依据市建设工程造价管理部门发布的商品房建筑安装费用、配套建设费用和工程中标通知书等进行综合测定，并定期公布调整。为便于计算和统一，配套费用参考标准为500元/㎡，精装修费用参考标准为1000元/㎡。

十、开发企业申请开立监管账户需要注意的事项？

一是监管账户应当在办理商品房销售许可证前开立；二是监管账户应当按幢或多幢开立，并遵循一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则；三是按幢或多幢开立的监管账户应综合考虑用途、结构、总层数、工程进度等情况，以便于监管账户在收存、支出和撤销等方面的管理；四是拟开立监管账户的商业银行应具备预售款监管条件（如开通监管系统等）；五是监管账户一经开立，原则上不得变更。

十一、商品房预售款监管主要流程是如何规定的？

市区商品房预售款监管程序：第一步，房地产开发企业向监管机构申请商品房预售款监管；第二步，监管机构、房地产开发企业和监管账户开户行共同签订监管协议和开立监管账户；第三步，房地产开发企业持监管协议办理商品房销售许可证；第四步，房地产开发企业协助购房人将房价款直接存入监管账户；第五步，房地产开发企业按规定申请使用重点监管预售款和非重点监管预售款；第六步，完成房屋初始登记后，房地产开发企业申请撤销监管账户并结算账户资金。

十二、开发企业如何申请使用重点监管预售款？

预售款进入监管账户并达到重点监管预售款标准后，房地产开发企业可以按照取得预售许可证、单位工程主体结构封顶、单位工程主体结构验收、项目竣工验收备案、完成房屋初始登记五个节点申请使用重点监管预售款。对于超高层等特殊商品房项目预售款的监管，按协议约定执行。其节点设置基本要求是节点设置合理、节点界定清晰、方便操作。

十三、每个工程节点拨付重点监管预售款的比例是多少？

取得预售许可证的，首次可使用资金额度不超过重点监管预售款的30%；单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的60%；单位工程竣工验收的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的80%；项目竣工验收备案的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的90%；监管项目完成房屋初始登记后，全额拨付剩余的重点监管预售款。总的要求是：拨付比例合理、拨付标准量化、拨付资金额度明确，有利于开发企业申请和安排资金使用，提高资金利用效率。

十四、如何申请使用非重点监管预售款？

预售款进入监管账户并达到重点监管预售款标准后，房地产开发企业可以申请提取重点监管预售款以外的资金，优先用于项目工程有关建设。非重点监管预售款直接通过监管系统申请和拨付。

十五、什么条件下才可以取消商品房预售款的监管？

监管项目完成房屋初始登记手续后，房地产开发企业持《商品房预售款撤销监管申请表》向监管机构申请撤销监管和结算监管账户资金。

十六、房地产开发企业出现哪些情况，不予拨付重点监管预售款？

有下列情形之一的，不予拨付重点监管预售款：申请资金超出用款额度的；未按规定将预售款全部存入监管账户的；提供虚假资料申请使用预售款的；以收取其他款项为名变相逃避监管的；工程建设进度没有达到要求的；未按规定将预售款相关信息传送至监管系统的；其他违反预售款监管规定的情形。

十七、监管部门如何提高工作效率，保证预售款的及时拨付？

根据监管工作的需要，我们开发了商品房预售款监管信息系统，通过该系统与开发企业、商业银行和商品房预售许可审批系统、商品房买卖合同网上备案系统、银联系统对接，实现预售款的网上归集、网上申请、网上审批、网上拨付、网上对账等网络化管理功能，监管机构在1至2个工作日就能将预售款拨付到位，进一步降低了开发企业、商业银行的管理成本，提高了资金的周转和使用效率。

十八、购房人为什么要将房价款存入监管账户？

预售款实质是购房者向开发企业支付的预期款，此时的商品房为在建工程，不具有完整的使用价值，购房人在履行合同过程中实际上并未取得该预售商品房的真正权益。如果开发企业出现资金困难或将预售款挪作他用，容易造成延期交房、“烂尾楼”等情形的发生。为防范购房风险，购房者应当按照市区商品房预售款监管的要求，将房价款全部存入监管账户，从而保障自己的合法权益。

十九、实施预售款监管后，购房人应注意的事项？如何交付房价款？

购房人应当首先查验商品房项目有无《商品房预售许可证》；其次是购房人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》中应有预售款监管账户的条款约定；三是购房人签订《商品房买卖合同》后，应当按照《商品房买卖合同》中注明的预售款监管账户、缴款金额、缴款时间等约定，通过开发企业销售现场专用的销售终端（专用POS机）刷卡入账，或到监管银行商业网点柜台将房价款直接存入监管账户。以贷款方式购买商品房的，由贷款发放单位直接将贷款划转至监管账户。购房人凭缴款证明及时向房地产开发企业换领购房发票，房地产开发企业凭缴款证明为购房人开具购房专用发票。