12月5日，市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，就刚出台的《徐州市市区商品房预售款监管办法》进行答疑。按照《徐州市市区商品房预售款监管办法》规定，自11月21日起，凡在徐州市区（不含铜山区、贾汪区）申请办理（商品房预售许可证）的商品房项目（不包括保障性住房），其预售款均纳入监管范围。

预售款监管政策在我市的落地，将对徐州楼市造成怎样的影响？购房者又要注意哪些问题？对此，记者采访了市房管局、业内专家和部分房地产从业者。

开发商需按《办法》收存、使用预付款

预售款是指购房人按照《商品房买卖合同》约定支付给房地产开发企业的首付款、一次性付款、分期付款、贷款等全部房价款。按照《徐州市市区商品房预售款监管办法》的规定，商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管的原则。由徐州市住房保障和房产管理局、中国人民银行徐州市中心支行、中国银行业监督管理委员会徐州监管分局共同制定商品房预售款监管政策，并建立监管工作联动机制。其中，市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门，负责市区商品房预售款监管工作的组织实施，对商品房预售款监管情况进行监督检查，依法查处房地产开发企业违法使用商品房预售款的行为。

商品房预售款监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。同时，市区将建立统一的商品房预售款监管系统，通过监管系统对商品房预售款实施信息网络管理。房地产开发企业申请办理商品房预售许可证前，应当按照一个预售许可证对应一个账户的原则，选择商业银行开设商品房预售款监管专用账户，并与监管机构、商业银行共同签订《商品房预售款监管协议》。

房地产开发企业预售商品房时，应在《商品房买卖合同》中注明监管账户信息，并告知购房人按合同约定将房价款全部存入监管账户。而购房人则应将《商品房买卖合同》中约定的房价款全部存入监管账户，房地产开发企业不得在监管账户外收存预售款。

《监管办法》规定，预售款监管分为重点监管预售款和非重点监管预售款。其中，重点监管预售款是用于保证监管项目取得房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关工程建设费用，约占总预售款的30%左右。这笔资金将按照取得预售许可证、主体结构封顶、主体竣工、竣工验收备案、房屋初始登记5个节点，分别拨付30%、60%、80%、90%、100%专款专用。同时，考虑到房地产企业的资金流动性，其余70%的非重点监管款项，开发公司可以自由使用，保证优先用于工程建设，直接通过系统申请即可使用。

商品房预售款监管制度的实施，意味着从今以后购房者买房所交的钱不再直接交给开发商，而是存入由开发商、监管银行、房管部门共同管理的账号，开发商需要施工费，必须申请才能使用资金。

“将卖房款存入监管账户可以有效防止风险。”市房管局工作人员解释说，预售款实质是购房者向开发企业支付的预期款，此时的商品房为在建工程，不具有完整的使用价值，购房人在履行合同过程中实际上并未取得该预售商品房的真正权益。“如果开发企业出现资金困难或将预售款挪作他用，容易造成延期交房、烂尾楼等情形的发生。为防范购房风险，购房者应当按照市区商品房预售款监管的要求，将房价款全部存入监管账户，从而保障自己的合法权益。”

“市民买房，需要注意几点：一是查验商品房项目有无《商品房预售许可证》；二是购房人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》中应有预售款监管账户的条款约定；三是购房人签订《商品房买卖合同》后，应当按照《商品房买卖合同》中注明的预售款监管账户、缴款金额、缴款时间等约定，通过刷卡入账，或到监管银行商业网点柜台将房款直接存入监管账户。”市房管局工作人员表示，“对于以贷款方式购买商品房的，由贷款发放单位直接将贷款划转至监管账户。购房人凭缴款证明及时向房地产开发企业换领购房发票，房地产开发企业凭缴款证明为购房人开具购房专用发票。”

《徐州市市区商品房预售款监管办法》在一定程度上防止了开发企业挪用预售资金的状况，保障了购房者的利益，促进市场更加规范。

业内：预售款监管或逼楼市重新洗牌

徐州并非第一个执行商品房预售监管办法的城市。据统计，目前全国已有超过30个城市出台了相应的监管制度。

“中小房企的主要资金来源是靠卖房子，也就是销售回款。如果这条路也被堵死了，那么他们必将面临资金考验。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者，预售款监管有向三四线城市蔓延的趋势，徐州情况并不特殊。“冻结”预售款这一部分资金对实力雄厚的大型房企来说可能影响不大，但对中小房企的影响可能比较大。

“因为流动性压力，不少拖延开发周期的房企将会加快现有项目开发，市场可能在短期内大量增加供应。对在建楼盘的资金供应和质量、工程进度保证等将带来正面作用，同时还将延缓开发商的拿地、开发、扩张速度。”一家本土房企负责人表示。

对于新政策的实施，更多的开发企业则选择了沉默应对，一些楼盘负责人表示“不好说”。“资金流并不是问题，卖不动房子才是真问题。”面对《监管办法》，有业内人士直言不讳地指出，房子卖得好，才能真正保证企业的资金流。

徐州天智源机构总经理许克全认为，徐州实行预售款监管制度，对购房者来说是件好事。这意味着开发商操盘受到政府的监管，购房者在购买期房时可以更加放心，风险也更小。许克全认为，该政策的出台对资金实力小，特别是有融资贷款的企业造成了一定压力，有可能会抑制开发商拿地的冲动。

“监管办法对开发商的预售资金有限制，这个政策的实施有可能促使开发商加快开发进度、缩短交房时间，同时开发商下游单位可能会更受益。”许克全表示。