◎本报记者 王巍巍

自国家对住宅实施限购政策以来，不限购、不限贷、回报高、升值潜力巨大的商用物业就成了投资新宠。开发商对商业地产的热情不断高涨，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业房产。这种情况在徐州也不例外。今年以来，借着商业地产这股热风，龙商、金时利、荣盛、开甲、新盛、广达等企业纷纷推出商业产品，并取得了不俗销量。

徐州商业地产新机遇

自国家调控住宅市场以来，全国各大城市的商业地产却逆势而上、展露头角，成交量不降反增。可以说，限购下的这一年，是徐州商业地产飞跃发展的一年。相比于住宅市场和土地市场的冷清，去年，受住宅限购的“挤出效应”影响，商业地产可谓是发展迅猛，公寓和写字楼在商品房市场的份额不断提升。

公寓式酒店、写字楼、精装SOHO、商铺……今年上半年，卖的最好的产品都是商业项目。万达广场、高铁时代广场、恒盛广场开发的商铺、公寓式酒店、SOHO公寓在楼市“回暖”的过程中起到了重要作用。

“目前出手购房的要么是刚需，要么是投资客”。新城区一家企业的营销人员介绍，该企业年初开始就转变了销售策略，主推中小户型和商业产品。其新开发的小区就配有10万㎡的商业。

市规划部门负责人表示，徐州商业配套和公共基础设施等相关配套亟待完善。受城市化影响，外来流动人口不断进入，投资商剧增以及收入水平增长，都为商业地产发展提供了强劲的消费支持力。

多位业内专家表示，随着经济的快速发展以及在较高投资回报率的诱惑下，徐州商业地产成为了近年来的一个开发、投资热点。特别是今年，国家频繁出台调控住房市场的新政，但对于商用物业却没有多加干预，实际上也间接推动了商业地产的发展。

徐州金时利房地产开发有限公司总经理丁国良说，徐州的商业地产前景诱人，首先经济的发展、人均收入提高、消费水平均有所提高；其次，商业地产的开发受益于城市快速扩张，城市人口爆炸式的增长；最后，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。这些需求都是未来徐州商业地产开发的机遇。

城市综合体备受投资者追捧

俗话说“一铺养三代”，从近年来商业地产的投资者比例来看，个人和集体已成为商业地产的主要购买者。而投资者在购买商铺时更加热衷于选择城市综合体。据统计，上半年，徐州市区新增城市综合体项目多达25个。

万达广场、中央国际广场、和信广场等项目由于地理位置重要，最为徐州市民关注，而城市综合体所提供的各种业态也逐渐为徐州市民所接受。上半年，但凡商业项目开盘，其销售率均超过90%。

记者调查发现，投资者最看重的还是投资回报率和增值空间。从上半年的成交情况来看，徐州的投资者对于商铺、小户型公寓的热情超出预计。一位在万达广场购买商铺的购房者称，中央百大均价40000/㎡，万达商铺均价25000元/㎡，他看中的是万达商圈未来的升值潜力。另一位购买恒盛广场SOHO公寓的投资者则称，总价低、易出租是他购买该产品的主要原因。

据介绍，目前城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。在主力店配合散售商铺模式的基础上，万达成功实践了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。

如今，城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。开发商、政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。

精装修小户型最受宠

上半年，高铁时代广场推出精装修公寓式酒店，恒盛广场推出SOHO产品，开盘伊始便受到投资者追捧。一位业内人士表示，由于住宅市场购房门槛的不断提高，很多投资力量转向总房款较低、配套齐全的中小户型，其中精装小户型公寓产品备受青睐。

专家称，这样的小户型公寓更符合投资人分散投资、风险控制的要求，租金回报丰厚。同时本次调控政策并未对该类产品进行限制，因此或许将成为长春市场投资力量的新宠。如果开发商对即将入市的小户型项目谨慎定价，成交局面或被看好。

和平路板块一商业项目负责人表示，在商业地产投资领域，相比较于商铺和写字楼单价、总价高的投资门槛，精装SOHO等商业产品面积小，总价低，投资门槛不高，市场风险也相应较小，其回报周期短，可投资、办公和自用，同时具有多套购买仍可撬动银行资金杠杆的综合优势，这样就从众多投资渠道中脱颖而出了。