进展：总结沪渝经验，已无技术障碍

日前，国家税务总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班（一期）正式开班。中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东表示，此次开班主要是为房地产税试点向全国铺开提供技术储备和人员储备。除了今年底结束的培训班一期外，中国人民大学还将在2013年、2014年再举办两期类似培训班。据悉，早在今年3月份，财政部与国家税务总局已被国务院高层批示要求，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向全国推广的试点方案时间表。

据了解，此次30多个省市地税官员的培训主要是为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东说，此次培训班是涉及对存量房征税进行税基评估。在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取普遍征收原则，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外，也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而防止开发商捂盘惜售，或对购房者的二套（含）以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。

“房产税一旦扩围，对多套房拥有者的心理影响将非常大，有可能给部分市场带来一定存量供给，同时还会促使部分库存空置房源选择出租，增加租赁房源平抑房租上涨。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。他同时指出，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。一旦出现供小于求的局面，反而会加重购房者的负担。除此之外，房产税还有一些问题需要理清。比如由于我国实行的土地权利是有限年限，对于已经支付土地款的业主来说，为何还要再收取房产税的问题，以及间接税与直接税之间涉及的一些税费清理问题等，都需要不断“破题”。

激辩：开征房产税能否对楼市“标本兼治”？

日前，一则关于湖南、湖北试点房产税的消息引起巨大关注。消息来源为国土资源部网站，内容称，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

那么，房产税一旦向全国扩围，能否真正抑制房价上涨？国务院参事、中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓说，房价上涨主要取决于两个因素，一个是刚需量的多少；另外一个是投机成分有多少。如果房产税全国扩围，首先向多套炒房者征收，这时候投机者就需要考虑炒房成本。从这个角度上讲，房地产税是有利于打击投资投机炒房。但华远地产董事长任志强认为，开征房产税长期看只会促使地方政府提高房价。因为所有房产税都是以评估价而不是以购买价计算的。所以，房产税是地方政府税收的重要组成部分，一定要让房价增高，才会增加房产税。

也有业内人士称，房产税的开征是宏观调控的需要。一旦全国开征，将提高房产交易成本，间接推高房价。中长期看，无法改变庞大的购房需求，更无法改变市场、楼价运行的趋势，因为决定房地产市场的力量不是税收，而是经济、城市化、居民富裕之后的需求。

差异：“湘鄂版”房产税比“沪渝版”更具杀伤力

两湖版房产税与沪渝版相比主要有两点不同。首先是已购二套房也需征税，但税率不会太高。此前已经开始试点的上海和重庆两地房产税，虽然版本各有不同，但是基本上均以满足一定条件的新购住宅进行征收对象，重庆版中唯一存在征收存量住宅税费的条款还仅限于独栋别墅。而根据此次湖南、湖北正在制定的新版房产税内容，个人已购的第二套存量房都需要征税。另外，国土资源报的报道中还点出这一类房源征收的税率不会太高。

其次是计税依据由房产原值改为市场评估价。在上海和重庆两地已推行的房产税中，由于基本上都是针对新购房征税，因此计税依据也是新购房的交易价格。不过在“两湖”版的房产税中，这一依据将改为市场评估价。这就是说，一个居民几年前买的第二套住房在征税时，不是按照当初的低价格作依据，而是按现在的市场价计算。

解析：新版本有利于挤出投机，对楼市有下压作用

新版“两湖”房产税比现行沪渝版要严厉很多，其杀伤力主要是会产生更大的“挤出效应”———即减少房地产市场的空置率和投机者。长期来看，将有助于平抑供需矛盾，使住房进一步回归消费属性，让买房人更加理性。此外，这对于房地产开发的健康发展也有好处，投资性的减弱，必然导致更多非专业性企业离开房地产领域，转而投资其他领域。

不过，这种挤出效应的效果究竟有多大，与房产税税率的高低水平有关。南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，在看到房产税积极作用的同时，也不能对其抑制投机的作用估计过高。在土地财政没有改变的前提下，单靠这一个税种彻底改变房地产大局的想法并不现实。此外在征收过程中还会有许多问题和挑战需要解决，例如，投资者可能通过一定手段过户房子给亲戚来规避房产税；非住宅市场若不同时征税可能面临更大的投资泡沫等。如何在避免误伤自住的同时解决这些问题，实现精准打击，需要更多的辅助措施。

不论今后新版房产税实行后的效果如何，目前这则消息的传出，一定会对当前楼市产生或多或少的负面影响。吴翔华认为，在近两个月全国大中城市房价普遍止跌回涨的情况下，也不排除这是中央有意放出的风声。这则信息起码说明了中央对调控房价的决心，表明扩大和推广房产税试点这项工作一直都在紧锣密鼓的进行着。当前有些不淡定的购房者及开发商在看到这则信息后可能会更加理性，选择继续观望和暂不涨价。

此外，如果以目前价格无法获利，一些手中有囤房的投机者在预见到新版房产税来临的情况下，可能会将空置房源租出去以抵消未来的房产税，租赁房源的增多也可能会导致房屋租赁价格出现一定程度的平抑或下滑。

■链接：渝版房产税

1、税收征收对象：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子；个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。

2、征税税率：不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

3、计税依据：目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。

4、计算标准：如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。

■沪版房产税

上海版房产税四要素：1、“起征点”为人均60平方米；2、税率按房价高低分档；3、“卖旧买新”可退税；4、存量房一概不征。

据介绍，上海房产税始自去年1月份，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。《办法》中还规定了几类可以退还房产税的情况。

在国务院督查组完成16省（市）房地产调控督查后，房地产调控还有什么后续政策？据媒体报道，在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，近日全国30多个省（自治区、直辖市）和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。8月17日，新华社专电称房产税开征技术日渐成熟，征收房产税更利于楼市调控和引导住房合理消费。