认清形势，灵活操作

主持人：大家好，欢迎参加“房地产投资发展暨高铁商务区域价值”研讨会。今天的主题是探讨高铁商务区的发展潜力和“市民如何进行房产投资”。众所周知，2011年的投资理财市场反映出了诸多问题，投资者深刻体会到了市场风险。就像股市一样，包括银行理财产品、保险、基金等都不再是“稳赚不赔”了。而国家宏观政策高压之下，房产投资又如何进行呢？

陈树泉：改革开放以后，可供百姓投资的渠道并不太多，除了银行存款，基本没有其他渠道，因此才会有2002、2003年时全民炒股的现象。这是由于我国股市不太成熟，资本市场设立比较晚，一直到邓小平南巡讲话，我们国家才慢慢有了证券市场，以及近五年来银行推出的理财产品。2007年，我有个朋友当时买了40万基金，一年后变成了92万，但金融危机来了，账户立刻亏损。这里除了金融环境变化的因素，另一方面就是我们的资本市场还处于起步阶段，各方面都处于摸索阶段，大起大落也是这种特殊环境下出现的特殊现象。

房地产行业近年来的发展情况和资本市场也有些类似：以前房产都是用来住的，没人想到它还具有保值升值的作用，而以温州炒房团为代表的民间资本，因为投资渠道的匮乏，把住宅引向了投资市场。前些年，只要你买房子，就能赚钱，这对于承载一种百姓基本生活所需的必需品来说是存在很大问题的，也是房地产行业前期政策不太成熟的一个表现。所以从这方面来看，现在的房产调控是市场发展的一个必然，其本意是对前期市场不规范行为的修正，也是为保护今后房地产市场的平稳发展。

朱舜：去年参加房产大客厅的时候，我曾说国家宏观调控政策“误伤”了房地产市场，现在宏观政策已经有了变化。因为伴随着调控深入，国家意识到经济有下滑的危险。所以存款准备金率回调了两次。我说还会回调第三次——不排除有第四次。这是很明白的事，如果不调，那么多资金摆在银行有什么用？资金应该是流动的，运作的，你把它全收回银行去，银行就垮台了。下调存准率0.5个百分点就是释放4000亿资金，下调的目的就是想促进经济增长。

中央提出要促使“房价合理回归”，“合理回归”要看我们怎样去理解它的内涵。降50%也是降，降30%也是降。但即便降30%也是不得了的事，这是全国都很难控制的事情。在我的理解里，房价要合理回归，这话的意思是：今年内住宅价格应该不会上涨。住宅价格不上涨，所以投资者也没必要去“抄底”住宅。

陈树泉：刚才说任何行业初期的政策都不太成熟。这些都是有根据的，包括储蓄、股票、房地产投资、理财产品，回过头来看，它们都经历过大起大落的市场。

目前主要有三个方面卡住了住宅市场投资。第一个是国家政策的抑制，第二个是信贷，第三个是土地的供应不像几年前那么宽松。因为开发商拿地，新批的土地银行是不予贷款的，而且徐州的储备用地比较多，市场未来潜在供应量较大。

但是，毕竟我们国家要加强城市化建设，这样就会有大量人口到城市来。在这一点上，南京、上海、武汉这些地方表现得十分明显。由于刚性需求，以及城市土地少、人口多的现状，房地产市场仍然会持续发展。

朱舜：今年全国的房地产市场，国家不会有太大的动作。房价肯定要往下掉一点，除非经济增长有所滑落。从现在的经济情况来看，半年内房地产市场都是很平稳的发展态势。尽管目前中小企业面临困局，但是国家在宏观政策上不会有新的举动。不管是从政治态势，还是从经济发展的统计数据看，都离不开一个“稳”字。

我认为房地产会持续发展。在中国，房地产如果不能投资，就没什么可以投资，房地产仍然是投资的一个好选择。当然，我说的持续发展，不是说在短期内就一定有好的收益，而是要耐住性子。这有两个依据：一个是我们国家的城市化趋势，目前是51.6%。按正常推算，每年上升一个点左右，这么一算，城市化率达到70%—80%还有至少25年到30年的时间。

农民要走出农村，就叫城市化。这个谁都否定不了，所以这25—30年是房地产市场发展的时间段。大学每年有600多万人走向社会，其中很少的一部分会回到农村。国家也许会提供保障房租赁给这批人，但是最终这批人还是会进入商品房市场。所以，不管是政府官员、院校学者还是企业人员对国家政策都要有一个清醒的认识：国家不是要打压房地产市场，而是在过去的几年里，关系国计民生的普通住宅涨得过快了。

另外，房产投资还有一个相对价值比较。因为我们的工资是不断上涨的，从这个角度讲，你今天买房是对的。从中央到地方，在五年到六年时间里，老百姓的工资都要涨一倍，这样来看，房价就算是短期内有所下降，但长期仍然是看涨的。所以只要沉住气，不管是开发，还是买房，都会获得利润。

许克全：我很同意朱院长的观点，跌，不会跌得太多，涨，今年看不到。但是房产最终还是会涨，但暴涨是不太会看到了。中长期来说，房地产是一个比较好的投资品种。从我从业的经验来看，目前房产政策有保有压。国家调控的技巧越来越娴熟，手段越来越多。房地产市场会越来越成为一个稳健型的投资工具，它具有稳步增长的态势。

朱舜：但是这个话不能放在三十年后讲，它有一个前提，就是我们仍然处于城市化发展的过程中。