商办产品的发展前景

主持人：住宅市场深度调控，限购、限贷等政策从源头上封杀投资普通住宅，且十二五期间计划新建3600万套保障房，楼市供应量的增加让投资普通住宅风险剧增。

而以商办产品为首的商业地产不受调控政策影响，相较养老、旅游等地产投资方式，需求更为广泛，投资收益随着城市化进程的加快也在不断攀升，以首付50%计算，目前市场行情下仅靠租金10年左右即可偿清贷款，持有成本极低。且商业地产具有自用便捷、出租时间长、收益稳定等“攻守兼备”的优势，这种产品目前适合买进吗？

许克全：我既是房地产的从业人员，也是投资理财的需求者。前面陈秘书长说了，投资渠道毕竟很窄。就投资而言，我觉得这几种投资渠道里面都有一个规律：投资回报率越高，风险也就越高。

作为一个普通百姓，我们更多的是希望把资产投入到一个稳定的领域。我们不希望看到CPI的增长，因为CPI的增长在侵蚀我们的钱。高利贷我不敢投；银行储蓄是负利率，我肯定不考虑；证券市场回报率情况类似于储蓄，对我来说没有多大的意义；保险产品的话，我个人认为它的主要功能就是保险，我会投一些保险产品，比方说健康险之类的。从现在各个保险公司来看呢，跟债券的收益率差不多，对我的吸引力也不大。接下来我会在股市上配一点，但因为风险比较大，所以比重也不会太大。如果用排除法来看，房产仍然是比较稳妥的投资方向。

我们投资某一个物业，它的资金回报率如果能和GDP同步增长的话，这类房产就是很具备投资价值的，所以我个人更看好房地产市场商办类的产品，它的回报率能达到7%。我说一个市场的数据，在徐州市中心办公楼的售价，目前是在1万元左右，它的租金是在90元平方每月，换算过来，它的回报率在7%—8%，办公市场很稳健。前两年大家过分关注住宅，造成住宅价格上涨，而办公涨幅要小，但是租金却随着城市发展上涨了。

从一二线城市来看，更是出现了这样的趋势：上海中心城区的办公类物业的租金平均已经上涨了20%左右。它更符合今后房产发展的趋势。为什么我不太看好住宅呢？因为从目前租金回报率来看，住宅产品的回报率可能只有2%—3%或者更少。

丁国良：老百姓投资渠道非常窄。改革开放三十年，老百姓资产的增长主要是收入的增长，而外国人资产的增长有三分之一来自于投资理财。目前来看，除非你投入的资金量比较大，否则投资理财产品都已经很难得到收益。

近几年房地产市场起起落落。我认为住宅市场回归“住”的功能是正常的，它本身不应该具有很大的投资功能，仅仅是因为市场的供不应求而扮演了这样一种角色。应当说，正是城市化率低、供需矛盾造成了房价的长期看涨。

其实房地产行业分类很多。住宅的目的是居住，办公类产品和酒店式公寓更适合老百姓投资。刚才许总已经说了，商办产品的租金回报率能够达到7%，所以说它目前的售价是非常合理的。我不太建议老百姓再去投住宅市场，而是往能具备稳定收益的经营性物业去投，考虑到普通百姓的实际情况，尤其适合选择小办公，酒店式公寓，小商铺等对资金要求较小的产品。

主持人：我对这个观点非常赞同，刚才陈秘书长说道，以前投资什么都赚钱，这是不正常的，现在的市场是趋于理性的回归，在投资的方式上，产品是有一些细分的。住宅产品慢慢要回归到居住的属性，这是国家的政策导向。丁总刚才所说的经营性物业应该接替住宅成为未来房产投资的主力军。

许克全：我们的概念里只把产品分为商办和住宅，但刚才朱院长提到一个新颖的观点，就是有一个炒房市场。我觉得丁总所说的以商务办公类产品为代表的经营性物业更多的属于投资性市场，而住宅应该划分到保障性的市场。资金更多分流到适合投资的经营性物业。这样的话，国家的政策目的也达到了，钱的去向也有了，住宅起到了老百姓安居乐业的一个目的，三方都能达成一个共赢。

丁国良：还有城市的区域问题。从经济的发展和高铁的开通来看，开发区的价值是非常高的。将来高铁会带来大量的商务人群——人多了，商务办公及活动的需求多了，对经营性物业的需求也就多了。应该说，高铁商务区未来的投资价值是远远超过新城区和老城区的。

我们可以拿无锡作徐州的参照。开玩笑的说，十年前的无锡就是今天的徐州。无锡住宅的价格远远比不上经营性物业的价格涨得快，它的价格不会像住宅那样受到国家调控而回调。

经营性物业对贷款没有限制，当然它首付50%。不过像徐州市中心的商业产品，假如说是1万/㎡，你投资一个50㎡的商业产品，需要25万首付，但是在高铁商务区，投入15万就可能完成这笔投资。