央行日前在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。

落实差别化住房信贷

在此次央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。

在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。

今年首套房利率下调

事实上，此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。

此前2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据记者了解，去年三四季度需要等待1—2个月的住房贷款，现在基本在1—2周左右能审批完成。

业内分析：大幅优惠或难兑现

针对央行和住建部“满足首次购房贷款需求”的声音，业内人士指出目前期待首套房在基准利率上继续放松不太可能，若有中介提出85折优惠应警惕其无法兑现的风险。

业内认为，除非银行必须执行定向的针对刚需首套房贷款的政策，或者是银行有大量的信贷额度，否则银行不可能出现接近亏本的资金利用情况。

新年银行信贷额度相对宽松，以及楼市成交持续低迷被认为是北京首套房利率回归基准甚至略有优惠的原因。北京中原地产市场研究部调查数据显示，北京从1月8日开始截至日前1个月时间内，仅有浅山香逸花园一个项目入市，入市住宅240套，开发商和购房者观望气氛上升。

楼市声音

陈宝存：房价怎么降的会再怎么涨回去

我对房地产市场的看好，包括我提出的未来房地产“白银三十年”的看法，都是基于中国人的居住理念、住宅情节和传统财产观考虑的。中国人往往会把住房看成是他的第一种需求，“不吃不喝也得买房”。不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。再者，中国人买房绝对不会为了自己买，都是为子女考虑，为后代买房。另外，把房子作为财产传续下去的观念也是难以改变的。

我认为五年内中国的地价、房价会翻番。现在大家都在说房价降了，降在哪儿？北京三环以内的房价，某机构的数据显示涨了11%。而像大兴、房山、通州这些地方确实降了，但他们现在销售的是2007、2008年拿的地，那时地很便宜，现在有降价的空间。但是2009、2010年拿的地要维持现在万元的价格就太不可能了，所以怎么降的肯定会再怎么涨回去，这是肯定的。

北京四环以内现在没有数据显示降价，而北京主城区的豪宅8—12万一平方米的很多，只不过现在上不了市，没卖。要是把这些豪宅都充到北京的房价里去，根本不可能是现在一万九的均价。实际上通州的价格，现在对比廊坊、对比周边地区房价，应该相对便宜多了，但是老百姓不会买，“买涨不买跌”。老百姓现在需要的是一个合理的引导，这个时候要是听了房价唱衰的言论，势必要吃大亏。

任志强：房地产黄金时期最少还有20年

通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长，或者持续增长的时候，一个是看他的经济增长速度，是不是保证4%以上的增长，这是一个必要条件。如果没有宏观经济增长的话，是不可能有房地产市场发展的。第二个是城市化率的问题，如果城市化率达到百分之六七十的时候，是下降或平缓发展的，我们还没到。第三个因素就是在城市中的户均套数超过1：1.1，就是意味着有一个城市家庭一定有1.1套房子在那等着，这时候房价才会降下来，这三个条件达到以后，我们大概算一算，要到2030年以后。

对于房产企业来说，不存在破产的问题，因为房地产企业所持有的主要是土地资源，所以它可以任意转移，它可以通过兼并重组的办法去解决。我觉得除了房地产以外，别的企业都可能破产，但只有房地产企业不会。因为它可以说，我卖掉90%的股权我还活着。因为它主要持有的是土地和原料，这个完全不一样。我们更愿意说它是重组，只能说有洗牌和重组的过程。从过去到现在，我们基本上没有见到房地产业的破产，我就剩一块烂地了，我这个烂地还是值钱的，我别的可能都没了，可是我的地还是值钱的。基本上从全世界的情况看没有。

贾卧龙：房价跌回2009，不是没有可能

我国的住房市场仍然有大量的刚性需求存在，他们完全可以撑起房地产市场，前提就是房价降到他们的预期，房价下跌两成，再加上通货膨胀的因素，基本上就与2009年的价格持平了，这样的价格对于很多人来说就可以接受了，所以，降价20%将是一个临界点，届时，商品房销量将会出现回升，所以，对于开发商来说，降价走量就是活命，否则将会遭到清洗。

2012年的国内外形势很复杂，房地产市场也是风云莫测，这是一个转型的机遇，房地产市场不能再被泡沫戕害了，与其慢慢拖着，就不如抓住机会彻底调整，这样的话，最后的损失也会小一点。房价降一些没有那么可怕的，房地产市场还会继续发展。

牛刀：如何理解“房价合理回归”

房价回归理性，从字面上的理解很简单，就是让真正有需求住宅的普通居民能够买得起普通住宅，与这个城市的居民收入相对称。在市场上对此的定义是“房价收入比”，也就是一户普通家庭用三到六年的收入，能够买的起一套普通住宅。这个房价才是合理的。这样的房价才能实现中国经济的转型，否则，中国内需扩大只是一句空话。目前来看，很显然，各个城市的房价已经太离谱了。

房价暴涨，带来的是什么？住宅总值的大幅上升，已经脱离了GDP的增长。在国际上，我们来看看，中国的房地产在过去10年中也已经涨了5倍以上，房地产总市值占GDP的比重大约为360%，而美国目前只有200%左右。巴西的经济泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为290%，日本房价泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为310%。

所以，种种放大房价泡沫的行为，已经不可能，那将直接摧毁中国经济体系，导致人民币汇率崩盘。日本政府当年在无法遏制房价泡沫时，只得颁布“土地融资限令”，不给房地产一分钱贷款。中国政府对开发商是很仁慈的，采取的只是限购，这已经是在帮助开发商缓慢出逃，尽可能减少房价雪崩带来的危害。如果今年房价得不到理性回归，直接后果是，政府将采取同当年日本政府一样的手段。

袁一泓：2012年房价必须下跌

2012年房价必须下跌是什么意思呢？是指到2012年12月底，70个大中城市尤其是限购城市，其房价（不含保障房）同比将表现为下跌，但跌幅不会超过10%。仍以国家统计局的数据为准。至于具体楼盘，大部分下跌，但有的还会逆市上涨。譬如，据21世纪不动产监测的北京261个楼盘，去年有157个下跌，74个上涨，最高涨幅达24%。

我这么说的根据是，调控政策没有松动，市场下行趋势确立。政策面大家都注意到了1月31日国务院全体会议“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”的表述。市场运行趋势则是：房价拐点已然确立。

2004年实施对房地产调控以来，舆论就一直在问“房价拐点何时到来？”追问了7年，终于来了。所谓房价拐点，我个人的定义是，全国70个大中城市连续两个月房价环比下降的城市数量超过一半。2011年11月、12月符合这一定义，自2012年1月起，房价向下运行的趋势确立。

由此，我对地产商的建议是，继续出货为上。打折要一步到位，不要100、200地降。而对于刚需来说，2012年可能是最好的购房时机之一。之所以说可能是最好的购房时机，是因为我们终于盼来了房价的真正下跌，而下跌期间是买方市场，消费者有议价权；之所以说在“最好的购房时机”后面加上“之一”，是因为我猜不透2013年的调控政策会如何变化。