本月30日，应徐州报业传媒集团之邀，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，亚太城市发展研究会房地产分会会长、知名地产专家陈宝存将做客徐州，参加“徐州城市文化与建设发展论坛暨中国徐州房地产竞争力年会”，畅谈楼市发展。

“调控政策很坚定，但中央也明确了鼓励商品房建设，支持首套房，信贷松动和降准就是最好的信号”，陈宝存认为：“像婚房这类刚性需求是压制不住的，从五月份开始，中国楼市或将迎来整体回暖！”

“2009年，北京的库存量也很大，当时有媒体报道说，需要36个月来消化，但实际上只用了4个月就消化干净。”陈宝存认为，房企都会根据目前的市场状况来调整开盘节奏，推盘量也会根据市场的变化而变化，整体看来，消化库存并不吃力。

陈宝存分析认为，就目前的市场情况而言，开发商的重心还应放在销售上。“成交量是否有明显上扬，是楼市是否回暖的关键。只有成交量的整体回暖，价格才有可能上涨，目前应保持稳定。五月份过后，楼市或将迎来全面的回暖。”

关于政策

陈宝存曾在接受记者采访时表示，近年来房地产调控根本就没有对症下药。他说：“应该是失败的吧，我也说了很多这样的话，几乎就是否定了9年所有的调控政策，在我的眼里根本就没有对症下药。再有就是在任何问题都没有出现的时候，就开始调控了，而且是以上海、北京的例子去调控全国。所以说2005年当时有一句话，我们经常在说的就是‘上海生病，全国吃药’同样的一副药方，这样它的效果是极端的差。”

他说：“因为咱们清楚，2003年开始调控，包括到2005年，实际上很多的三、四线城市都没有开始房地产的高速发展，就是孩子刚出生，就给掐掉了，所以说这样的话，再加上这些土地的政策，这种错误的时间结点，出台的很准确的政策，再加上这种政策的效果，最后就是把二、三线城市也都基本上炒高了。所以说政策从头至尾，我觉得都是输。”

关于调控

关于市场

陈宝存用“白银三十年”来概括房地产未来的走势，“房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。”陈宝存坚持认为房地产没有泡沫，表示很多了解房地产发展规律的人士都这么认为。房地产如果是一个球，那就是一个铁球，根本不存在泡沫破裂的情况。

实际上，真正消费商品房市场的，通过市场渠道买房的就是富裕人群，原来给的房子太小，出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献，这部分人应该绝对是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。

关于房地产企业，陈宝存的观点是：目前的商业地产环境不是很看好，现在开发模式不是重点，资金的融资集资模式才是关键。

“开发商跑路我是这么理解的，这里所说的开发商其实已转为投资商，因为真正的开发商不会跑路，他手里有项目在，可以拿去融资。投资商手中掌握大笔资金但是又没处可投，这种投资商肯定要跑路的。这种情况的出现，并不会改变房地产融资的模式。

一般的大企业、央企以及上市公司，它有自己的融资渠道，海外资金也在追它。比如万科在北京联合央企国企拿地，压缩风险，它在资金上根本没有问题。所以说，现在是养大鳄的时代，大鳄是不缺钱的，而且银行也傍大款，追着大企业走。

但中小企业呢，从2003年以来，都没有过宽松的信贷环境。不是政策宽松它就宽松了，再宽松的时候都没有把中小企业做上帝。中小企业更多的是采用民间融资这种模式，而且一般的房地产公司是不会去借高利贷的，房地产行业根本接受不了过高利息，所以中小企业不存在很大的问题。一般人认为中小企业借高利贷，那都是误解。因为我现在也做投融资，我能够接受的利息都在20%以内。而且项目公司融资很少，时间很短。所以很多解读都是错误的。”

关于房企

关于政策

秦虹指出，政策方向预期不稳定，带来各种各样的分析和判断，大家要么一哄而上，要么集体观望，所以市场总没有出现稳定的发展，合适发展的规律很难体现出来。

秦虹表示，明确政策预期，从政策的制定，宏观政策、中央政策和各个地方政策以及各个部门的政策细化等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套出台，不能让总的政策目标和具体细化的目标相脱节。同时，政策的制定，需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真贯彻，不要走样和变通。

秦虹以2009年政府执行首套房可打7折贷款优惠一事为例，“执行的结果是，无论你买第二套、第三套、第五套房都能拿到银行贷款利率的打折优惠。到2009年全年，前20个城市的平均个人住房抵押贷款的利率是8.5折。”

秦虹指出，这说明没有严格执行政策，即使政策是明确的，但是执行走样了，也没有使市场真正能够清楚政策到底是什么样的政策。

“支持合理的购房需求本来就是中央楼市调控的初衷，只是地方政府在执行中央楼市调控政策时存在执行过度、走样的现象。”

因此，秦虹指出，明确政策预期对今后市场稳健发展非常关键，“首先从政策的制定方面要明确预期，无论是大政策还是细化政策，在执行过程中也要坚定不移地执行，不要走样。”

关于调控

基于多年来对于中国房地产市场的研究，秦虹指出，目前的房地产业仍处于发展阶段，同时，房地产市场面临的外部发展环境，决定了中国的房地产政策、方向。而有两点应当要坚持：第一、控制住宅市场的投机、投资性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；第二、关注民生，重点解决低收入家庭的住房困难。

面对铺天盖地关于限购退出、房产税扩大的市场猜测，秦虹表示，如果政策目标明确，大家其实没必要关心限购什么时候退出，房产税什么时候扩大。

“因为无论是限购、房产税、还是其他政策手段，其调控对象都是住宅市场的投机、投资性需求，不应该伤及到真正的自住型需求。”

秦虹称，任何政策的出台，都应当围绕和坚持这一明确的政策目标。“如果有这样一个认识和判断，只要控制政策目标一致，无论出台的具体政策形式是什么，政策达到的结果同样也是一致的。”

秦虹表示，接下来，房地产企业的转型更多是要围绕着如何提高企业的专业化能力，提供真正高品质的产品。

在这样的政策预期目标下，秦虹指出，当前中央经济工作会议提出来的“坚持房地产调控政策不动摇”，实际上就是坚持对投机、投资者需求的控制，满足自住、合理的住房需求和大力建保障性住房。

关于房企

对于房地产企业如何在逆境中寻求突破，秦虹认为企业要采取一种稳健的财务模式，要采取凡是有利于资金周转的任何一种盈利模式。

有利于企业资金周转速度加快的任何一种商业模式都是企业需要积极寻求的，不是仅靠土地来盈利，土地增值空间已经大大下降了。第四个转型就是房地产开发企业要进行融资模式的转变，过去主要是靠银行贷款等间接融资，但是今后银行贷款也不像过去那样宽松了，又便宜又容易拿到的钱不容易拿到了，这个时候怎么办呢？

更多的是要考虑直接融资，考虑联合开发、合作开发，引入一些股权投资，大家共同承担收益，共同承担风险，共同获得开发的收益，这就是融资模式、融资关系的转变，从过去单纯的债权融资也要考虑股权的融资，从过去的间接融资也要考虑到更多的其他直接融资。

秦虹表示，转型就是利益再分配的过程。转型成功了可能就获得了更好的发展机会，转型不成功就有可能被淘汰了，所以转型本身就是利益再分配的过程，其中有巨大的风险，它对企业的专业化能力，对开发企业的核心竞争力都有巨大的考验。