2011年，徐州楼市在限购、限贷的背景下，新建商品住房库存压力陡增。下半年，楼市降价压力初显，老百姓买房则更加谨慎。2011年以前，多元的购房者结构为徐州楼市神话奠定了牢固基础，而2011年以后，徐州住宅市场则完成了从投资、投机型到自住、改善型的转变。住宅市场的去投资化给商业地产的发展带来了前所未有的良机。特别是随着高铁板块的崛起，人们再一次把目光聚焦到了写字楼、酒店式公寓等物业类型。

日前，本报记者专访了近期大热的高铁时代广场项目负责人、徐州金时利房地产开发有限公司总经理丁国良，一起谈谈他对当下楼市热点的认识。

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房地产业在三四线城市焕发生机

“普通老百姓所理解的房地产市场主要是指住宅市场，他们对商业地产、旅游地产、工业地产、教育地产、养老地产等等都不理解。国家调控房地产市场实际上实在调控住宅市场，因为在最近十几年的发展过程中，住宅是买了就涨的。”丁总认为，过去十余年间，购房者的注意力均集中在住宅市场，导致了房价的节节攀升。

“让住宅市场回归居住功能，是目前中央政府的首要任务，调控就是在挤压住宅市场的泡沫。”丁总说，在城市化过程中，住宅产品严重供不应求。也正是供需矛盾，才致使房价的节节攀升，而这样的供需矛盾还会持续二十几年。由于中国地大人广，各个地区的经济发展程度不一样，比如上海的城市化率在60%以上，而徐州的城市化率没有达到50%。这就造成了前几年徐州的房地产市场飞速发展。

目前房地产市场的集中度越来越高，强者愈强趋势十分明显，加上政府对房地产行业的严厉调控政策等，行业的生存门槛在明显提高，对此，丁总认为，国家对房地产市场的干预是阶段性的。去年中央的调控政策是“一刀切”，主要是通过限制银行贷款等方式限制买房行为。不管是刚需客户，还是投资者，在住宅市场面前都很平等，都难以买房。而从今年上半年开始，徐州市场的客户有95%都是刚需或次刚需，选择住宅产品进行投资的极少。今年国家则对银根适当放松，他相信，等房产税政策和个人住房信息联网系统更加完善以后，行政调控手段会有所放松，同时楼市会有小幅上扬。而住宅市场必将步入健康之路。

丁总认为，未来的住宅市场会分三块，保障房、普通商品房、高端房，而三四线城市面临前所未有的发展机遇，因为供需矛盾，以及农村的现代化建设、城乡统筹问题都亟待解决，这也给农民进城、楼市发展带来了新的契机。

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供需矛盾使商品房投资价值凸显

中国房地产市场能形成现在这样的规模，最大的原因还是因为中国有十几亿人口。丁总分析，供需关系严重不平衡在房地产市场中是常态，这也是人们愿意买房的原因。即便国家加大对住宅市场的调控，但是高端产品，像别墅等稀缺资源仍然拥有较好的投资价值。

丁总说，国家挤压住宅市场的泡沫，使一部分投资者将目光转向经营型物业。经营型物业是老百姓看得见、摸得着的市场之一，商铺、写字楼、酒店式公寓都属于这类范畴。

“过去，我们过于强调住宅市场，却较少关注商业地产。包括写字楼、酒店、公寓等产品，老百姓很少将之与房地产市场联系在一起。”丁总认为，经营型物业将成为未来楼市的一个方向。当然，经营型物业同样也遵循着供需规律，一般来说，普通老百姓能够选择的经营型产品主要有商铺、写字楼、酒店式公寓。而对于近年来热度上升的返租式商铺，丁总却不甚认同，他认为风险性大的产品并不适合普通购房者。

小区门口的商铺千里挑一，市中心的商铺、写字楼投资门槛较高，老百姓都较难涉足于此。同时，这些产品因为地段的优势，往往供不应求。丁总认为，开发企业想要在商业地产开发上有所作为，必须要把产品品质做好，另外还要能保证后期的物业服务。

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投资商业地产须有效规避风险

“投资经营型物业有两个好处，一个是能获得租金回报，另一个是房屋会保值增值。”丁总说，未来老百姓投资货币和实物风险都很大，银行的理财产品又具有很多不确定性。因此，投资商业地产成为一个不错的选择。丁总分析，目前徐州市场上的商业物业，其年收益率在6%左右，其资金回报大概维持18到22年左右，投资一个商业物业，加上物业升值，快的话8年，慢一点12年到15年就可收回成本。

然而，投资商业地产，又如何有效规避风险呢？丁总说，投资商业地产，绝对不能贪便宜。因为商业和住宅不一样。住宅因为有它的居住属性存在，所以它的价值存在。而商业产品如果经营不好，它的价值则会下跌。

丁总建议，投资商业地产，首先要看产品属性。如果在中心商圈投资，就买商业，在商务区投资，就选办公。在商务人流多的区域，就选精装修的酒店式公寓。

作为高铁时代广场的负责人，丁总介绍，该项目有着清晰的定位，总建筑面积约13万平方，是高铁商务区核心唯一的商务综合体，紧邻开发区管委会，距离金龙湖仅200米，离高铁站仅1.6公里，而近期推出的房源也极具吸引力，一种是高铁商务区核心唯一可售的56-86㎡生态办公，一种是40-80㎡精装修酒店公寓。这两类产品由于不限购、不限贷，极具投资价值。王巍巍