◎本报记者 李娟

近十年来，我国房地产市场快速发展，房地产投资快速增长，再次出现局部经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式，导致全国各地不同程度的出现土地价格和房价大幅上涨态势。在这种情况下，从2003年开始，我国房地产市场进入新一轮持续性的调控期，并延续至今。这期间经历了“紧缩”、“鼓励”、“再从紧”的调控思路转换。具体来说，自2002年以来，房地产调控基本可以概括为以下几个阶段：

·整顿为主调·

2002年房地产调以树方向为主

关键词之

·整顿为主调·

2002年房地产调以树方向为主

2002年，我国房地产业发展迅速，一年当中，出台了许多重要政策，可概括为：调控树方向，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点，政策更细致。

2月4日国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。

8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。同时，政府对房地产业各个方面的整顿范围之广、力度之大也是空前的。

此外，我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规———《经济适用住房价格管理办法》，2003年1月1日正式实施。

·紧缩预警·

2003年房地产调控以提示风险为主

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·紧缩预警·

2003年房地产调控以提示风险为主

在2003年固定资产投资刚出现增长过快的苗头时，我国整体经济仍处于通货紧缩阶段，内需处于逐渐释放阶段。为了不影响来之不易的良好发展势头，政府还不愿意轻易的采用力度较大的宏观措施来抑制投资，121号文件与国务院18号令这两个相互矛盾的文件出台，反映出政府对宏观调控的矛盾心理。因此，很多政策仅具有警示性意义，实际效果并不明显。政策希望能够通过这些政策和文件的出台对产业界进行风险提示，从而可以抑制投资的过快增长。

121号文件被称为当时十年来最严厉的房地产政策，涉及房地产信贷的主要政策有：（1）对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（以下简称“四证”）的项目，不得发放任何形式的贷款；（2）房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款；（3）商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

此后和国务院2003年18号文件，则被业内称为房地产业历史性里程碑。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。强调盘活二级市场对于房地产市场发展的极端重要性和租赁在住房需求结构中的地位，并提出供应结构要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。明确规定，“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。强调任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件，提出“可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准”。

·试探调整·

2004年主要通过收紧土地、信贷

来抑制投资的试探性调控

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·试探调整·

2004年主要通过收紧土地、信贷

来抑制投资的试探性调控

2004年，对房地产市场的调控主要着眼于投资过热的问题。因此主要是通过提高房地产开发贷款门槛，减少土地供应量等手段加以抑制。其结果是导致土地产市场供应量的减少，或者说导致对未来市场供应量下降的预期，为投机者提供了炒作的借口，最终导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。房价与收入和普通购房者承受能力的矛盾愈发突出。

·实质调控·

2005—2007年

转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅

关键词之

·实质调控·

2005—2007年

转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅

过快上涨的房价脱离与普通居民的承受能力矛盾使房价问题成为一个社会问题得到了普遍的关注，两会期间各地代表纷纷对此提出质疑。同时飙升的房价让房地产利润远远高出了其他行业的平均水平，在暴利的驱使下，政府对控制房地产投资增长速度的努力被大大折扣。在此背景下，政府在2005年把调控重点转向了房价。

与2004年的宏观调控通过控制投资减少了房地产市场的供应量相比，2005年开始，政府的调控思路明显发生转变，从三年中实施的各项政策来看，主要通过金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量、控制被动性、投资性等住房需求，遏制投机炒作，缓解供求矛盾来平抑房价的涨幅。

·调控观望·

2008年前三季度调控

进入政策静默期，第四季度起，政府接连出手救市

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·调控观望·

2008年前三季度调控

进入政策静默期，第四季度起，政府接连出手救市

2008年由于全国市场普遍陷入调整期，市场销售持续低迷。因此，房地产调控进入政策静默期，基本没有新的调控政策出台，而是静观市场表现，判断宏观调控效果。其中，为应对宏观经济过热走势，货币政策持续收紧，上半年共5次上调存款准备金率，控制经济过热。

随着楼市进入下行区间，第四季伊始，政府接连出手救市，出台六大救市新政：

“两率”下调，即下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率也相应下调。

两减一免存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。

三部门联合救市，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%(原为1.5%)。对个人销售或购买住房暂免征收印花税(0.05%)；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍(原为0.8倍)；最低首付款比例调整为20%。

投4万亿扩内需，到2010年底，约投资4万亿元加快保障性安居工程，加快基础设施建设，加快医疗卫生、文化教育事业发展和生态环境建设等十项举措。

此外，还有大降息及松绑二套房。

·政策微调·

2009年，政策基调向“保”

首次置业为主的刚性需求、“压”投资投机性需求转变

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·政策微调·

2009年，政策基调向“保”

首次置业为主的刚性需求、“压”投资投机性需求转变

伴随着全球金融危机愈演愈烈，全世界主要经济体都受到了严重的冲击。为保证宏观经济的稳定发展，中央出台了一系列房地产救市政府，以扩大投资、刺激内需增长。但这些政策举措并不属于本轮宏观调控的周期内，应属于迫不得已的应急之举。随着“四万亿”投资实施和“救楼市”政策刺激，经济开始强劲反弹，2009年“保八”无虞；在宏观经济复苏的背景下，房地产市场也经历了繁荣的一年。

回首救市政策大致经历了两个阶段：

2009年上半年，延续2008年以来的刺激性救市基调。自2008年6月成都出台“震后救市政策”到12月的“国131号”文件，从中央到地方全面执行刺激性政策，从购房者、开发企业金融支持，保障住房建设力度加大，减免税费增加市场活跃等多层次刺激房地产市场复苏。

2009年下半年，救市政府基调微调，投资投机性需求逐渐被“压”。在救市政策刺激下，各类需求集中释放，市场存量快速去化，供求矛盾凸显。从2009年下半年经济呈现复苏趋势，预警指数位于稳定区间，并呈上升趋势，房地产政策也出现一定微调，政策基调向“保”首次置业为主的刚性需求、“压”投资投机性需求转变。为应对市场变化，从三、四季度地方政府开始加强新建商品房销售监管。9月，住建部下发《关于转发〈上海市商品房销售方案备管理暂行规定〉的通知》，房地产政策出现微调，“捂盘惜售”的投机行为受到严控。在宏观经济政策走向尚不明朗情况下，房地产金融政策微调，银监局率先下发收紧二套房贷通知，随后南京高调宣传收紧公积金贷款，房地产金融政策逐步转变为，“保”首次置业为主的刚性需求、“压”投资投机性需求。

·全面调控·

2010年“三轮”调控，遏制房价过快上涨

关键词之

·全面调控·

2010年“三轮”调控，遏制房价过快上涨

2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台“三轮”调控措施。经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。

第一轮调控初衷始于2009年12月7日的中央经济工作会议，针对2009年四季度以来全国各地出现不同程度的房价上涨过快、投资投机行为严重等问题，以国务院办公厅1月7日《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》（简称“国十一条”）为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮调控。但政策效果不佳。

第二轮调控以国务院4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）为标志，以“以坚决遏制过快上涨”为总体基调，但政策效果未能完全显现。

第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于进一步贯彻落实国发（2010）10号文件的通知》。这轮调控以“巩固调控”为总体基调。

三轮调控出台，部分城市房价过快上涨的态势得到一定程度的趋缓，投资投机性需求得到一定程度的遏制。但是除个别一线城市外，全国其他城市的房地产市场量价依然保持高位运行的态势，并有不断跃跃欲上的迹象，继续加大调控的预期依然。

·延续和深化·

2011年为2010年调控的延续和深化

关键词之

·延续和深化·

2011年为2010年调控的延续和深化

2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏。2011年12月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。

在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

·坚持调控·

2012年继续坚持房地产调控政策不动摇

关键词之

·坚持调控·

2012年继续坚持房地产调控政策不动摇

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升；房产税改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。