个人房贷元旦执行新利率

引发市场广泛关注

◎本报记者 张伟

■前言

不管楼市调控如何风生水起，各项调控政策落到实处之后，对于广大购房者而言，最关心的永远是自己每月需要交给银行多少银两。2011年，央行曾连续三次加息，当时还房贷的市民并没有直接感受到。可是，今年元旦起开始算总账了：5年期以上贷款基准利率从去年初的6.4%上调为7.05%，上涨幅度约10%，三次加息的幅度将一下体现出来，抽象的概念直接兑换成了真金白银，牵动着千家万户的神经。新利率执行后，银行、买房人、刚需一族不同态度，不同意见构成了一月一幅幅楼市众生相，背后折射的问题也浮出水面。

■政策解析

据银行人士介绍，绝大多数贷款者在签订个人房贷合同时，与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多少次加息或减息，个人房贷都要在第二年的1月1日才能执行新基准利率。所以从今年元旦开始，对于选择“按年调整利息”的房贷老客户，各银行开始执行去年三次加息后的房贷利率，也就意味着市民们要多缴纳月供了。以20年期限的30万元贷款，利率为基准利率为例，2011年执行的都是6.4%的基准利率，那么每月需要偿还2219.09元，而从2012年1月1日开始，就要开始执行7.05%的基准利率了，每月需要偿还的月供将变动为2334.91元，增加了115.82元。

银行人士介绍，发贷款时间不同还款额有别，由于去年多次加息，所以不同时期置业的房奴，增加的还款额也不尽一致。具体来说，如果购房人在2011年2月9日前办理房贷，元旦后基准利率从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的房贷，元旦后基准利率从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；2011年4月6日至7月6日办理的房贷，元旦后的基准利率从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

此外，银行人士表示，原来享受7折或8.5折利率优惠的贷款者仍可享受原有利率折扣，存量房贷的优惠不变。但基准利率一涨，利率自然跟着上浮。

专家提醒，市民可以拨打各自放贷银行的客服电话，查询月供金额变化情况，在这个月存房贷月供时，要比以前稍微多存点钱。如果还按照去年的月供额还款，将导致还款不足，产生不良征信记录。

■银行

新利率执行细则亟须透明完善

记者致电工行、交行、建行、农行等，均一致表示将按照国家固定执行新的利率标准，但对于现在多数银行分支都表示总行今年关于房贷的政策还未正式下发到分支行，所以从目前来看执行的政策还与去年一致。对利率调整细节，大家都“讳莫如深”，不愿做过多透露。

一银行信贷人员说，除了要遵守央行制定的基本利率这根“铁杠杆”之外，每家银行针对客户的贷款额度、信用等级都有各自不同的规定。另外，大多数购房人每月的还款日并非当月的第一天，因此也就牵连出分段计息的专业问题。“分段计息”就是将计息月分为两个部分计算。如还款日为每月10日，那么，2011年12月11日到2011年12月31日，还款利息按照加息前的利率计算；2012年1月1日到2012年1月10日，利息则按照加息后的利率计算。关于细节问题每家银行规定都不相同，不便透露。

让不少客户郁闷的是，有的银行即使有增加还款额的提醒，却不提醒具体增加多少。市民要想知道增加的数额，银行建议用网络计算器计算或者拿身份证去银行打印。

某银行个贷部负责人介绍，除了发送短信之外，银行方面目前还在抓紧制作针对每个客户的“存款贷款计划表”，本月内将按照客户在办理贷款时留下的地址，全部邮寄完毕，确保客户能够及时了解贷款调整信息。每一张计划表都是根据客户的贷款情况，是“点对点”通知。

■购房者

市场偶有抱怨声

未现提前还贷潮

据一家银行工作人员计算，大多数人每月的还款额只增加了几十元，少数人会增加几百元。

“真是人算不如天算。去年11月房价松动的时候，我买了一套54万元的房子，本来买到了便宜的房子，但是2012年房贷将执行新的利率政策。房价虽降了，房贷却涨了。”市民李女士抱怨道：“贷款38万元，贷款期限30年的话，现在每个月要还2980元左右，多还的贷款利息，和去年房价下降的金额，相差无几。”由于利率提高冲抵了房价下调的现象在今年一月初表现的尤为明显。尽管市民对利率增加导致还贷负担加重的抱怨在现实中还算平静，但是在网络、论坛上却是一片怨声载道。

记者咨询了我市多家银行了解到，打算赶在新利率实行前提前还贷的市民没有明显增加。“提前还贷的客户咨询的不少，但办理的并不太多。”工行分行个人贷款营销中心的工作人员表示，一般提前还贷的都是有闲置资金的客户。

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三类人

不用着急提前还贷

在2012年继续还贷，此前的加息效果显现，每月比原来多支出好几百元，一些购房人不必着急提前还款，大致分为以下三类：

第一，是正享受7折利率房贷的借款人。即使经过一年三次加息达到7.05%，7折后仍仅为4.935%，不仅低于5年定期存款利率5.5%，也低于多款银行发行的一年期理财产品收益，这也意味着普通投资的收益即可满足房贷利息；

第二，等额本息还款已到中期的借款人。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多是本金，不划算；

第三，等额本金还款已超过1/3，提前还贷不合适。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半利息，此时提前还贷，偿还的更多是本金。根据测算，提前还房贷不一定划算，可能需要交纳一定金额的违约金等。

■业内人士

利率市场化是改革方向

一位营销经理是银行VIP客户。他说：“凡是银行调整利率，我都会收到短信提醒，目前还没有收到这样的信息。我认为，银行执行新利率积极性不高主要是因为提高利率会打击购房者的买房热情，贷款的减少也不利于银行的创收。”

月星环球商业中心周经理说，利率调整并不是第一次，差不多每年还贷的基准利率都不一样，各家银行都有自己的一套系统，到了2012年1月1日零点即自动生成，不存在银行愿不愿意调整利率的问题，这几年差不多每年年初购房人还款额度都会变化一次，不必大惊小怪。而且利率上调影响的是已购房人，对于未购房人该买还要买。银行除了有吸储任务，也有放贷的任务，二者要实现收支平衡，年底额度刚刚审批下来，比较充裕，是一个贷款的好时机，过去“排队”的房贷也有望获得放行。

业内人士剖析说，住房贷款利率也相应调整，对于政策发布之后的房贷纯属合理合法，但是，对于已经发放的贷款溯及既往一概加息，显然有违“契约精神”。利息下浮时，银行并不是统一下调，需要借款人申请调低，那么，在加息的时候，银行可以单方面不向借款人申请，直接多扣借款人的还款。利率本应是属于整个经济体系讨论的议题，企业、投资者、储户都应有发言权，房贷由银行掌握主动权，是力量严重失衡。

按照我国目前的金融管理制度，存款利率可以下行但不能上浮，贷款利率下行空间非常有限。利率如果继续维持行政管制，势必造成价格信号的扭曲，因此，在继续实施稳健调控政策的环境下，若能积极推动利率市场化，必将推动市场资源配置效率大大提高。利率市场化，是指存贷款利率均按照市场供需定价，完全由市场调节，与之相反的是金融系统的行政化取向，对存款利率上限、贷款利率下限进行管制的利率非市场化。原因是中国商业银行当前高度依赖存贷利差收入的赢利模式尚未得到根本改变。从金融发展与改革的大方向而言，利率市场化理应是最基础的改革目标。

公积金贷款利率三次上调

关注今年月供变化

2011年，央行连续三次上调住房公积金贷款利率，1—5年期利率从3.75%调高到4.45%；5年期以上利率从4.3%调高到4.9%。根据央行利率调整规定：贷款年限在1年以上的，于次年1月1日起执行新利率。因此在2011年7月7日调整利率前发放住房公积金（组合）贷款的客户，从2012年1月1日起月还款额要增加了，在使用关联银行卡还住房贷款时，请注意在银行卡内存入足够的金额，以避免出现少还款而发生逾期的情况。