◆第一步◆

房地产开发企业向监管机构申请商品房预售款监管；

◆第二步◆

监管机构、房地产开发企业和监管账户开户行共同签订监管协议和开立监管账户；

◆第三步◆

房地产开发企业持监管协议办理商品房销售许可证；

◆第四步◆

房地产开发企业协助购房人将房价款直接存入监管账户；

◆第五步◆

房地产开发企业按规定申请使用重点监管预售款和非重点监管预售款；

◆第六步◆

完成房屋初始登记后，房地产开发企业申请撤销监管账户并结算账户资金。

◎本报记者

郑微

自11月21日起，我市全面实施《徐州市市区商品房预售款监管办法》。随着对预售款使用的有效监督，最大限度让逾期交房、“烂尾楼”等现象消失匿迹。

市区商品房预售款监管范围有哪些？预售款监管期限怎样规定的？开发企业申请开立监管账户需要注意哪些事项？实施预售款监管后购房人应注意哪些？在12月5日市住房保障和房产管理局召开的新闻发布会上，该局相关负责人对近期市民和开发企业咨询的热点问题，进行了解读。

为什么要制定该《办法》

目前，在商品房预售环节，仍存在一些违法违规现象，尤为突出的是商品房预售款使用问题，直接导致购房者利益和公共利益受损，扰乱了房地产市场的健康有序发展。

基于对相关主体、尤其是购房人和贷款银行合法权益的保护，所以要制定商品房预售款监管办法。

预售款实质是购房者向开发企业支付的预期款，此时的商品房为在建工程，不具有完整的使用价值，购房人在履行合同过程中，实际上并未取得该预售商品房的真正权益。

而购房人将房价款存入监管账户后，能够防范购房风险，确保预售款专款专用，从而保障自己的合法权益。

监管原则

《办法》规定，市区商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管的原则。

“政府监管”，明确监管的主体；“专户专存”，明确预售款收存要求；“专款专用”，明确监管的预售款用途；“分类监管”，明确预售款监管实行的是分类监督管理。

监管主体

根据《办法》规定，市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门，负责市区商品房预售款监管工作的组织实施。并委托徐州市住房置业担保公司（以下简称“监管机构”），具体负责市区商品房预售款的日常监管工作。

监管范围

凡在市区（不含铜山区、贾汪区，下同）申请办理《商品房预售许可证》的商品房项目，其预售款均纳入监管范围。

经济适用住房、公租房、棚改和征收安置住房等保障性住房不纳入监管范围。在此之前已经取得《商品房预售许可证》的商品房项目不需要办理预售款监管手续。

监管期限

据介绍，在监管项目完成房屋初始登记后，购房者就能办理“两证”，能够有效地保护当事人的合法权益，防范了市场风险。因此，本《办法》规定了预售款监管期限应自取得《商品房预售许可证》开始，至完成房屋初始登记终止。

监管款项

被纳入监管范围的商品房预售款为：购房人按《商品房买卖合同》约定支付的全部房价款，包括首付款、一次性付款、分期付款等各种款项。

监管模式

按照《办法》规定，市区商品房预售款监管实行全程全额监控，分类监管的模式。

全程是指：自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。全额，指购房人的房价款全部存入监管账户。

分类监管：把预售款监管分为重点监管预售款和非重点监管预售款，对其中用于保证监管项目取得房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关工程建设费用，进行重点监管；除此范围以外的，是非重点监管预售款。这种模式，具有监管资金适量、使用效率高、服务简便、快捷等特点。

监管流程

《办法》明确市区商品房预售款监管程序：第一步，房地产开发企业向监管机构申请商品房预售款监管；第二步，监管机构、房地产开发企业和监管账户开户行共同签订监管协议和开立监管账户；第三步，房地产开发企业持监管协议办理商品房销售许可证；第四步，房地产开发企业协助购房人将房价款直接存入监管账户；第五步，房地产开发企业按规定申请使用重点监管预售款和非重点监管预售款；第六步，完成房屋初始登记后，房地产开发企业申请撤销监管账户并结算账户资金。

拨付比例

每个工程节点拨付重点监管预售款的比例是：取得预售许可证的，首次可使用资金额度不超过重点监管预售款的30%；单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的60%；单位工程竣工验收的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的80%；项目竣工验收备案的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的90%；监管项目完成房屋初始登记后，全额拨付剩余的重点监管预售款。

购房人应注意的事项

房管部门提醒，实施预售款监管后，购房人应注意：首先查验商品房项目有无《商品房预售许可证》；其次是购房人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》中，应有预售款监管账户的条款约定；三是购房人签订《商品房买卖合同》后，应当按照《商品房买卖合同》中注明的预售款监管账户、缴款金额、缴款时间等约定，通过开发企业销售现场专用的销售终端（专用POS机）刷卡入账，或到监管银行商业网点柜台，将房价款直接存入监管账户。以贷款方式购买商品房的，由贷款发放单位直接将贷款划转至监管账户。购房人凭缴款证明，及时向房地产开发企业换领购房发票，房地产开发企业凭缴款证明，为购房人开具购房专用发票。