第一章总则第二章规划和用地第三章申请和审批第四章建设和管理第五章法律责任第六章附则
第一章
总则
第一条【立法目的】为了规范农村居民住房建设行为,加强农村居民住房建设管理,保护农村居民合法权益,优化农村人居环境,促进乡村振兴,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条【适用范围】本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外集体所有土地上农村居民住房的新建、改建、扩建及监督管理,适用本条例。
第三条【基本原则】农村居民住房建设管理应当遵循规划先行、户有所居、一户一宅、节约集约和安全适用的原则。
第四条【政府职责】市、县(区)人民政府负责领导本行政区域内农村居民住房建设的监督管理和乡(镇)、村庄规划编制的统筹工作。
乡(镇)人民政府负责组织编制乡(镇)规划、村庄规划;负责开展农村居民住房建设有关行政审批和综合执法工作;负责建立本行政区域内农村居民住房建设的管理台账。
市、县(区)、乡(镇)人民政府应当采取多种形式,广泛宣传农村居民住房建设相关法律法规,引导农村居民依法律、法规进行住房建设。
第五条【部门职责】市、县(区)人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内农村宅基地改革和管理工作,组织实施本条例,并履行下列职责:
(一)指导农村宅基地的分配、使用、流转、纠纷仲裁管理;
(二)组织开展农村宅基地使用现状和用地需求的统计工作,并通报同级自然资源主管部门;
(三)指导农村宅基地合理布局工作,完善农村宅基地用地标准,开展违法用地查处;
(四)指导闲置农村宅基地和闲置住房盘活利用工作;
(五)逐步建立宅基地信息数据库和居民住房建设档案管理信息系统,推进农村居民住房建设信息化管理;
(六)法律法规规定的其他职责。
市、县(区)人民政府自然资源主管部门负责指导编制乡(镇)规划、村庄规划;负责实施乡村建设规划许可、农用地转用报批和农村居民住房权属登记等监督管理工作。
县(区)人民政府农业农村主管部门和自然资源主管部门在乡(镇)设立派出机构的,应当会同乡(镇)人民政府做好农村居民住房建设管理工作。
市、县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门负责组织编制并免费提供农村居民住房建设通用示范图集和施工合同示范文本;加强农村居民住房建设质量与安全的监督检查和技术指导;会同同级人民政府人力资源主管部门加强农村建筑工匠的职业技能培训。
市、县(区)人民政府发展改革、财政、公安、民政、生态环境、林业、水利、交通运输、工业和信息化、应急管理等有关部门,按照各自职责,做好农村居民住房建设监督管理工作。
第六条【村委会、理事会职责】村民委员会应当协助乡(镇)人民政府做好农村居民住房建设管理和服务工作。
鼓励农村居民理事会通过制定村规民约,配合、协助村民委员会开展农村居民住房建设管理和服务工作。
第二章
规划和用地
第七条【规划编制】乡(镇)人民政府应当根据县(区)国土空间规划组织编制村庄规划,并报县(区)人民政府审批。村庄规划编制经费由县(区)人民政府统筹安排。
村庄规划在报送审批前应当邀请有关部门和专家进行论证,并经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
经依法批准的村庄规划,由乡(镇)人民政府公布,是核发乡村建设规划许可、农村居民住房建设的依据,未经法定程序不得修改。
第八条【规划内容】编制村庄规划应当从农村实际出发,尊重农村居民意愿,注重保护耕地,改善生态环境,体现地方特色和传统风貌。村庄规划应当包含下列主要内容:
(一)村庄中、长期发展目标,建设用地规模和各项约束性指标;
(二)村域生态、生产、生活融合的空间发展格局,生态保护、产业发展、村庄建设的主要区域和村庄整体景观风貌特征;
(三)山林水系、耕地和永久基本农田、历史文化遗存、基础设施用地等保护界线以及相应的管控要求和措施;
(四)道路交通、供水排水、电力通信、能源利用、环境卫生、停车、应急救援等基础设施和公共管理、教育、医疗、文化体育、养老等公共服务设施的布局与规模;
(五)宅基地规模和建设范围,农村住房规划布局、高度、立面、庭院等要求;
(六)地质、洪涝等易发灾害的影响范围,避难场所、避灾疏散道路和智能安防设施的布局;
(七)法律、法规规定的其他内容。
第九条【用地原则】一户只能拥有一处宅基地。农村居民住房建设应当充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地。不得占用、毁损永久基本农田,不占或者少占耕地。确需占用耕地的,应依法办理农用地转用手续,并由县(区)人民政府统筹落实耕地占补平衡。
第十条【用地标准】农村居民住房建设占用耕地的,每户宅基地面积不得超过一百二十平方米;占用原有农村宅基地或者空闲地的,每户宅基地面积不得超过一百八十平方米;占用荒山、荒坡的,每户宅基地面积不得超过二百四十平方米。
农村居民住房建筑面积不得超过三百五十平方米,住房层数不得超过三层,住房檐口高度不得超过十一米。
县(区)人民政府可以根据本地实际情况在省人民政府及其有关部门规定的限额内制定农村居民住房建设的用地标准。
第十一条【禁建区域】农村居民住房建设选址应当在村庄规划范围内,并避开下列区域:
(一)永久基本农田保护区和国家一级生态公益林地;
(二)自然保护区的核心区;
(三)生态保护红线范围;
(四)饮用水水源一级、二级保护区;
(五)文物保护单位保护范围;
(六)历史文化街区、名镇、名村的核心保护区;
(七)具有开采价值的地下矿藏区和地下采空区;
(八)行洪、泄洪通道,堤防、护堤地和河道滩地;
(九)公路建筑控制区和铁路建筑限界范围;
(十)地下电缆、光缆通道保护范围;
(十一)变电设施、输电线路走廊;
(十二)崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、山洪等地质灾害易发的危险区域;
(十三)法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。
第十二条【用地保障】县(区)人民政府应当加强农村居民住房建设用地计划管理,通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等方式,增加宅基地供给,切实保障农村居民合理的住房建设用地需求。在本行政区域的土地利用计划中单列安排的农村宅基地建设用地指标,原则上不低于新增建设用地计划指标的百分之五。
第十三条【宅基地收回】有下列情形之一的,由农村集体经济组织收回宅基地使用权,并报乡(镇)人民政府注销宅基地批准书:
(一)新批宅基地建房竣工后,超过六个月不拆除原有房屋并交回原宅基地的;
(二)购买本村居民腾退的住房,超过三个月不拆除原有房屋且不将该宅基地交回集体经济组织的;
(三)实施旧村改造,已迁入新村居住的居民的原宅基地;
(四)非本村居民因房屋倒塌或者灭失的宅基地;
(五)宅基地使用权人死亡,且未有合法继承人;
(六)其他依法应当收回的情形。
第十四条【退出宅基地激励机制】鼓励外迁的农村居民依法自愿有偿退出农村宅基地。对农村集体经济组织成员自愿退出宅基地或者符合宅基地申请条件但自愿放弃申请的,由县(区)人民政府给予奖励和补偿。奖励资金具体使用管理办法由县(区)人民政府制定。
不得违背农村居民意愿强制流转农村宅基地,不得以退出农村宅基地作为农村居民进城落户的条件。
第十五条【盘活利用宅基地】县(区)、乡(镇)人民政府应当鼓励和引导村集体和农村居民盘活利用闲置农村宅基地和闲置住房,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法发展农家乐、民宿、乡村旅游等。农村居民住房租赁合同期限不得超过二十年。
鼓励农村居民在本集体经济组织内部向符合农村宅基地申请条件的居民转让农村宅基地使用权。
第三章
申请和审批
第十六条【申请条件】符合下列情形之一的,农村居民可以以户为单位申请住房建设:
(一)无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于三十平方米的;
(二)住房依法被征收未补偿安置的;
(三)因灾害、政策性移民等,需要搬迁安置的;
(四)退出原有农村宅基地向中心村、集镇或者农村居民集中建房点集聚的;
(五)现有住房经鉴定属于危房需要拆除的;
(六)为改善居住条件等需要拆旧建新的;
(七)法律、法规规定可以申请住房建设的其他情形。
第十七条【返乡人才建房的申请条件】户籍不在本集体经济组织,但在本村居住生活满一年以上、对村庄建设贡献较大的返乡下乡人才,可以依法向农村居民理事会或村民委员会提出与农村居民合作改建住房的申请。具体申请条件、审批程序等管理办法由县(区)人民政府制定。
第十八条【不予批准的情形】有下列情形之一的,农村居民住房建设申请不予批准:
(一)不符合村庄规划的;
(二)已有住房且不具备分户条件的;
(三)现有农村宅基地面积能够满足分户后面积标准的;
(四)申请的住房建设用地存在权属争议的;
(五)原有住房被征收后已经补偿安置的;
(六)申请人出卖、出租、赠与或者以其他形式转让农村宅基地使用权及其住房的;
(七)申请人将现有住房改作非生活居住用房的;
(八)申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的;
(九)申请人属于政府集中供养的特困人员的;
(十)申请人离婚,对农村宅基地及其住房权益未处置完毕的;
(十一)法律、法规规定不予批准的其他情形。
第十九条【规划许可证和批准书内容】农村居民住房建设应当依法申请办理并取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。
乡村建设规划许可证应当在证书主文及其附图、附件上明确建房户、建房位置、建筑占地面积、四至范围,建筑面积、建筑高度、间距、层数,建筑朝向、建筑风格和色彩等,并附建房效果图。
农村宅基地批准书的内容包括户主姓名、批准用地面积、房基占地、土地所有权人、土地用途、土地坐落、四至范围及批准书有效期等。
第二十条【乡村建设规划许可证及农村宅基地批准书的申请与审批】农村居民以户为单位向村民小组提交住房建设申请表、宅基地使用承诺书、身份证明材料以及通用设计图或者施工图等书面申请材料。
村民小组收到申请后,应当在五个工作日内召开村民小组会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和面积,拟建住房高度和面积等情况在本小组范围内公示五日。公示无异议或者异议不成立的,村民小组应当在公示期满后三个工作日内将书面申请材料、村民小组会议记录等材料提交村民委员会审查。
村民委员会自收到申请材料后应于七个工作日内对申请材料进行审查。审查通过的,村民委员会应当签署意见并于三个工作日内报送乡(镇)人民政府。
乡(镇)人民政府应当自收到申请材料之日起五个工作日内组织现场勘查,经审核符合批准条件的,出具初审意见并将初审意见和申请材料报县(区)人民政府自然资源主管部门审批。
县(区)人民政府自然资源主管部门应当自收到初审意见和申报材料之日起十个工作日内进行审查,对符合规划要求的,向申请人核发、送达乡村建设规划许可证,并告知乡(镇)人民政府;村庄规划区内,农村居民不超出原有宅基地范围申请住房建设的,县(区)人民政府自然资源主管部门可以委托乡(镇)人民政府核发乡村建设规划许可证。乡(镇)人民政府应当自核发乡村建设规划许可证之日起七日内,报县(区)人民政府自然资源主管部门备案。
农村居民取得乡村建设规划许可证后,乡(镇)人民政府方可办理用地审批手续,并于七个工作日内核发农村宅基地批准书。
村民小组、村民委员会、乡(镇)人民政府、县(区)人民政府自然资源主管部门认为不符合申请或审批条件的,应当书面告知申请人并说明理由。申请人有异议的,可以在收到告知书之日起十五日内向乡(镇)人民政府申请核查,乡(镇)人民政府应当在二十个工作日内予以答复。
涉及占用农用地的,申请人在依法办理农用地转用手续后,再按照本条规定程序办理审批手续。
第二十一条【便民服务】乡(镇)人民政府应当制定农村居民住房建设管理办事指南并设立农村居民住房建设联审联办集中审批窗口,实行一站式办结。
第二十二条【规划许可证内容变更】农村居民应当按照乡村建设规划许可证的规定内容进行建设,不得擅自变更。确需变更的,应当依法向乡(镇)人民政府申请办理变更手续,乡(镇)人民政府审核后,报县(区)人民政府自然资源主管部门批准。
第四章
建设和管理
第二十三条【设计、施工要求】鼓励农村居民住房建设使用农村住房设计通用示范图集。农村居民需要另行设计的,应当委托具有设计资质的建设工程设计单位设计施工图。设计应当符合工程建设强制性标准和乡村风貌的要求。
鼓励农村居民住房建设选择技能培训合格的建筑工匠或者有资质的施工企业施工,并按施工合同示范文本签订施工合同。
农村居民和施工企业或者建筑工匠应当共同做好施工现场安全防范工作,防止发生人员伤亡事故。鼓励农村居民为建筑工匠、施工企业为施工人员购买意外伤害险等商业保险。
第二十四条【开工】农村居民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书后,应当在开工前按照许可要求进行建设工程放线,并向乡(镇)人民政府申请验线。乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起三个工作日内组织现场免费验线,经验线合格的,出具验线单。并对拟建房屋的户主信息、承建方或施工单位信息、施工图纸、建房位置、建筑占地面积、四至范围,建筑面积、建筑高度、间距、层数,建筑朝向、建筑风格和色彩立牌公示。
第二十五条【建筑材料使用】农村居民住房建设应当使用合格建筑材料。县(区)人民政府市场监督管理和住房城乡建设主管部门应当依法对建筑材料质量进行监管。鼓励和引导农村居民使用绿色建筑材料。
第二十六条【生态环境保护】农村居民住房建设应当最大限度减少对自然山体、水体、植被等的损害,不得破坏生态环境。
农村集体经济组织自愿建设无害化卫生厕所、标准化污水处理设施的,经验收合格,县(区)、乡(镇)人民政府可以给予适当奖励或者补助。
农村居民和施工企业或者建筑工匠应当及时清运建筑垃圾,不得随意倾倒、抛撒或者堆放。
第二十七条【施工过程监管】施工过程中,乡(镇)人民政府应当派出工作人员会同农村居民理事会或村民委员会到现场巡查监管,及时发现、制止和查处农村居民违法违规建设行为。
农村居民理事会、村民委员会发现农村居民违法违规进行住房建设的,应当即现场劝阻;劝阻无效的,应当及时向乡(镇)人民政府或者县(区)有关主管部门报告。
第二十八条【竣工验收】农村居民应当在住房建设竣工后十五日内,向乡(镇)人民政府申请规划核实。乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起七个工作日内,实地检查并出具核实意见。核实合格的,应当出具书面验收意见,并报县(区)人民政府农业农村、自然资源主管部门备案;核实不合格的,应当书面要求农村居民进行整改。
核实备案后农村居民方可使用和依法申请不动产登记。
第二十九条【申领、核发门牌号】异地新建住房在完成竣工验收后,农村居民应当持不动产权证书,向户口所在地公安派出所申领门牌号。
邮政、水利、电力等有关部门不得为未取得门牌号的农村居民住房提供相关服务。
第三十条【开工时间限制】农村居民应当在取得农村宅基地批准书后施工建设,批准书有效期内未动工建设的,自动失效;需要延期的,有效期届满三十日前向乡(镇)人民政府提出申请,经批准可以延期一次,延期不得超过一年。因不可抗力不能如期开工的,宅基地批准书有效期计算依法中止。
第五章
法律责任
第三十一条【未取得或未按规划许可证规定建房的法律责任】农村居民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡(镇)人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以依法强制拆除。
第三十二条【未取得或未按宅基地批准书建房的法律责任】农村居民未取得农村宅基地批准书擅自占用土地进行住房建设,或者采用虚报、谎报家庭人口和住房情况等欺骗手段骗取批准,非法占用土地进行住房建设,或者超过宅基地批准书规定面积标准进行住房建设的,由乡(镇)人民政府责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。逾期不拆除的,依法强制拆除,费用由违法者承担。
具有本条例第十三条所列情形之一,拒不交还原有宅基地的,以非法占用土地论处。
第三十三条【未按施工标准施工的法律责任】违反本条例规定,农村居民、农村建筑工匠或者建筑施工企业有下列情形之一的,由县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门或者其委托的乡(镇)人民政府责令改正;情节严重的,处以罚款;造成损失的,依法赔偿损失:
(一)未按照定位放线位置、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的;
(二)偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构(配)件和设备的。
第三十四条【施工过程不处理建筑垃圾的法律责任】违反本条例规定,农村居民、农村建筑工匠及建筑施工企业未及时清运建筑垃圾,或者随意倾倒、抛撒、堆放建筑垃圾,破坏农村环境卫生的,由县(区)人民政府生态环境主管部门或者其委托的乡(镇)人民政府责令改正;拒不改正的,处以罚款。
第三十五条【主管部门及相关工作人员的法律责任】乡(镇)人民政府或者市、县(区)人民政府农业农村、自然资源等主管部门有下列行为之一的,由县(区)级人民政府、上级人民政府农业农村、自然资源等主管部门或者监察机关依据职权责令改正,通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未依法组织编制、审批、修订村庄规划的;
(二)未依法进行建设规划审批和用地审批的;
(三)未按照本条例规定进行定位放线、验线、宅基地用地和建设规划核实的;
(四)对居民住房建设违法行为巡查不到位、制止查处不力的;
(五)在农村居民住房建设管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等失职渎职行为的;
村民委员会及其工作人员未履行前款规定的协助义务的,由乡(镇)人民政府责令改正。情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条【法律法规已有处罚规定的适用】违反本条例的行为,法律、法规已有处罚规定的,适用其规定。
第三十七条【农村居民权利救济】农村居民认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的,有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六章
附则
第三十八条【名词解释】本条例中的“农村居民”是指具有本市农村集体经济组织常住户口的居民;“户”是指具有本市农村集体经济组织常住户口且享有法定权利、履行相应义务、享受集体资产和收益分配的集体经济组织成员家庭。
第三十九条【施行时间】本条例自年月日起施行。
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