阅读提示：日前，多家商业银行宣布，从8月25日开始，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。这引发了房贷一族的关注。房贷一族如何综合贷款价格、期限等情况的不同，来选择适合自身的方式？转了之后对还贷有什么影响，是要多还还是少还？

你现在有房贷吗？

近日，很多有房贷的市民都收到这样一条短信：“8月25日开始对符合转换条件、尚未完成定价基准转换的个人住房贷款统一转换为LPR定价。”“到底是LPR好，还是固定利率好？”“我转还是不转好呢？”

房贷对于不少家庭来说，都是每个月一项重要的支出。根据中国人民银行的公告，到8月底，存量房贷的定价基准转换就将结束。也就是说，如果您家有房贷的话，这个月月底前要把原来按央行基准利率上浮或下浮的房贷，转换为跟随LPR浮动的计算方式，或者转换为固定利率房贷。

据人行统计数据显示，2019年末个人住房贷款余额30.07万亿元。也就是说，30万亿元的存量房贷，将迎来计价方式的巨变。按照人行〔2019〕第30号公告（以下简称“30号公告”）规定，2020年1月1日前的存量浮动利率房贷利率“换锚”，最迟8月31日之前完成。

什么是LPR?

8月12日，工、农、中、建、邮储五大国有银行同时发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。此前，交行、华夏等银行已宣布批量转换为LPR。

某股份制商业银行个金部负责人介绍，贷款基础利率（Loan

Prime

Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。每月20日由18家银行报价，剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价，由人行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。

2020年1月1日以前发放的个人贷款合同大部分是参照中国人民银行公布的贷款基准利率定价。现在新发放的贷款都用LPR定价，由全国银行间同业拆借中心于每月20日公布定价。目前，向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率，而个人住房贷款利率对应的就是5年期以上贷款市场报价利率。

简单而言，就是转换存量贷款定价基准为LPR后，房贷利率则以贷款市场报价利率（LPR）为准，而每月人行会发布当月贷款市场报价利率（LPR）走势。商业性个人住房贷款的存量贷款定价基准转为贷款市场报价利率（LPR）后，你的房贷利率则变成以LPR为准的浮动利率，会随着LPR下行带来红利，也会随着LPR上涨而还款压力上升。

该负责人解释说，原来的房贷利率是这样计算的：房贷执行利率=贷款基准利率×（1±浮动利率），公式中的“浮动比例”从一开始签订房贷合同时就是固定不变的。但是贷款基准利率却可以按照最新的数值重新计算（前提是你选择的是浮动利率，如果你选择的是固定利率，那么也是永远不变的），所以，在这种计算公式下，未来你的房贷执行利率就看贷款基准利率的变化了。贷款基准利率涨，你的房贷利率也跟着涨，贷款基准利率跌，你的房贷利率也跟着跌。

LPR转还是不转?

记者了解到，目前个人住房贷款定价基准有两种方式，一种是固定利率定价模式，一种是选择转换为LPR的定价模式，如果选择LPR定价模式，今后每年的1月1日，银行都会重新确定LPR利率，从而确定每年房贷的还款额。如果选择固定利率还款，就是把当前的房贷利率转变成永久的固定利率，直到还清。我们举一个最简单的例子，假如你目前的房贷利率是5%，房贷剩余时间是15年，如果选择固定利率模式，那么在剩余的15年时间里，你的房贷利率一直会按照5%来执行，不会有任何变化。

如果选择LPR还款模式，

则要注意LPR利率有两个参数，一个是LPR，一个是加点。即：房贷利率=LPR+加点。其中，LPR是会变化的，“加点”是固定的。“加点”等于你现在的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率（4.8%）。假如你原来固定的房贷利率是5%，那么，你房贷利率的加点为：5%-4.8%=0.2%。这个0.2%就是你今后房贷的固定“加点”数，一直伴随着你还清房贷，也就是说，你今后的房贷利率就是LPR+0.2%。

采访中，不少商业银行个金部业务经理表示，从8月25日起将符合条件的个人住房贷款批量转换为LPR浮动利率定价方式，无须本人操作。如果客户不同意进行批量转换，可在8月24日前通过手机银行、智能柜员机等渠道自主办理转换。已经被批量转换的借款人，如对批量转换有异议，可在12月31日前通过手机银行转回原来的基准利率定价方式，但此项操作只能选择一次。

另外，此次批量转换包括个人住房贷款及个人商用房贷款，以下贷款不可转换：剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日期的贷款；固定利率贷款；公积金个人贷款；经与公积金中心协商不转换的个人住房公转商贴息贷款；已参考LPR定价的个人住房贷款；当前逾期贷款。

是否选择LPR为基准的还款方式，其实就是在博弈人行今后会降息还是加息。如果人行加息，那么选择固定利率则较好；如果人行降息，那么选择LPR会比较好。所以，究竟选择哪种方式更受益，要看未来5年期LPR利率变动情况，也就是看人行以后是要继续降息，还是会加息。

目前大多数人已选浮动利率，也是因为明显享受到了LPR下降的好处。这次房贷利率转换是以去年12月的LPR加减点，而去年12月LPR是4.8%，五年期以上房贷4.8%，到现在已经降到了4.65%。记者从人民银行荆门市中心支行获悉，截至8月20日，我市本地9家法人银行已完成全部贷款客户LPR转换，10家商业银行的转换已达83%以上。

作为普通购房者来说，每月还款数额相差不会太大，一般都能承受。所以，选择基本上是基于自己对未来的判断。如果你认为未来贷款利率会上升，那么就选择固定利率，如果你认为未来贷款利率会下降，那就选择LPR。