通讯员袁凯

许玉霞）记者近日从市房管部门获悉，今年全市房地产领域非法集资风险排查整治和宣传教育月活动已拉开帷幕，重点排查五大重点。

全市住建部门将按照“监管与市场准入、行业管理挂钩”的原则，将非法集资风险排查与房地产业经营行为监管等工作紧密结合，围绕房地产行业关键环节和重点部位开展排查，注重惩防并举，守住不发生区域性系统性风险和不发生大规模群体性事件风险两条底线。排查突出5个重点——

以房地产开发建设的形式非法集资。在房地产项目开发建设中，房地产开发企业与中介机构相互串通，以投资房地产项目开发建设的名义，向社会公众吸收资金。

案例：

2009年年初至2011年6月，石某在江苏省成立个人独资公司，以投资开发房地产项目为名，以月息10%至15%的高利率，甚至投资1万元每天可返利150元的高利息为诱饵，采取口口相传方式，向社会大量吸收资金。

2011年6月底，石某发现公司的资金链断裂后潜逃，随后被警方抓获。经审理查明，石某非法集资合计人民币19亿余元，其中用于经营不足1亿元，归还本息合计9.6亿余元，案发时3.5亿余元未能返还。

以预售房屋的形式非法集资。取得商品房预售许可证前，房地产开发企业违规预售或房地产中介机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠等形式，向社会公众吸收资金。

案例：

2018年，位于荆门高新区·掇刀区的鑫城国际项目，在没有取得商品房预售许可证的情况下，通过多种营销手段向购房者收取不同数额的购房款。同年8月，市房管部门市场监察人员在市场巡查中发现，该项目开发商因经济纠纷，导致项目预售资金监管账户及60多套商品房被相关法院查封，而开发商之前收取的购房款也并没有全部用于工程建设。监管账户被查封后，预售商品房资金不能进入监管账户，所以购房者不能网签备案；在楼盘取得预售许可前交的购房款被开发商挪作他用，导致事后追讨困难。

以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资。房地产开发企业预售或房地产中介机构代理销售中，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以销售房产份额、返本销售、售后包租、约定回购等方式，承诺高额回报，诱导销售房地产，向社会公众吸收资金。

解析：

分割拆零销售是指开发商将商业分割为数部分出售给购房人的销售方式；售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式；返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。

这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权店铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”等。

购买分割销售商铺的，可能因项目非法分割销售无法取得房屋产权，商铺如果整体经营不善，不仅租金难以保障，房地产企业也可能无法兑现回购的承诺。

目前市场上出现的变相“返本销售”“售后返租”，比起以往更具迷惑色彩。比如，在使用权转让期限上，既有转让10年的，也有一次性全部转让的(一般剩余使用年限为30多年)。为了钻法律空子，超过20年期限的合同要么“半卖半送”，要么分两步走，第一份合同中约定到期之后投资者享有优先续租权。至于租金回报合同，有的是投资者跟开发商直接签订，有的是投资者跟经营(运营)公司签订。开发商与经营(运营)公司之间的关系也是错综复杂，有的是同一个投资主体，有的只是商业合作伙伴。此外，有的开发商为了打消投资者的疑虑，承诺在一定年限内可原价回购。如果租金回报合同是与经营(运营)公司签订的，那么无论开发商与经营(运营)公司之间是什么关系，租金兑付的主体都是经营(运营)公司而非开发商。一旦市场经营不善无法获取足够的市场租金，开发商就有理由向投资者拒付事先承诺的租金。

利用互联网平台开展以房地产金融业务为名义的非法集资。未取得相关金融资质的房地产开发企业、房地产中介机构、房屋租赁机构利用互联网从事金融业务，或与P2P网络借贷、股权众筹等互联网平台合作从事金融业务，通过“众筹买房”“首付贷”等形式违规、超范围向社会公众吸收资金。

案例：

2017年7月，河北省廊坊市阳光鑫苑项目打出广告：首付分四次，签约交10%，2018年交10%，2019年交15%，交房之前交15%。公开资料显示，该项目为商铺项目，根据当时央行和银监会关于商业性房地产信贷管理的通知，该类商铺楼盘的首付比例应不低于50%。而阳光鑫苑的项目首付比例仅为10%，因此，这一消息吸引了不少消费者购买。

但实际上，在享受10%低首付比例的同时，业主们还需要与开发商签订一份《借款协议书》。该协议书出借方为某物业公司（甲方），业主是借款方（乙方），丙方为项目开发商。借款用途显示：乙方因暂时资金紧张，向甲方借款用于支付部分购房款。同时，开发商给业主开出了“阴阳发票”，一个是实际支付的收据即10%的首付款，另一个是向银行贷款时出示的50%收款单，从而做到“按规定”向银行申请购买商业项目最低50%的首付款。

但最终结果是，只有2016年的部分人拿到了贷款资格，2017年买房的业主却迟迟没有办理贷款。因该项目涉嫌首付贷非法集资，业主也陷入了艰难的维权之中。

租赁市场非法集资风险。房地产中介机构、住房租赁企业违反法律法规和居间、租赁合同约定，超范围向社会公众开展吸收和发放资金业务，发布涉嫌非法集资的广告资讯。

解析：

部分长租公寓号称押一付一甚至押零付一，租客只需要交纳服务费就可以入住。然而租客和长租公寓签订的并不是租房合同，而是一份贷款协议。

简单来说，就是租客用其个人的信用做担保，绑定自己的身份证和银行卡在网贷平台获得一年租金贷款。网贷平台把这笔贷款一次性打给长租公寓，租客每个月把“房租”还给网贷平台，同时支付服务费。

这类长租公寓企业通过“租金贷”的方式向网贷平台融资，再通过“拿房—出租—租金贷融资—再拿房”的模式快速扩张。这中间如果形成了资金池，就可能涉嫌非法集资。

“房租贷”在信息不对称的情况下，没有经过租客的同意就用租客的身份申请贷款。如果租赁业务暂停，就可能出现信用违约的风险。如果这类贷款没有流入租赁市场，而被挪作其他用途，那么，这个长租公寓企业就涉嫌非法集资，违规进行资金运用。

为增强群众的风险意识和辨别能力，市房管部门通过上街集中宣传、充分利用媒体及网络平台等阵地、编制《房地产行业非法集资宣传手册》和风险提示书、在重点区域张贴警示标语等，多形式开展宣传教育活动。同时，市房管部门也提醒广大预购房、租房的消费者，切勿听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的消费选择。一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，请及时向公安机关报案；当开发商不能按合同兑现回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。