曹建安

如果说过去的房地产黄金10年是住宅地产，那么未来10年将是商业地产的黄金时代。

目前，景德镇商业地产的发展还是初级阶段，最具活力和代表性的就是专业市场。在大型专业市场开发领域，景德镇商业地产也曾生机勃勃、业绩辉煌，涌现了如景德镇—中国陶瓷城、锦绣昌南—中国瓷园、国贸广场、豪德贸易广场、锦龙家居大世界等旺销快销的商业地产典范项目。

然而，商业地产的操作复杂性高，对资金及操盘技术的要求较高，开发风险较大。

如今，景德镇商业地产如火如荼地向前发展，随着这些商业地产项目的立项、动工、建成和经营，各种各样的问题和困难不断出现，严重制约了商业地产的未来发展，成为了商业地产发展的瓶颈。

在景德镇，位于地王级的黄金地段，有些开发商的商业地产项目，却一直苦苦挣扎，难以成功。有的商业地产项目，看上去外部条件非常具有优势，却严重滞销。景德镇商业地产的困局，让一些开发商举步维艰，让投资者的投资信心不足，持币观望。

笔者从事房地产营销15年，始终投入极大的热情在商业地产领域，也坚信商业地产黄金时代即将到来，笔者既亲身感受了成功的喜悦，也常为未实现的构想而感到遗憾。

笔者认为，揭示和反思景德镇商业地产的困局，并提出切实有效的破局之策，使商业地产项目避免失败，走向成功，是我们商业地产人的责任和使命，更希望对景德镇商业地产发展起到抛砖引玉的作用。

项目定位是决定项目生死成败的关键。商业地产项目的定位，一定要符合城市发展的方向，一定要符合商业模式发展态势，一定要符合商业发展规律。

景德镇商业地产项目因定位失误而导致失败的项目较多，很多项目的定位，只是进行概念炒作，开发商使用住宅地产的套路，纯粹是为了销售套现，根本没有考虑后续运营管理，尽管有些项目做出了运营管理承诺，也是夸大其词纸上谈兵，这样的“定位”，是注定要失败的。

景德镇商业地产项目中，定位同质化最为严重的就是陶瓷专业市场，很多陶瓷市场的产品基本是雷同的，你有我有大家有，就是没有特色化、没有差异化和体验式消费严重不足。

其实，一个商业地产项目从前期定位开始，要敢于差异化定位，敢于给自己的商业项目一个独特的定位，寻找新的“蓝海之路”。采取同业差异、异业互补原则，进行差异化定位、差异化经营、差异化服务，创造新的商业价值。

商业地产定位应进行逆向思维，首先考虑消费者，然后考虑商家，商家赢利再考虑投资者，投资者赚钱后才有开发商赢利，这样才能够达到多赢格局。

有很多开发商认为只要地段好，商业地产项目收益就一定好。在景德镇最黄金地带的休闲广场附近，接连出现了几个运营失败的商业地产项目，销售和招商阶段轰轰烈烈风风光光，开业后惨淡经营，进驻的商家亏损撤场，业态定位一再调整。到现在已是空空荡荡冷冷清清，让投资者血本无归，让开发商大失所望，惨痛的教训，打破了“唯地段论”的神话。

事实上，商业地产项目的商业业态和商业整体规划布局，往往决定了其今后效益的好坏，直接影响商场面积的使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，这么重要的工作，反而没有得到高度重视。

我们经常看到，景德镇商业地产项目由于前期的商业规划不合理不实用，在项目建成后，为满足租户的要求大幅度改造物业，从而造成人、财、物的严重浪费，也延误了项目的投入使用时间。

商业地产规划设计的最佳方案，是在设计过程中把商业地产策划公司的商业规划建议和运营公司的建议，交给设计院，让设计院按技术指标进行规划和完善。千万不能凭感觉凭经验“拍脑袋”的决策，直接交给设计院设计项目。

在景德镇商业地产领域，有些开发商是首次开发商业地产，对于项目运营规律没有合理把握，也因缺失商业人才，从而缺乏对项目的驾驭能力。一些空置的物业，实际上是技术性空置，只要进行专业操作，是可以拯救危盘起死回生的。

有些开发商抱着“商铺切割，一卖了之”的思想，纯粹住宅地产思维的短期目标运营模式，轰炸式地进行广告宣传，销售火爆场面一过，开发商赚钱一走，商业项目的经营日渐萧条，面目全非。开发商这种做法，无形中将风险和责任转嫁给一个个小业主。

在商业地产操盘中，当开发商急于要解决现金流的问题时，强撑着走“只租不售”的道路就显得不合时宜。如今，商业地产租与售的“对错”思维已经逐渐被“适合不适合”的思维替代。

为了保证项目持续的生命力，在项目规划和设计之时，就要考虑租售比例应如何安排？什么样的商铺能卖？怎样尽最大可能多设计出街铺？是否需要全部卖掉？商铺如何运营？后期如何管理？如何保障投资回报？

销售商铺不单单是卖一个物业，而是销售投资计划和运营计划。在招商及运营之时，开发商要对小业主积极的“扶一把”，为小业主提供统一的招商运营管理平台，统一招商与运营，用“带租约销售”，帮助投资者度过养商期，快速推动项目成熟，促进开发商和投资者双赢。

今天，景德镇商业地产依然存在着过分强调规模、忽视资金压力、片面强调档次、忽视市场有效需求、单纯注重概念炒作、不善于整合协调专家资源、没有稳定的运营团队、不重视前期市场研究、不重视项目定位等诸多问题。

俗话说：痛则不通，通则不痛。

商业地产，商业在先，地产在后，商业不通，地产则痛。

景德镇商业地产在发展进程中，虽有千难万险，我们的开发商也付出了代价高昂的“学费”，我们的商业地产人在困局中反思在破局中成长，经过市场的洗礼，未来的商业地产将从盲目的跟风向稳重求实转型，景德镇经济的快速发展迫切需要商业地产的健康良性发展。

景德镇商业地产的未来任重而道远，我们商业地产人准备好了吗？