核心提示根据国务院656号文，从2015年3月1日开始，《不动产登记暂行条例》将正式实施。届时，全国所有城镇都必须将纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网。已经“预热”了六七年的不动产登记终于来了！大家关注的热点是：不动产登记的影响究竟会有多大？先来看看古代不动产登记是如何施行的。古代不动产登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密。严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的不动产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的不动产登记，早在周朝就开始了。《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物。”就是将天下的田地山川等不动产，以及人口等进行造册登记，便于国家治理。春秋时期，土地登记制度已成法令，楚康王十二年（前548年)

，楚国下令“书土田”、“量入修赋”，进行土地登记，按照土地收成交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度。唐代，土地登记制度已很完备：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账；乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账；县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。而且在时间上也有规定，据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。砧基簿和鱼鳞图册宋朝时期，土地登记制度进一步完善。到了南宋，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘后上报经界所，再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”，土地转让才有效力。明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。满人入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。而到清末，受西洋法制影响，现代不动产登记制度被引入中国，清朝开始模仿西方的不动产登记制度，采用德国的做法，制定《大清民律草案?物权》，但终因满清王朝的覆灭而破产。民国时，为了鼓励人们进行不动产登记，曾到处张贴布告，以期广而告之。比如1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告：“北京的土地房屋自庚子变乱，关系复杂，现经登记处登记，权利永远确定……从本年四月一日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”其实，古代不收房产税，但房产交易要交契税，宅基地往往与田土一起登记，房产不像土地那样严格登记，但官府建立了房屋交易登记制度。房屋卖买双方在进行买卖时，要到官府进行“公正”，缴纳契税，正式成为有效契约。所以缴纳契税实际上也是官府进行产权登记，向社会公布契约的行为，具有今天登记和公示的效果。“红契”和“白契”比如在宋代，朝廷要求缴纳契税的人呈验的契约是国家统一格式的，这种契约在宋代被称为“官颁契纸”，统一规定契约必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。交易双方缴纳了契税，官府认可，就会在契约上加盖关防官印，就是合法合规交易，手续完备，受到保护。官府盖了印的契约是“红契”，不缴纳契税，私下交易，属于偷税漏税，是“白契”。“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，是一个不小的负担，于是常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。这固然省了税费，却往往导致纠纷，只要我们翻翻《名公书判清明集》或是《三言二拍》，房产纠纷俯拾皆是，把地方父母官搞得头大如斗，就是因为既没有房产登记制度，房产交易登记制度也没得到很好的执行，民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理太落后。其实，对于“白契”，或者说民间交易的偷税漏税行为，朝廷自有一套管理办法。一是加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，要被刑事处罚，比如南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十；税钱满十贯，杖八十；监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。又如明代《明律?户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。再如清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。另一招是鼓励民间检举揭发，这一招汉武帝用得最为严苛。汉武帝打匈奴，国库耗费极大，为了筹措战争经费，汉武帝一方面搬出了盐铁官营、以税助赋的法家经济政策，一方面推行缗钱令，说白了就是征收财产税，要想征收财产税，就得知道人民有多少财产，就要进行财产登记，包括不动产登记。公元前119年，汉武帝下令商人、放高利贷者等赢利阶层，自己统计自家的财产向官府如实汇报，每两千钱资产，征收一百二十钱的税赋；普通人家，不事商业的，资产每四千钱的征收一百二十钱，比富裕的商人少一半。一些富人故意不登记或少登记，缗钱令推行之初，效果很不好。为了断绝这些偷奸取巧行为，汉武帝规定，谁隐瞒财产不如实登记，或者故意少报的，发戍边疆一年，其财产充公。对偷逃税者进行告发和举报，规定查实后举报者能获取偷税者一半的财产。比如说某人发现别人进行房屋买卖搞“白契”，不到官府登记，他向官府告发，就可以拿走一半的房产。有此利益刺激，告密成风，很多人一夜之间倾家荡产。而朝廷“得民财物以亿计”，国库顿时充实起来。总的来说，古代不动产登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询，与现代不动产登记制度的公示要求大异其趣。（本报综合）相关链接不动产登记包括集体土地所有权，耕地、林地、草地等土地常保经营权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，森林、林木所有权，海域使用权，地役权以及抵押权等。实行不动产登记制度，首先保护了个人产权，即房产、土地、林地等不动产等得到保护；其次，保障产权交易的安全性，产权买方可查询不动产产权归属，有助于规避一房多卖等风险；另外，不动产登记全国联网，房屋等产权转卖时不用在土地、房屋等多个部门来回折腾。不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。手头有多套房产的业主该怎么办？业内人士建议——不管房产税何时以何种方式落地，不动产登记可以说是迈出了第一步，所以，对于有多套房的业主来说，要提早考虑手上房产的用处，适时出手多余或闲置的房子，避免日后支付高昂的持有费用。至于怎样的房产需要处理，一般而言有几个原则：家庭房产过于分散在家庭成员之间的，可采用赠与或交易等方式，进行归集整理，未成年子女名下最好不要过早拥有多套房产；在一线城市中心地段拥有的优质住宅，可以继续持有，未来仍然有一定的升值空间，二三线城市中心区的住宅也有较强的保值能力；中小城市可保留中心区的普通住宅，新区、郊区的房子如不需居住都可以处理掉；同时拥有一线大城市和中小城市的房产，如果从提高投资效率来说，中小城市的房子可以考虑都卖掉。至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，通常比较难处理，所以还需尽快未雨绸缪。（本报综合）