随着城市建设和房地产业快速发展，人们生活质量的改善，私家汽车逐步增多，停车位的建设引人关注。我州商品房小区停车位的建设规划要求已提高到1∶1，为解决停车难和治堵保畅，各级政府既鼓励也要求开发商建设地下车库。

当前，我州房产开发企业与业主对商品房小区车位租售问题已发生多起矛盾，加强监督管理尤为必要，需要出台规定予以明确。

为保障业主和开发企业权益，早在2013年，州住建委、州国土资源局、州规划局联合印发了《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》，《湖北省物业服务和管理条例》也于2016年10月1日起施行。

近日，州住房和城乡建设委员会法律顾问谌章余律师就小区车位问题回答本报记者提问。

一、问：请介绍一下《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》出台的背景依据。

答：北京市国土资源和房屋管理局《北京市国土资源和房屋管理局关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》自2003年1月1日起施行；上海市房屋土地资源管理局2003年1月6日下发了《关于印发<关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定>的通知》。两市文件均在《物权法》出台之前印发实施，并明确“商品房项目规划建设的地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用”。

依据是《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”等法律规定。

二、问：《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》出台过程是怎样的？

答：2013年，州住建委会同国土、规划等部门开展充分调研，依据《物权法》、《物业管理条例》，结合北京、上海、武汉等地相关管理规定形成了初稿。先后多次召开法制办、律师、规划、国土、房管等方面的专家座谈会，对初稿进行修改，住建部下派我州时任州长助理的刘美霞博士全程参与修改论证，最后经州法制办审查批准后三部门印发实施。

三、问：《湖北省物业服务和管理条例》对停车位租售是怎样规定的，我州的租售办法是否与其一致？

答：《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条：

物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

我州出台的车位租售办法与《湖北省物业服务和管理条例》对停车位租售规定是一致的。仅加了一个条件“初始登记所有权人为建设单位”，按规划许可建设的停车位，都能办理初始登记和交易登记，我州正在研究制定登记办法。

四、问：商品房小区内哪些车位开发企业能够租售，哪些不能？

答：开发企业能租售的：

1.按规划配套建设的地下车位，车位面积不分摊到其他物业（《房产测量规范》规定），车位的归属由开发企业所有，开发企业可以出售、出租或者附赠。

2.规划配套建设的地上车库，按照国家相关技术规范可以计算建筑面积的，由开发企业出售或出租或者附赠。

3.地下车库属人防工程的，《人民防空法》规定：开发企业依法享有防空地下室的使用权。非战备时由建设投资人租赁给业主停车使用，任何单位和个人不得出售。

4.机械式停车位无论在小区内还是小区外只能出租，租金扣除必要费用后由投资人所有。

开发企业不能租售的：

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体利用地面公共场地施划的停车位，不得出售。由业主大会授权业主委员会委托物业服务企业租赁给业主使用，租金扣除必要费用后归入小区专项维修资金。

《湖北省物业服务和管理条例》规定：利用业主共有的道路或者其他场所设置的停放汽车的场地，属于全体业主共有，建设单位不得销售,

违反者由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5万元以上10万元以下罚款。

五、问：非小区业主可否租购小区车位？

答：《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》规定：商品房小区内停车位供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。

《湖北省物业服务和管理条例》规定：优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

六、问：购买车位，应怎样与开发企业约定？

答：《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》规定：应当出售给本小区内的买受人并签订商品房买卖合同。

七、问：出租车位有何要求？

答：1.开发企业应租赁给本小区内的房地产权利人或商品房承租人，租赁期限不得超过其承租房屋的租赁期限。

2.属人防工程的车位租赁期限为三年，三年满后可续租。

八、问：车位可否作仓库使用？

答：不能。《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》规定：任何单位和个人不得改变用途和现状。

九、问：地下车位面积是否会分摊到地上的商品房？

答：不会。《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》规定：按规划配套建设的地下车位，车位面积不分摊到其它物业。另外，同一栋楼，下面有车库、中间有商业、上面是住房的情形，按规划的用途并根据《房产测量规范》测绘出各自的面积。

十、问：租售车位应具备什么条件？

答：车位租售应具备下列条件：

（一）规划设计已明确属小区按配置比例建设的车位；

（二）车位所属该栋楼工程已竣工并取得竣工验收备案证；

（三）车位的四至范围已界定，建筑面积经有资质的房产测绘机构测绘并出具测绘报告。

十一、问：购买车位颁发房产证（不动产登记证）吗？

答：《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》规定可以颁发。出售车位由开发企业与买受人签订商品房买卖合同，由买受人向房产登记部门申请核发房屋所有权证；未计算容积率的车位不颁发土地使用权证。

今年住建部和国土部出台的《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知》，明确提及“规范办理停车场产权手续”、“停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续”。

今年5月，住建部发布的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》提出：“对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理”。通过《不动产登记操作规范（试行）》看到，“地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间”是列入其中的不动产单元。

《物权法》第六章规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体”的车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分。

随着不动产登记改革，房产登记职能已移交不动产登记部门。目前，我州不动产登记部门根据《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》等相关法律规定，正在会同我委等相关部门研究制定停车位登记办法，待停车位登记办法出台后方可办理不动产登记证。

十二、问：购买的车位可以转让吗？

答：可以。《恩施土家族苗族自治州商品房小区停车位租售管理办法》规定：已购车位的房地产权利人需转让商品房屋的，车位应一并转让。需分别或单独转让的，应当转让给该商品房小区内的房地产权利人；需出租的，应当出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。

十三、问：一个业主能否购买几个车位？

答：我州车位配比最高才1∶1，一个业主只能购买一个车位。但小区车位充足，在满足所有业主租售后还有余下车位的例外。

十四、问：有的开发企业欠个别业主的钱款，能否用车位抵债？

答：可以。但只能用一个车位抵债，相当于这个业主只能购一个车位。

十五、问：车位还要交物业服务费吗？

答：要交。因物业服务企业进行了相应服务。我州2011年制定了停车服务费的政府指导价：“对已购得停车位使用权的业主，可按不超过30元/位.月的标准另收停车服务费。”现已取消，受市场调节，停车服务费由业主委员会与物业服务企业约定。

十六、问：购买车位除车位款外，还要交其他费用吗？

答：办理房产证还要缴交契税，另依据《恩施州住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金按50元/平方米缴交。