任远

13人报名，41次竞价，6592次围观……日前，湘银世纪花园一套180平方米的法拍房，以38%的溢价率被拍下。

法拍房，即被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。

以前，法拍房参拍者寥寥无几，遭流拍的概率较高。随着网络拍卖的兴起，近年来法拍房的报名人数、竞价次数大幅提升。

法拍房究竟值得买吗？其中有哪些风险需要注意？

1.

竞价41次，眼看别人买走心仪房源

“竞价非常激烈，拍卖延时了一个多小时，没想到株洲有这么多人关注法拍房。”市民陈先生回忆月初参与淘宝法拍的情景，仍感历历在目。

陈先生在株洲拥有一套小户型。随着小女儿的出生，家庭改善性住房需求迫在眉睫，换房这件事被提上日程。

“我在淘宝上收到一条司法拍卖房屋的推送，便点了进去。”

陈先生说，那套房子位于湘银小区，180平方米大小，起拍价仅68万元。

优惠的价格让陈先生动了心。按照拍卖须知上的看样时间，他专程前往现场实地看房。没想到的是，来看房的人还挺多，“短短二十分钟里，来了10多组人。”

“房子本身很不错。”陈先生说，电梯房中间楼层，多面窗户能看到江景，房子里的家具都腾空了，只留下一些硬装，拆了重装即可。

对于前房主的情况，陈先生留了个心，“来给我们开门的，是前屋主的朋友。据说两人之前合伙开公司，将这套房和另两套房抵押办贷款。结果公司资金链断裂，银行便将房屋拍卖抵债。”

几番考察下来，陈先生对于这套房子十分满意。“债权清晰，没有太多‘麻纱’。”当即，他缴纳了6.8万元拍卖保证金。

竞拍前，陈先生给这套房子的心理定价是75万元左右，“株洲地方不大，我以为不会有太多人参与竞拍”。然而，接下来的过程，有些出乎他的意料。

“竞拍周期为24小时，前面23个小时，一直只有一两个人报名，直到拍卖截止前半个小时，报名人数突然增到13人。”陈先生说，随着竞买人一次次出价，拍卖不断延时，经过41次竞价，被他人拍得。

“最终拍卖价格是94.3万元，比起拍价高了26万元。”陈先生认为，法拍房市场还是“有漏可捡”，“即便是94.3万元，平摊下来均价也不过5200元，相较于该小区电梯房5800、5900的均价，还是较为划算的。”

株洲城区平均每月过户10余套法拍房

类似的网络法拍房正日渐兴起。

打开淘宝的阿里拍卖，株洲地区正在进行或即将开拍的法拍房有80多套，其中既有新建的住宅小区，也有年代相对久远的老小区，不少拍卖的围观量超万次。从市不动产登记中心的登记情况来看，我市城区每月法拍房转移登记数量达到10至15套，较过去有明显增长。

“总的来说，法拍房价格一般会比普通二手房更优惠一些。”桐福地产总经理刘政长期从事二手房交易，也曾多次参与法拍房交易。他表示，法拍房的起拍价一般为评估价或市场价的8成，如果第一次拍卖流拍，二次拍卖时的起拍价在前一次价格基础上再打8折。正因如此，法拍房在市场上也越来越受到消费者的青睐。

法拍房在过户程序上并不复杂。市不动产交易登记中心受理科相关负责人介绍，当事人缴纳完竞拍款，完成拍卖程序后，法院工作人员会将执行裁定书和协助执行通知书等文书送达至不动产登记中心查封窗口。买家来办理过户时，凭上述文书复印件即可单方办理房屋转移登记，而不像一般二手房交易，必须有原房主亲自来现场，省去许多麻烦。

数据

2.

背后的“坑”不得不防

提醒

3.

不过，看上去“很美”的法拍房，背后也藏着不少“陷阱”。

“首先是租赁问题。”刘政说，有些法拍房虽然价格便宜，但原房主在房屋抵押前，将其长期租给别人，有些租赁协议长达几年甚至十几年，“按照‘买卖不破租赁’的原则，这些租赁关系在房屋登记转移后是依然存在的。也就是说，购房者花几十上百万买了套房子，但有可能一时半会住不进去。因此，在参与司法拍卖前，买方一定要事先去实地进行调研，对房屋及其背后的情况了解清楚。”

房屋的腾房情况也值得关注。刘政介绍，一定弄清楚这套房屋是否已经腾房，法院是否负责强制腾房。“如果买了房子，才发现住在里面的人不肯走，处理起来会很麻烦。”

原房主的身份问题同样不容忽视。刘政说，许多法拍房是由于债务人无法偿债而被拍卖的房产，如果原房主是因债务问题跑路，那么拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，“一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，因此在买房时一定要谨慎。”

再者，过户不等于落户，在许多拍卖公告中法院会说明不负责任解决户口问题。因此拍卖前，购房者需了解原业主的户口是否已迁入该房屋，如果原业主已迁入户口的，联系房屋所在辖区的派出所进行咨询。

此外，房屋相关的费用也要提前有所了解，“包括房屋是否拖欠了水电费、物业费等。部分房产因长期无人入住拖欠了很久，会是一笔不小的费用。如果房屋破环状况较为严重，可能还需要大量维修费用。”刘政介绍，税费也是买房人必须考量的因素。过户时，房屋转移登记过程中产生的税费如何缴纳，由谁缴纳，都必须提前考虑。“尤其是总价较高的门面、商铺等，就曾经有人因为觉得税费太高，在缴纳拍卖款后，迟迟没有办理过户手续。”

调查的方式有多种。在房屋拍卖前，负责该项目的拍卖公司一般会安排集中看房，购房者可提前前往了解，也可以询问周边邻居、物业，打听原房主的情况。

“购房者还需考虑支付尾款涉及的贷款问题。”刘政说，一定要考虑到办理商业贷款时，银行可能不会如期放款或拒绝放款，若竞拍人逾期未支付拍卖款，法院可裁定重新拍卖。重新拍卖时，原竞拍人不得参加竞拍，而此前交纳的保证金也不予退还。

随着法拍房受追捧，以竞价形式定价的房屋，价格也水涨船高。“购房者最好有一个清晰的心理价位，不要在竞拍时盲目追价。在综合所有流程所需要的费用和风险后，仍然觉得法拍房较为划算的话，还是可以购买的。”刘政表示。

2020-11-02

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