“长租公寓”模式因“省心”备受青睐。业主可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营，每月房租按时打到房主账户上。租户可以拎包入住，除了房租便宜，甚至还可以享受所谓的“免首月房租”的待遇。但如果中介平台一头收了租户的钱，另一头却没有按时足额向业主付款，自己却销声匿迹了，租户和业主间的矛盾纠纷也就难以避免。那么，中介违约，租户和业主该如何维权？又有哪些举措能够提前防“爆”？

多地蛋壳公寓租户曝光被迫退租

连日来，多地蛋壳公寓租户在微博、微信、论坛贴吧上讲述自己的遭遇，有的说出差回来发现租住的房屋门锁被换，房东称没收到租金要求租户立即搬离；有的说已经被停水停电停气，无法正常生活，只能搬离；有的说根本不知道蛋壳公寓具体在哪里办公，而网上解决迟迟得不到答复；还有的为自己签了一年以上的“租金贷”而忧心，因为即使被房东赶出来，仍要向借贷方微众银行偿还贷款，否则影响征信。

有租户称，我们这边停水了，就是因为蛋壳没有交水电费、物业费。钱已经给蛋壳了，但是蛋壳没有给他们呀。如果原房东驱赶，我们只能搬走了，因为找不到他们（蛋壳）人，我们也不知道那个蛋壳的公司在哪儿，管家也离职了。

原则上，房东不得驱赶租客

11月25日，深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，明确，对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授表示，桥归桥，路归路。那么要解决房东、房客和平台之间的三角法律纠纷，还是要运用法律思维和法治方式。法律是有温度的，对于那些已经和长租公寓平台签署了有效的合法的租赁合同，也已经如期交纳了租金的房客，而且房客也不知道平台没有把欠缴房东的租金交给房东。那么租客的权利一定要受到严格的法律保护。

专家指出，租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错，房东应与租客协商如何减少损失，如果强行驱赶租客引发诉讼，将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。

刘俊海表示，如果房东跟房客直接建立租赁合同，平台是中介人的角色，房东不能无故驱赶房客。如果房东把房子交给平台，由平台跟房客直接签订租赁合同，原则上房东也不能驱赶房客。

房东可依法起诉平台

不可否认的是，在这个三角法律关系中，房屋业主也就是房东，也是受害者，房子交给平台去经营，却不能如期收到房租，难道不能换个租户？自己的房子做不了主吗？专家强调，房东应该告平台，而不是去与同是受害者的租户发生冲突。

刘俊海表示，如果平台违约，房东作为受害方，作为守约方，有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任，包括违约责任，有多少损失，就有权利主张多少损失。另外如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地，甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段。那么广大房东依法享有的权利也可以受到法律的保护。他们有权按照破产法的规定去申报债权，在破产财产当中打折受偿。

刘俊海认为，蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题，积极履行法律义务。从目前的情况来看，平台说它没有宣告破产，也没有请求进入破产，甚至总公司状态还不错。那么平台企业对于不管是房东还是房租的权利，都要100%的全单照收，该承担违约责任的要勇于担当，该履行合同义务的要及时履行合同义务，只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。

长租公寓头部企业深陷危机

近日，多家媒体报道蛋壳公寓陷入资金链危机，多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题，与此同时，其杭州办公室撤下招牌，成都办公室人去楼空……

11月16日，蛋壳公寓官方微博称“我们没有破产，也不会跑路”。但近日，事件持续发酵，由于收不到房租又没有解决方案，一些房东深夜撬锁、驱逐租客，租客被迫搬家、租金贷还得接着还，同为受害人的租客和房东矛盾不断激化……

今年8月以来，已有多家住房租赁企业爆雷，而此次蛋壳公寓陷入危机无疑带来更大影响。成立于2015年的蛋壳公寓在短短5年内手握40万间房源，业务也从北京扩大至全国13个城市。2020年1月，蛋壳登陆美国纽交所，成为第二家在美上市的中国长租公寓企业。

业内人士分析，高价收房源和租金贷在蛋壳的快速扩张中起到了重要作用。

租金贷即租客与长租公寓签订租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款并一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付或季付租金，租客每月偿还贷款。

租客刘先生说，选择租金贷是迫于北京的高房租压力。“我刚上班，押一付三的压力比较大，选择租金贷就能月付，并且贷款利息由蛋壳支付，对我来说相当于免息贷款。”

“租金贷”加大杠杆，“蛋壳”们的急速扩张之路

蛋壳公寓赴美上市前的招股书显示，2018年和2019年前九个月，通过租金贷获取的租金预付款分别占公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的长租公寓企业青客公寓，有六成以上租金收入来自租金贷。

西南财经大学教授刘璐表示，非自持式长租公寓是一个重资本、轻资产的行业，由于租客和房东的付款周期不同，通过租金贷的杠杆作用，长租公寓企业能迅速积累庞大的资金池，从而收购更多房源扩张规模。

刘璐认为，这种模式与此前互联网企业通过资本“跑马圈地”的模式如出一辙，但其风险更大，一旦遇到租金下降、房屋无法如期租出去等情况，便会造成租金贷模式无法维系，进而资金链断裂。

“近年来资本纷纷涌入长租公寓行业，但其实这个行业利润率很低。”成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔说，正常经营的企业基本要做到90%至93%的入住率才能盈利，今年疫情后，大部分企业达不到这一标准，经营很艰难。

蛋壳公寓招股书显示，2018年，蛋壳公寓净亏损达13.7亿元；2019年前九个月，净亏损达到25.2亿元。对此蛋壳解释称是由于其持续高速增长。

“没有规模，资本很难投你，做规模就是多收房，一旦市场有波动，入不敷出，很容易爆雷。”一位业内人士表示。

加强监管，谨防长租公寓“玩”金融

2018年起，一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租，敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是，一方面，房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降，另一方面，“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析，“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级，应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。

楼建波表示，从逻辑上讲，现在发生的事情是迟早要发生的，很多配套的制度都没有跟上，肯定是不行的。现在很多长租公寓企业不是用自有的资本，它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金做的。因为你经营的是别人家的房，要有和它经营规模相适应的资金储备。

今年9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业，将被列入经营异常名录。实践中，一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户，这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。

华东政法大学教授毛玲玲在接受媒体采访时表示：现在这种“类金融”行为，就是以合同、经营、投资这种名义，实际上从事的是金融活动，在监管上是有欠缺的，金融活动因为有巨大的风险，要有相配套的风险控制措施。

2020-11-28

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