吴楚

——“如果大家普遍认同自治规约是保障大多数人利益的话，那么争端自然就会少些，想作为者自有作为。”

——“一届业委会乱作为，那就开业主大会换一届重新选举，上一届拍拍屁股就走了，既没有追责，也无法追责，只能靠业主骂，整天骂来骂去。”

——“这些反复纠缠的过程，街道不堪重负，时间成本、行政成本太高，我们还有其他很多社会治理工作需要及时处理。”

——“业主自治的主体是业主，业委会的监管主体当然也是业主，但在当前诸多现实情况下，可以探讨行政力量的介入。”

“塔西佗陷阱”

这是李亮（化名）被选为业委会主任的第二年，上任以来，这位精力旺盛又正直的中年人，得到绝大多数业主认可。因为感觉到小区业主都很热心参与公共事务，他预测，“目前全市大部分业主自治意识都很强了”。

但随机抽样式采访所得出的结果显示，某种程度上，李亮的预测可能太过乐观。

过去三天，记者在城市六区随机向100位市民发问，受访者职业涵盖公务员、个体工商户、大学生、媒体从业者、企业职工、无业者等。

结果显示，70%的受访者并不清楚业主大会大致流程，只有15%左右的受访者表示会“参与小区公共事务”。甚至还有数位受访者表示，“就算自己的利益被侵犯，也不愿意带头维权。”

漠不关心很好理解，但诸多“怪圈”，常常让人不知所措。

“热心为公就被质疑动机不纯，进而听闲话受委屈，久而久之导致绝大部分业主不愿管事。”芦淞区贺家土街道党工委书记聂岚艳说。

这个月，天元区嵩山街道大湖塘社区邮政小区业委会要换届了，根据法律法规要求，社区需要指导小区召开业主大会重新选举业委会。可是，业主大会筹备组征集人员公示张贴近半月，至今只有一位业主报名参加。

“这很常见。”大湖塘社区党总支书记杨沅珍说，“很多业主一般不站出来表态，表态就是拼命维护自己利益，有人长期拉帮结派表达不满，但重新选举时又不愿站出来参选。”

在业主自治意识仍稍显淡薄的当下，业主与业主、业主与业委会、业主与物业公司之间的信任危机始终交织往复，并逐步扩大。

去年，李亮所在的小区有大量业主反映小区地面乱停车以致堵塞消防通道，于是业委会联合物业开展整治，并对乱停车辆收取费用。此举招致部分业主不满，开始在网上发帖、找媒体曝光，“业委会勾结物业乱收费”“业委会联合物业不准业主离开小区”等说法满天飞。

“堵塞消防通道是明显的违法行为，而收取停车费这条是写进小区管理规约的，是业主大会通过了的，目的是便于物业后期维保车位，费用都会定期公示。”李亮说，如果大家普遍认同自治规约是保障大多数人利益的话，那么争端自然就会少些，想作为者自有作为。

换言之，多年来剑拔弩张的业主与物业公司关系，以及业委会诸多乱象得不到有效遏制，正导致业主自治出现“塔西佗陷阱”：小区内任何组织，只要为公，无论真话假话、好事坏事，都是假话与坏事。

然而，业主自治决议参与表决人数门槛高，如此一来，业主大会召开、业委会选举、公共维修资金使用等重要公共事务，就陷入“久拖不决、久决不议”。

“从经验上看，长此以往，小区势必沦为‘无人管’小区。”杨沅珍说。

业委会监管缺位

1991年3月22日晚，在深圳市罗湖区万科天景花园小区

，因为电费纠纷，催生了中国第一个业委会。

随后的29年里，业委会，这个保障业主权利、执行业主决议的组织，成为小区自治绕不开的话题。与之共生的，是“成立难”“监管难”。

《人民日报》曾在调查报道中指出：业委会成立难背后，首先是目前开发商选择的前期物业是业委会成立的“天然障碍”。对于前期物业来说，只有业主大会才具有解除合同的权利，单个业主或基层政府都无权解约，因此前期物业自然不愿意看到业委会成立并召开业主大会。

其次，业委会的工作“只有奉献没有回报”，也使其面临不少“尴尬”。“我认为‘不作为’这个帽子扣在业委会头上实在太大，我们本身就是义务劳动，小区事务又多又杂，又无法让所有人满意，又容易得罪人。”芦淞区某小区业委会主任说。

梳理众多案例，记者发现，当前业委会乱象根源主要集中在财务不公开、运转缺乏规则与约束、机构性质模糊等几方面。

根据今年实施的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》第六十五条：百分之二十以上业主提议对经费收支情况进行审计的，业主委员会应当组织审计。曾经，大湖塘社区下辖某小区有业主要求业委会以此条例审计账务，但被业委会拒绝。

随后，居委会依法督促，对方置若罔闻，居委会也无计可施。杨沅珍只能建议业主申请召开业主大会重选业委会。但问题是，只要仍有百分之五十的业主不参与，问题永远查不到了。

多年来，关于业委会究竟是何种性质组织，各界都在讨论。《湖南省物业管理条例》规定业委会需要在物管部门及街道办事处备案，物管部门及街道应履行指导、督促、监督等职责。但以何种形式具体监督、监督到何种深度、谁来追责、谁来处罚，目前没有相关条例具体明确。

“它既不在国家监察法管理范畴，没在民政部门备案就意味着不是社会团体和公益组织，它仅仅是个业主大会执行机构，但在社会治理过程中，必须要在立法层面明确把关部门。”市房屋维修资金中心主任邢民认为。

一方面，业委会不需报税、不需严格接受审计；另一方面，又没有明确的监管部门，如此一来，暗箱操作就十分容易。一旦业主与业委会发生矛盾，业主就找不到监管部门而投诉无门。

“一届业委会乱作为，那就开业主大会换一届重新选举，上一届拍拍屁股就走了，既没有追责，也无法追责，只能靠业主骂，整天骂来骂去。”芦淞区枫溪办事处副主任言昊夫说。

在市律师协会理事、湖南卓进律师事务所主任律师聂炜看来，遏制业委会乱象，最有效、最根本的办法，还是要在法律层面进一步明晰权责及严格约束，增加业委会违法成本。

而在李亮所在的小区，因其业主大会对业委会制定了约束机制及信息公开制度，目前还没有业委会的经济类投诉。“规则最后都是靠人的作用，何况规则目前还不完善。”

街道、社区难履职

小区业主自治是社区治理的重要基础，社区治理又是社会治理的基石。无论从法律层面还是现实层面看，街道、社区居委会，在推动业主自治中都要发挥重要作用。

今年实施的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》明确，业委会接受街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督，接受业主的监督，对业主大会负责。

但在实际操作中，基层依旧倍感无力。

首先，制度设计有所缺失。纵观《湖南省物业管理条例》，街道、社区或物业管理部门履职的时候，所能行使的就是监督、督促、指导、参加、协助、协调、调解，严厉一点的是责令、通报。

“在实践工作中，业委会素质比较高的，工作比较顺利，对于不配合的，这些手段的作用非常有限。”聂岚艳说。

其次，街道、社区本身杂事缠身，受人手所限，导致参与乏力。目前，城区内大部分街道办事处都设置了物业管理部门，但多数只有一两个专干，而他们所面对的，动辄是数十个上千户的小区。

“这些反复纠缠的过程，街道不堪重负，时间成本、行政成本太高，我们还有其他很多社会治理工作需要及时处理。”言昊夫说。

而在杨沅珍看来，对基层来说，很多法律法规需要细嚼慢咽，很多规章制度要花很大精力去琢磨，也无法吃透，就算吃透，也无法给业主讲透。

邢民则认为，“属地管理”并不能简单理解为街道社区管理或者部门管理，而是一种联动管理，“也就是我们常说的‘街道吹哨，部门报到’，现在部门到不了位，街道社区当然不敢管。”

尽管《湖南省物业管理条例》明确物业管理联席会议制度，但现实操作中，联席会议制度由街道办事处召集，

“相关部门来不来，何时来，我们说了不算。”泰山街道办事处一位工作人员表示。

2016年，《现代物业》杂志刊发《街道办在小区的“手”到底该有多长？》的文章指出，在法律框架下，适度以街道、社区居委会参与业主自治的模式，合乎当前中国业主自治能力低、自治意愿低、自治阻力大的现状，值得尝试。

“业主自治的主体是业主，业委会的监管主体当然也是业主，但在当前诸多现实情况下，可以探讨行政力量的介入。”株洲市中级人民法院一位工作人员表示。

关于扩权，街道、社区居委会的另一个担心则是，在人情与利益交织在一起的基层，谁又来保证监督者的权益？

2020-07-23

00:00:00:0——把脉业主自治（中）151370502业主冷

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