建筑面积与套内面积关系图

近日，《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯，以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是，规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关“公摊面积将取消”“房价又要涨”的消息刷屏。据悉，这是住建部首次在官方文件中明确，住宅建筑以套内面积交易。而专家表示，该规范目前正在征求意见阶段，距离真正落地还很遥远。另外，按套内面积交易并非意味着取消公摊面积，也不会影响购房总价。

建筑面积

指建筑物各层水平面积的总和

【焦点1】

是否会影响购房总价？

对购房成本基本没有影响

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋，这是国际主流交易方式。另外，因为当前住宅的公摊面积较高，消费者在购买的时候，房屋面积和实际居住体验差异比较大，这也影响了整个住宅消费市场体验。不过，张叶松说，是否按套内面积进行交易，对购房者的购房成本基本没有影响。更多影响在于行政上的调整，比如官方内部运转和数据调整。

中原地产首席分析师张大伟认为，是否按套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟说，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141.5平米，单价为10.8万元，增加公摊后变成了173.7平米，多出了18%，平均单价变成了8.8万元，降低了19%，但是总价都为1520万余元。

也就是说，如果按照套内面积计价交易，虽然面积小了，但是单价提高了，只是计算方法发生了改变，总价不变。

按照套内面积计价交易有什么优势？

可减少房产交易中关于面积的纠纷

征求意见稿中，该条规定的起草说明显示，按照套内面积交易是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

还有专家表示，按照套内面积计价虽然不影响总房价，但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷。另外，这也为房产税出台，奠定了基础。

【焦点3】

公摊面积是否会取消？

新规并不意味着取消公摊面积

什么叫公摊？张大伟介绍，公摊即公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。

张大伟说，公摊面积可以产生价格幻觉，目前大部分新建住宅交易中，都明确列出了套内面积价格。房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%-25%。

专家表示，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在，想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑，需要进一步出台标准和细则予以明确。

另外，张大伟说，公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

公摊面积

指可分摊的公用建筑面积，包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢商品房服务的公共用房和物业管理用房及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半

套内建筑面积

简称套内面积，指套内房屋使用空间的面积

套内使用面积

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积

套内墙体面积

套内阳台建筑面积

此前入市项目如何衔接？

解决历史遗留问题需要具体细则

【焦点4】

张叶松说，此次规范如果实施，需要考虑历史遗留问题。以前税费、物业费、供暖费等都是按照建筑面积来约定，如何衔接，需要具体细则。

还有专家认为，此次住建部征求意见的为工程建设规范，住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外，税费、物业费等，不属于该规范管理范围。

此次征求意见稿是一项工程建设标准规范，工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

换句话说，这是一个针对工程建设方面的标准规范，约束的主要是工程建设方面。大家更关注的是住宅交易和后期物业费、取暖费等，都有各自的法律、法规和规范性文件，比如交易有《商品房销售管理办法》等，物业方面有《物业管理条例》等。

张大伟表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

据《新京报》

2019-02-25

00:00:00:0住建部就《住宅项目规范》征求意见；专家称套内计价并非取消公摊面积【焦点2】146620102住宅拟以套内使用面积交易/enpproperty-->2019-02-25

00:00:00:0住建部就《住宅项目规范》征求意见；专家称套内计价并非取消公摊面积【焦点2】14662010c1466201.html2住宅拟以套内使用面积交易/enpproperty-->